評(píng)論：房地產(chǎn)業(yè)新政雖多 癥結(jié)仍然無(wú)“解”

    據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道 為遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，中央出臺(tái)了“國(guó)四條”，各部委也接二連三地出了各種政策，然而這些政策，仍沒(méi)有跳出“遇熱降溫、遇冷發(fā)汗”的老套路，并不可能從根本上解決我國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，首先在于土地招拍掛制度的不完善，其次在于缺乏針對(duì)廣大中低收入群體的住房供給的體制。

    土地出讓“雙軌制”形成的多元價(jià)格

    為什么企業(yè)會(huì)囤地，投資者會(huì)炒房？不管地價(jià)占房?jī)r(jià)構(gòu)成23%是否真實(shí)，每每出現(xiàn)一個(gè)新“地王”，都會(huì)給房地產(chǎn)帶來(lái)一種震撼，帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。其實(shí)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是投機(jī)購(gòu)房者，真正的投機(jī)炒作的對(duì)象不是房子，而是房子下面的土地。

    目前我國(guó)的土地出讓制度仍延續(xù)“雙軌制”和“二元”價(jià)格，即各方政府對(duì)工業(yè)用地、市政基礎(chǔ)設(shè)施用地多采用協(xié)議出讓方式和成本價(jià)，對(duì)商業(yè)用地實(shí)施“招拍掛”政策。從理論上講，“招拍掛”公開(kāi)競(jìng)標(biāo)，可以提高土地交易的透明度避免腐敗，提升土地價(jià)值。但人為的分割市場(chǎng)的結(jié)果和產(chǎn)生的另類(lèi)交易成本卻讓制度設(shè)計(jì)們始料未及。工業(yè)用地、行政辦公用地的非市場(chǎng)化，導(dǎo)致許多工業(yè)園的土地利用效率低下，地毯式的廠房占用了大量土地；舊城改造中一棟棟政府行政辦公樓拔地而起，形成了中國(guó)特有的土地資源短缺與浪費(fèi)并存。一方面是大量的廉價(jià)出讓的土地，而另一面，與百姓生活密切相關(guān)的居住用地卻只有“掛拍掛”一條路，加之土地市場(chǎng)上“賣(mài)方”只有地方政府一家。那么，這種壟斷格局拍出賣(mài)天價(jià)土地就成了一種常態(tài)。

    “招拍掛”不僅使地方政府獲得不菲的土地收益，也強(qiáng)化了政府與企業(yè)利益同盟。這也是此次“救市”地方政府出手之快,力度之大，而保障性、可支付住房供給不足的原因。此外，招拍掛還是企業(yè)撬動(dòng)金融杠桿的力器。許多人誤以為搞清了房?jī)r(jià)的成本構(gòu)成,就可搞清房企“暴利”來(lái)源，其實(shí)，房?jī)r(jià)與成本的差額并非企業(yè)的“暴利”的主要來(lái)源，而是金融杠桿的運(yùn)用，這就是我們?yōu)槭裁匆?guī)范房企的自有資本金不能低于35%，防止“空手套白狼”的道理所在。2009年土地招拍掛之所以成為眾多國(guó)企、上市公司追捧的對(duì)象，他們不惜血本的拿地、抬高地價(jià)，其原因就在于土地是撬動(dòng)金融杠桿的力器，從股票市場(chǎng)和銀行圈到更多的錢(qián)。有了國(guó)家的錢(qián)、銀行的錢(qián)和股民的血汗錢(qián)，只要公司經(jīng)營(yíng)收益率為正，企業(yè)自有資本的利潤(rùn)率就可以成倍的放大。

    完善土地招拍掛制度的政策建議

    對(duì)不同用途的商業(yè)用地應(yīng)采取不同的招拍掛方式。對(duì)酒店賓館、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)設(shè)施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價(jià)高者得”的招拍掛方式；但對(duì)于普通住宅建設(shè)用地應(yīng)采取綜合指標(biāo)招拍掛方式，即綜合地價(jià)、房?jī)r(jià)、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信譽(yù)、以往業(yè)績(jī)（開(kāi)發(fā)面積、房屋質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用）、消費(fèi)者評(píng)價(jià)、納稅情況和社會(huì)責(zé)任等多種指標(biāo)，選拔出真正能為消費(fèi)者提供品質(zhì)高、服務(wù)好可支付住房的企業(yè)。綜合指標(biāo)的測(cè)算可像大學(xué)生考試答卷一樣，采取電腦計(jì)分法，以避免人為因素。同時(shí)，政府辦公用地也應(yīng)逐步實(shí)行有償出讓制度，以限制政府奢靡之風(fēng)盛行，讓納稅人的錢(qián)用在刀刃上。

    實(shí)行“收支兩條”線，嚴(yán)格土地出讓收益的管理。對(duì)土地出讓金實(shí)行“收支兩條”、專(zhuān)戶和比例管理。首先要明確與民生相關(guān)的公共服務(wù)的支出的重點(diǎn)項(xiàng)目和應(yīng)占的比例。例如，土地凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。對(duì)土地出讓收益使用和分配應(yīng)實(shí)行公示制，接受人大、審計(jì)的監(jiān)督。

    要從根本上解決招拍掛中的問(wèn)題，還應(yīng)深化土地制度改革入手，具體包括：一是建立一套界定清晰、受法律保障和監(jiān)督、可實(shí)施的產(chǎn)權(quán)制度；二是在產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上，讓更多的農(nóng)村建設(shè)用地和“城中村”土地，以有償出讓、作價(jià)出資（入股）、租賃、聯(lián)營(yíng)、抵押等方式出讓?zhuān)缛者M(jìn)入土地市場(chǎng)，加快建立多元主體的土地供給體系，改變市場(chǎng)壟斷格局； 三是改變政府在土地市場(chǎng)上既當(dāng)“裁判員”又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”的角色，限定政府權(quán)力為“產(chǎn)權(quán)保護(hù)、信息公示、調(diào)控總量、土地用途、結(jié)構(gòu)管制和維護(hù)市場(chǎng)秩序”。

    普通住宅不普通 可支付住房缺失

    新政一再?gòu)?qiáng)調(diào)要增加普通住房建設(shè)和供給，但政策好壞看細(xì)節(jié)。按照2005年設(shè)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)面積120平方米，大部分城市將標(biāo)準(zhǔn)提高到140-144平方米?，F(xiàn)今一線城市的均價(jià)2萬(wàn)多計(jì)算，一套房在200萬(wàn)-300萬(wàn)，可謂普通住宅不普通，老百姓還是支付不起。增加保障性住房（經(jīng)適房、廉租房）建設(shè)固然重要，但市場(chǎng)上真正缺的是一般百姓和“夾心層”真正的普通住房。連作為中等收入的公務(wù)員都需要超國(guó)民待遇，這種普通住宅是普通人能消費(fèi)起的房嗎？

    政府應(yīng)旗幟鮮明增加可支付住房供給，即一般中等收入群體租買(mǎi)得起的住房。在國(guó)外，可支付住房是指住房支出占家庭月收入比在30%左右，考慮我國(guó)收入多元化和透明度低的現(xiàn)實(shí)，住房支出與家庭收入比可略有提升。其主要銷(xiāo)售對(duì)象是無(wú)自住房的中等收入群體。政府要有建設(shè)可支付住房的總體規(guī)劃，供地指標(biāo)、開(kāi)發(fā)規(guī)模，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并運(yùn)用信貸和稅收政策引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)增加可支付住房供給，使之成為住宅市場(chǎng)上的主打產(chǎn)品，以優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，保障國(guó)民基本住房需求。

    此外，在稅收和信貸方面建立一種長(zhǎng)效機(jī)制，朝令夕改，政策多變會(huì)加劇炒風(fēng)盛行。政府和銀行對(duì)第一次購(gòu)房、自住者與購(gòu)買(mǎi)多套住房投資者實(shí)施差別信貸和稅收政策。對(duì)購(gòu)房自住者，可以提供優(yōu)惠利率和首付20%，減免物業(yè)稅；對(duì)購(gòu)買(mǎi)多套住房投資者，可提高首付、貸款利率，并對(duì)二套以上房開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)空置3年以上的房子征收物業(yè)空置稅。中國(guó)之所以遲遲不能開(kāi)征物業(yè)稅，并不是統(tǒng)計(jì)和技術(shù)層面問(wèn)題，關(guān)鍵在于突破利益集團(tuán)的“圍城”。在中國(guó)城市化沒(méi)有完結(jié)之前，大規(guī)模的增加可支付住房供給可能是抑制高房?jī)r(jià)的理性選擇。