房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向 2010年房價(jià)“騎虎難下”？

   新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的腳步加緊，買方開始竊喜，按照過去的經(jīng)驗(yàn)，在政策調(diào)整后，經(jīng)過一段市場消化期，一、二手房交易的冷清會(huì)導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)下滑，然而，從記者了解到的情況看，今年房價(jià)下跌的期待很有可能落空……

　　專家認(rèn)為原因在于“藥”不對“癥” 。

    據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道 2009年似乎過得特別快，對于金融海嘯及其后市場低迷的感覺仿佛仍未退去，但事實(shí)上市場已從擔(dān)憂過冷轉(zhuǎn)向擔(dān)憂過熱。就拿樓市來說，房地產(chǎn)政策正進(jìn)行著救市與調(diào)控的“換班”，而此次是真能“敲山震虎”還是房價(jià)已然“騎虎難下”？

    震蕩預(yù)期加深 但歷史難重演

    新年伊始，樓市告別了救市政策的“末班車”行情，降溫明顯。在新房交易市場，來自易居中國的統(tǒng)計(jì)顯示，元旦小長假，上海、深圳、廣州等一線城市的日成交量不但低于去年12月的平均水平，有的甚至還不及去年元旦的表現(xiàn)；來自中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，上周全國30多個(gè)主要城市中，樓市成交面積環(huán)比上升的城市只有5個(gè)，杭州、重慶、廣州等二線城市也回落明顯。二手房市場則更像是政策的一個(gè)試水池，以趕在元旦前出臺(tái)了地方樓市新政的上海為例，各大中介普遍反饋“難得清閑”，帶看量跌至低位，更別提實(shí)際成交量了。

    回顧2008年的樓市大調(diào)整，交易量大約從當(dāng)年2月開始，震蕩了10個(gè)月，房價(jià)則在10月份才開始出現(xiàn)樓盤降價(jià)等回落趨勢，直至2009年3月交易回暖后企穩(wěn)回升。由此看來，房價(jià)隨交易下降需要一個(gè)過程，但隨交易上漲的速度卻很快。

    而面對新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的腳步加緊，買方開始竊喜，按照過去的經(jīng)驗(yàn)，在政策調(diào)整后，經(jīng)過一段市場消化期，一二手房交易的冷清會(huì)導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)下滑，甚至于已經(jīng)有購房者開始預(yù)測，不遠(yuǎn)的未來有可能出現(xiàn)2009年初的降價(jià)局面。

    然而，從記者接觸到一批業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)來看，今年房價(jià)下跌的期待很有可能落空，因?yàn)槭加?009年末的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整與2008年的房地產(chǎn)危機(jī)在很多方面存在不同，政策調(diào)控導(dǎo)致房價(jià)下滑的歷史恐難重演。原因有三：

    其一，主要在于此次的政策調(diào)控在力求遏制房地產(chǎn)市場過度泡沫化的同時(shí)，明顯支持房地產(chǎn)作為消費(fèi)屬性的需求，以保持房地產(chǎn)業(yè)對內(nèi)需的拉動(dòng)作用，所以政策收緊的力度比上一輪調(diào)控要小。

    其二，雖然已經(jīng)選擇了差別化的稅費(fèi)和房貸措施來抑制投資投機(jī)，但今年的貨幣政策整體預(yù)計(jì)還將保持相對寬松。

    “經(jīng)濟(jì)周期性回暖持續(xù)，加上政府將在2010年保持積極的財(cái)政政策及適度寬松的貨幣政策以確保經(jīng)濟(jì)增長，整體經(jīng)濟(jì)基調(diào)不會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大下行風(fēng)險(xiǎn)。”高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢表示。甚至有市場人士對記者說，除非再來一場什么“危機(jī)”打擊市場，否則商品房價(jià)最多只是緩漲，不可能根本性的掉頭向下。

    其三，土地恐怕也無法直接影響到商品房價(jià)。如中國指數(shù)研究院的分析師指出，雖然面對去年下半年以來“地王”頻現(xiàn)、“逢地必爭”等土地市場出現(xiàn)的不理性傾向，近期中央出臺(tái)了一系列土地政策，但主要是調(diào)整土地市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，如加大保障性住房用地供應(yīng)力度；至于進(jìn)一步打擊囤地等，也只能減緩地價(jià)增速；并且，隨著首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款50%的新規(guī)則出現(xiàn)，聯(lián)合拿地以及土地儲(chǔ)備進(jìn)一步向具備資金實(shí)力的品牌房企和國企聚集等也被視作趨勢。

    有滯漲可能 擠泡沫不應(yīng)猶豫

    當(dāng)然，雖然業(yè)內(nèi)認(rèn)為政府不會(huì)采取嚴(yán)厲措施以避免過度壓抑市場活力，但調(diào)控政策陸續(xù)推出還是敲打著市場神經(jīng)。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心對旗下180家門店的調(diào)查顯示，元旦假期各板塊看房量較去年12月的平均水平普遍有2至4成不等的降幅。同樣，中原地產(chǎn)對上海170家直營店的統(tǒng)計(jì)顯示，元旦整體門店帶看量較節(jié)前一周下降約15%，與去年元旦相比下滑20%。來自漢宇地產(chǎn)的門店反饋也顯示，元旦期間的客戶帶看量與平時(shí)周末相比減少了50%以上。

    “目前二手房市場內(nèi)其實(shí)是稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁和價(jià)格讓步共存，雖然稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁將迫使二手房的市場價(jià)格水平繼續(xù)上漲，但預(yù)計(jì)交易量在未來幾個(gè)月很可能一直保持在較低水平，屆時(shí)或會(huì)有更多業(yè)主選擇降價(jià)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的工作人員認(rèn)為。易居臣信市場研究中心分析師楊晨青也表示，對于二手房市場而言，政策面的影響往往遠(yuǎn)勝于市場因素，由于政府出手打壓房價(jià)的態(tài)度已經(jīng)明朗化，預(yù)計(jì)今年二季度起，如上海各區(qū)域二手房房價(jià)將陸續(xù)滯漲，部分今年漲幅過大的板塊則面臨小幅回調(diào)。

    一手房市場雖然更難明確判斷，但業(yè)內(nèi)同樣認(rèn)為震蕩難免。同策咨詢研發(fā)中心總監(jiān)夏宇表示，其所在機(jī)構(gòu)曾在去年年尾對樓市做過技術(shù)面的分析預(yù)測，例如上海樓市，假設(shè)出現(xiàn)2008年那樣的大調(diào)整，那么走出低谷、平穩(wěn)上升可能需要經(jīng)歷約10個(gè)月的震蕩期，預(yù)計(jì)到今年9月結(jié)束；如果出現(xiàn)2006年那樣的小調(diào)整，則可能需要經(jīng)歷6個(gè)多月的震蕩期，預(yù)計(jì)到今年5月結(jié)束。此外，如北京、深圳，假設(shè)長期均線出現(xiàn)下滑，成交量也將持續(xù)回調(diào)至今年5、6月份。

    不過，業(yè)內(nèi)也提出，鑒于此輪樓市暴漲含有不少投資投機(jī)產(chǎn)生的“虛火”，樓市泡沫不僅需要政策“棒喝”，更需要“棒打”到底。如一段時(shí)期內(nèi)政策沒有起到抑制房價(jià)快速上漲的目的，那就應(yīng)該考慮繼續(xù)調(diào)整政策或出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。其中，物業(yè)稅就被視作一張可以逼退炒房者的好牌。