三問住房土地使用權到期：說好的70年為何縮水

    近日，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發(fā)社會高度關注。“新華視點”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，溫州并非孤例，全國有多地出現(xiàn)類似現(xiàn)象。

    國家規(guī)定的居住用地最高年限70年，為何部分地區(qū)出現(xiàn)20年、30年就到期的現(xiàn)象？無論房屋土地使用年限是多少，未來到期之后怎么辦？有關部門該如何緩解公眾對于房產(chǎn)續(xù)期的焦慮？

    記者19日通過對相關部門采訪獲悉，從城市到鄉(xiāng)村，從城市建設到土地管理，各部門參與、集中全民智慧形成的物權法，本身就是為保障包括不動產(chǎn)權利在內(nèi)的物權而產(chǎn)生的，也將在物權保護的進程中不斷完善。“房權地權不一致”問題，城市與農(nóng)村都有。住房所有權與其土地使用權，就像農(nóng)房所有權與農(nóng)村宅基地使用權一樣，都將在堅持土地的社會主義公有制基礎上，不斷明晰。

一問：全國有多少地方面臨“溫州困境”？

    近日，有媒體報道，溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞。溫州市國土局表示，媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對信息的誤讀。物權法規(guī)定住宅建設用地使用權屆滿自動續(xù)期，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)，目前國家尚未出臺相關實施細則?；鶎訃敛块T在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續(xù)期手續(xù)。溫州市國土局已著手研究相關方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題。

    那么，全國到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況？

    國務院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

    中國社會科學院經(jīng)濟所研究員汪麗娜說，目前，絕大部分地區(qū)住宅小區(qū)用地使用年限都是70年。但一些地方因為各種原因，確實存在低于70年的情況。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋土地實際使用年限低于相應土地最高年限標準的現(xiàn)象，溫州并非個案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現(xiàn)類似土地使用年限不一的情況。

    事實上，本世紀初，深圳市內(nèi)國際商業(yè)大廈等多棟樓宇的部分物業(yè)土地使用權，已經(jīng)達到20年期限，成為國內(nèi)首批土地使用權年限到期的案例。深圳市后來出臺方案，明確土地使用權年限到期的房地產(chǎn)，可以通過補交地價或支付土地租金方式延長土地使用年限。其中，補交地價額度為一次性支付相應用途公告基準地價的35％。

    青島市部分區(qū)域一些住宅用地使用權期限，也只有20年或30年。公開資料顯示，青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)自上世紀80年代成立以來，出讓20年、30年使用年限的住宅用地共計41宗，總用地面積667．5畝，其中部分小區(qū)土地使用年限已到期。

    重慶市民張先生告訴記者，在其他城市購置商品住宅，土地證上使用年限都是70年，但在重慶購買的房屋土地證上，使用年限都只有50年，“這種情況非常普遍”。據(jù)當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，重慶市規(guī)劃確定的土地用途不少為綜合用地，因此從1994年起，在土地出讓簽訂合同中，包括居住在內(nèi)的綜合用地使用年限均為50年。

    全國范圍內(nèi)，此類房屋物業(yè)土地使用權年限不一的情況到底有多少？據(jù)有關部門介紹，土地出讓大都是各地自行組織實施，具有一定靈活性，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前沒有詳細數(shù)據(jù)，不過這種情況在全國并不少見。

二問：說好的70年權限為何“縮水”？

    在不少公眾的印象中，購置房屋的“產(chǎn)權”多數(shù)都是70年，怎么會年限“縮水”呢？

    參與物權法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權和土地使用權不同。房屋所有權即房產(chǎn)權，是私有財產(chǎn)權的一種，受憲法和物權法保護，沒有期限限制。而土地使用權是有期限的，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。

    我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：

    ——在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國土局稱，上世紀90年代，在土地出讓政策開始執(zhí)行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。

    地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應的土地出讓金，在一定程度上可降低房價，讓利給終端消費者。

    ——方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權期限是50年時稱，因為重慶市多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主，一個項目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。

    ——先試先行地區(qū)歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務院發(fā)布土地使用權最高年限之前，已在國有土地使用權出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問題。

    深圳市相關部門稱，深圳作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行者，于1982年出臺了《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應經(jīng)營性用地，并且規(guī)定了相應用途的土地使用年限，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營性用地——20年使用權陸續(xù)到期，集中出現(xiàn)了國有土地使用權期滿的問題。

    廣東省房地產(chǎn)研究會會長黃遠華認為，除此之外，還有部分住宅用地因開發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗?ldquo;縮水”。土地使用時間是從土地出讓之時開始計算，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年時間，但有的地方存在開發(fā)商捂地、層層轉(zhuǎn)手等情況，一拖就是好多年；還有一些房地產(chǎn)項目規(guī)模較大，分多期建設，持續(xù)開發(fā)十多年，導致消費者購房時，土地使用年限“縮水”嚴重。

三問：住宅用地使用權到期該怎么辦？

    雖然對于大多數(shù)人來說，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問：房產(chǎn)的土地使用權到期了該如何續(xù)期？

    專家介紹，目前，關于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。

    中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，在物權法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定，“經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對于物權法而言，是舊法，按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前還是應該遵循物權法的相關規(guī)定。

    汪麗娜等認為，雖然物權法明確提出“自動續(xù)期”，但是由于缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，目前來說難以操作。“土地使用期限規(guī)定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權，續(xù)期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的。”

    有專家指出，約定20年以及沒有達到最高限70年的，首先應當自動續(xù)期至70年，同時補交約定年限與70年土地使用權期間的出讓金差價。

    但也有部分學者持不同看法，認為“補差價”的做法沒太必要。因為無論怎么補，這幾十年土地出讓的差價都很大。“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當年決策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔成本，既不公平也很難實施。”浙江大學房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示。

    那么，對于70年土地使用權到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？應有償還是無償？楊立新認為，有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業(yè)主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。

    汪麗娜說，在我國，房屋是很多老百姓最大的財富。一些人拿出大部分的積蓄買房，房屋的增值不是因為房屋本身而是土地。從這個意義上來說，70年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一點。

    汪麗娜、楊立新等認為，在強調(diào)法治社會的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴格落實物權領域的立法成果，增強人民群眾對國家物權制度的信心；另一方面，針對物權法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實，通過充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺關于土地出讓續(xù)期的實施細則，緩解公眾焦慮。