最早的商品房土地證僅30年 如果到期會(huì)咋辦

    我昨天看了什邡街一套房子，面積、價(jià)格都能接受，但聽中介說(shuō)，這房子是1965年建的，心里有點(diǎn)兒犯虛了。溫州‘土地證續(xù)期繳費(fèi)’這事兒給我提了個(gè)醒兒，能買樓齡新的，就不買老的，先看看吧。”想買學(xué)區(qū)住房的高女士坦言，她以前從來(lái)沒想過土地證到期這個(gè)事兒，但現(xiàn)在會(huì)把它作為一個(gè)因素來(lái)考慮。

    據(jù)了解，目前北京較早的商品房，土地證也就30年左右，離70年使用期限還有一段時(shí)間，但溫州“土地證到期續(xù)繳”事件發(fā)生后，讓很多人心里“咯噔”一下兒，開始關(guān)注起這個(gè)問題。

釋疑

房齡與土地證影響房?jī)r(jià)？

    高女士昨天看的這套北二環(huán)什邡街的房子，是一套70多平方米南北通透兩居室，總價(jià)608萬(wàn)元。“因?yàn)槭俏迓吠ㄐW(xué)的學(xué)區(qū)住房，這個(gè)區(qū)域的成交均價(jià)在9.5萬(wàn)元了，房齡新一點(diǎn)兒、面積小一點(diǎn)兒的房子有的賣到10萬(wàn)元一平方米。”高女士轉(zhuǎn)了幾天后，對(duì)這個(gè)區(qū)域的房源、房?jī)r(jià)有了一個(gè)基本了解。

    “我發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)和面積關(guān)系最大，面積小的價(jià)格最高，和樓齡有點(diǎn)兒關(guān)系，但關(guān)系不大。特別是上世紀(jì)80年代和90年代的房子，價(jià)格沒什么區(qū)別。我之前看過人定湖西里一套60平方米、80年代的老房子，比24號(hào)院一套70多平方米90年代的房子單價(jià)還貴5000元呢。”

    不過，房齡再老一點(diǎn)兒的，價(jià)格可能會(huì)便宜一些。“這和土地使用年限沒什么關(guān)系，主要是樓齡太老，銀行給的貸款年限短了，甚至不給貸款，要求一次性付款，所以價(jià)格便宜一些。”經(jīng)紀(jì)人小陳向高女士解釋。

    據(jù)小陳介紹，商業(yè)按揭貸款最長(zhǎng)貸款年限是30年。貸款年限和房屋的樓齡以及借款人的年齡有關(guān)系。一般銀行的貸款年限公式都是用50減房齡，用70減借款人年齡，然后取二者最小值，即貸款年限。房齡如果超過50年，比如六鋪炕二區(qū)一些上世紀(jì)50年代蘇式風(fēng)格的老房子，雖然后來(lái)做過加固，不影響使用，銀行也不給貸款了，只能一次性付全款，單價(jià)會(huì)比其他房源便宜1萬(wàn)多元。

    小陳還向高女士透露了一個(gè)識(shí)別老房子的“訣竅”：“1978年地震后，政府為保證房屋居住的安全性，做過一次加固。您看，凡是房子外觀有一圈混凝土‘圈梁’的，都是1978年以前的老房子。”

求證

北京最早商品房土地證只有30年

    知道了如何識(shí)別老房子，但老房子的土地年限從何時(shí)開始計(jì)算，讓高女士犯了難。“有的人和我說(shuō)，和房齡是一致的，那些五六十年代的房子土地使用權(quán)快到70年了?？芍薪閰s和我說(shuō)，這些房子的土地出讓時(shí)間從這棟樓第一次對(duì)外賣開始算，土地使用權(quán)只有20多年，我也不知該聽誰(shuí)的了？”

    對(duì)此，專家介紹：“在北京，住宅的土地使用權(quán)年限一般都是70年。從我們接觸的實(shí)際案例看，使用年限的起算方式主要有兩種，一種是土地通過招拍掛出讓的商品住宅，從土地招拍掛出讓合同約定的土地交付之日，起算土地使用年限；一種是房改房，情況比較復(fù)雜，大部分房改房的土地出讓年限是從該塊地的房源首次上市交易時(shí)間起算。”

    徐東華強(qiáng)調(diào)，商品住宅的產(chǎn)權(quán)年限和土地使用年限不是一個(gè)概念，實(shí)際上，產(chǎn)權(quán)沒有年限，房子在、產(chǎn)權(quán)就在；而商品住宅的土地使用權(quán)年限是從招拍掛出讓合同約定的土地交付之日起開始算，包括建造時(shí)間，因此，即使是新建商品房，當(dāng)業(yè)主拿到房產(chǎn)證時(shí)，已經(jīng)幾年過去了，意味著土地年限已經(jīng)被用了幾年。據(jù)他了解，北京較早的一批商品房在方莊一帶，上世紀(jì)80年代建的，土地使用年限在30年左右。

    徐東華還介紹，那些房改公房的土地年限情況比較特殊，是另外一種土地使用年限的起算方式。因?yàn)樵缒甑耐恋厥褂脵?quán)都是劃撥的，劃撥給單位去蓋職工宿舍，沒有繳土地出讓金。上世紀(jì)90年代開始房改，職工可以購(gòu)買為個(gè)人產(chǎn)權(quán)。90年代末，住建部才允許已購(gòu)公房（房改房）上市交易，那么，這些房子的土地使用年限的起算，是從這塊劃撥地塊上第一套經(jīng)過房改并且可以上市交易的房屋成交那天起算的。比如1960年劃撥的土地、1990年房改的、但是到了2000年才有了第一套成交的二手房，那么土地使用年限就從2000年起算，同一棟樓的其他房主2010年賣的，土地使用年限也是從2000年開始算。也就是說(shuō)，雖然現(xiàn)在很多二手房房齡很老，但因?yàn)橥恋厥褂媚晗奁鹚銜r(shí)間晚，時(shí)間最長(zhǎng)的也不過20多年。具體到每個(gè)樓盤，可能會(huì)略有差別，但原則基本都是這樣的。

影響

溫州事件對(duì)北京影響不大

    盡管現(xiàn)在溫州“續(xù)繳”事件在網(wǎng)上發(fā)酵得很熱，很多人也意識(shí)到了“土地出讓金到期要續(xù)繳”這件事，但多位中介經(jīng)紀(jì)人表示，目前還沒有繳納政策，該事件還未對(duì)北京市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)際影響。

    “這幾天，房主和客戶都有人提到過，土地年限怎么起算，以后會(huì)怎么續(xù)繳……我們都向公司反映了，但還沒得到反饋，也不好向客戶解釋。”方莊一家中介公司的經(jīng)紀(jì)人董力介紹。

    方莊地區(qū)是目前北京較早的一片商品房小區(qū)之一，由當(dāng)時(shí)的城開公司開發(fā)，1984年啟動(dòng)，1986年開始出售，算起來(lái)土地出讓年限約30年左右了。董力說(shuō)：“學(xué)區(qū)住房不算，這邊芳古園、芳群園的老房子均價(jià)在4萬(wàn)元到4.5萬(wàn)元之間，比2000年左右的紫芳園便宜5000元左右。”不過，董力覺得，盡管北京的住宅離土地出讓金續(xù)繳還有40年左右的時(shí)間，但如果以后大家對(duì)土地年限關(guān)注度高了，老房子和新房子之間的價(jià)差可能會(huì)拉得大一些。

背景

土地證到期要“續(xù)繳”

    近日，一則《溫州一批20年產(chǎn)權(quán)住宅土地使用權(quán)到期，續(xù)期須按房產(chǎn)價(jià)格三分之一繳費(fèi)》的新聞引發(fā)輿論關(guān)注。據(jù)溫州媒體報(bào)道，當(dāng)?shù)匾徊糠质忻裾ＹI賣二手房后卻無(wú)法完成交易，原因是土地到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金， 100多萬(wàn)元的房產(chǎn)，續(xù)期就要再繳納30多萬(wàn)元。

    盡管溫州國(guó)土局對(duì)這個(gè)繳納額度進(jìn)行了“辟謠”，但因?yàn)槟壳皼]有相關(guān)細(xì)則規(guī)定，土地使用權(quán)到期如何續(xù)繳問題還是引發(fā)了全國(guó)范圍的廣泛關(guān)注。

觀點(diǎn)

土地證到期應(yīng)該如何“續(xù)繳”

    對(duì)于溫州續(xù)繳土地出讓金的問題，專職負(fù)責(zé)土地糾紛的北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王優(yōu)銀律師認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓權(quán)限中，居住用地最高為七十年。由于絕大多數(shù)國(guó)有土地上房屋的土地使用權(quán)期限都遠(yuǎn)沒有達(dá)到七十年，所以立法方面對(duì)此也沒有具體規(guī)定到期后如何續(xù)期的問題。目前與此問題相關(guān)的法律規(guī)定只有2007年10月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”

    溫州此次的“續(xù)繳事件”，是歷史因素下的現(xiàn)實(shí)法律缺失導(dǎo)致的。

    對(duì)于如何續(xù)期以及土地出讓金的續(xù)繳問題，他認(rèn)為，要堅(jiān)持的一個(gè)原則就是從民眾利益出發(fā)。十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃近日公布，房地產(chǎn)稅法正式列入其中。在這樣的背景下，是否應(yīng)當(dāng)對(duì)續(xù)繳土地出讓金定一個(gè)更高的數(shù)額，是值得思考的。

    出于對(duì)民眾利益的考慮，王優(yōu)銀認(rèn)為不宜收取過高的金額。尤其是考慮到在房地產(chǎn)稅法尚處在立法過程中，新的法律尚未制定并且在全國(guó)性的規(guī)定出臺(tái)之前，對(duì)于土地出讓金，宜更加慎重。

    此類對(duì)民眾利益有重大影響的政策制定，王優(yōu)銀建議，應(yīng)當(dāng)充分利用好聽證制度，聽取各方的意見和建議。政策的制定根本上是為了用之于民，尤其是土地出讓金的續(xù)繳問題很可能給很多的居民帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)，因此更要慎重對(duì)待。