土地續(xù)期案例已現(xiàn) 購買老二手房、老公房是否也受影響？

    這幾天，一條關(guān)于土地使用權(quán)年限到期或即將到期，需花費(fèi)房價三成費(fèi)用買地才能重新辦理土地證的消息引人關(guān)注，很多購房者都開始檢查自己買的房子土地使用權(quán)年限。尤其是，一些年代比較久的二手房是否會受到影響呢?

    對于部分房齡比較久的住房來說，確實(shí)會面臨此類困擾。易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《第一財經(jīng)日報》分析，尤其是如果產(chǎn)權(quán)續(xù)費(fèi)問題不清晰，那么二手房本身的評估價是在不斷下降的，這對于部分二手房房東來說也是不愿意看到的一個內(nèi)容。

    中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，住宅類土地肯定是可以續(xù)期的，但到底是按照評估價值還是土地基準(zhǔn)價來交，都沒有一個定論。之前大家都沒有意識到這個問題，但交費(fèi)是肯定的，交費(fèi)多少對市場都有一定的影響。

    張大偉說，按照正常評估來說的，超過30年的房屋價值比較低。只是由于現(xiàn)在因?yàn)榉孔拥耐顿Y屬性比較強(qiáng)，很多人不關(guān)心這個話題，忽視掉了這個因素。

    即便是在一手房市場，也存在這樣的情況。比如受囤地生財?shù)睦骝?qū)使，一些開發(fā)商有意囤地、拖延開發(fā)進(jìn)度，樓盤銷售周期拉的過長，等房子真正到了業(yè)主手上時已經(jīng)度過一段空閑期。有的房地產(chǎn)項目是分多期進(jìn)行開發(fā)的，等到開發(fā)第三期、第四期時，相應(yīng)的土地使用年限肯定會縮水較多。但在目前的市場交易中，往往三期、四期的售價要比首期價格要貴很多。也就是說，很多購房者花了數(shù)倍的價錢購買了土地使用權(quán)更短的房子。

    張大偉說，隨著目前小部分案例到期，很多人就會關(guān)注這個事情。尤其是一旦到市場調(diào)整周期，特別是上世紀(jì)90年代的房子的價值就會出現(xiàn)大幅度調(diào)整。所以對購房者來說，現(xiàn)在就應(yīng)該謹(jǐn)慎考慮購買90年代的比較老的物業(yè)了。現(xiàn)在大家對這個事情只是關(guān)心，目前對價格的影響還比較小。包括兩年前房價在下跌的時候，比較老的的房子下跌得比較明顯。

    不過，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，目前對二手房仍不需要過于擔(dān)心，因?yàn)闇刂莸陌咐怯袀€性性質(zhì)的，目前部分二手房帶有很強(qiáng)的老公房性質(zhì)，后續(xù)除了產(chǎn)權(quán)年限外，本身背后的產(chǎn)權(quán)屬性或歸屬還需要進(jìn)一步調(diào)整。另外，即便是遇到產(chǎn)權(quán)到期的問題，那么個案來看，確實(shí)會征收，尤其是只有20年產(chǎn)權(quán)的此類不具有代表性的項目，其實(shí)本質(zhì)上是在補(bǔ)地價，而不是真正在補(bǔ)產(chǎn)權(quán)。

    對于普通購房者的70年產(chǎn)權(quán)的住房來說，實(shí)際上考慮此類問題為時過早。嚴(yán)躍進(jìn)說，這樣一種土地出讓金補(bǔ)繳的做法是比較罕見的，屬于地方性質(zhì)的歷史遺漏問題，即過去土地出讓過程中設(shè)定了不同的土地出讓年限，所以會出現(xiàn)補(bǔ)繳土地出讓金收入的做法。實(shí)際過程中我國新建商品住宅市場發(fā)展主要是近20年的事，絕大多數(shù)用地是按照70年方式出讓的，所以并不需要有太多的憂慮。

    嚴(yán)躍進(jìn)說，當(dāng)然溫州的問題給住房和國土管理部門提出了新要求，對于部分土地用地年限到期的住房項目，如何補(bǔ)繳地價，防止市場誤讀，顯得非常急迫。如果70年產(chǎn)權(quán)的住房，主流的做法是后續(xù)用地使用權(quán)會自動更新，而非補(bǔ)繳。

    張大偉說，目前上海、北京很多老公房土地使用權(quán)只有50年，當(dāng)時很多土地不是公開出讓的，而是企業(yè)劃撥的。這也要求政策出臺部門要加快頂層政策設(shè)計。