小城市房價變化不大 投資買房現(xiàn)在是好時機(jī)嗎？

    年初以來，在“去庫存”過程中，國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)銷售的政策，帶動房地產(chǎn)市場逐步回暖。財經(jīng)縱橫版聚焦“去庫存”新跡象、新問題，推出系列報道“穩(wěn)健去庫存”，記者分赴不同省份的多個城市進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，為“去庫存”建言獻(xiàn)策。其中，3月28日《叫停首付貸，真能落地嗎？》，解析了首付貸的操作過程，直擊相關(guān)風(fēng)險；4月11日《舉家進(jìn)城，“房”門能否再寬點(diǎn)？》報道了三、四線城市農(nóng)民工等有購房剛性需求群體的買房難處，引起相關(guān)各方關(guān)注。

三、四線城市的投資型購房熱情高嗎？

    最近幾年房價相對穩(wěn)定，近來市場雖有回暖，但房價上升空間仍有限，大部分購房者以自住為主，住宅領(lǐng)域投資型需求較少

    尹晴是湖南省株洲市一名中學(xué)教師，在株洲擁有3套住房。除了自住房以外，一套用來出租，一套閑置，打算等價格上漲一點(diǎn)后就賣掉。

    尹晴告訴記者：“現(xiàn)在房子出租挺麻煩的，各種瑣事一堆，租金沒多少，還不夠啰嗦的。今天的房價跟5年前的水平差不多，照著這個上漲幅度，房子沒有太大的投資價值，租金也不高，投資收益率低，購房出租的投資者越來越少了。”

    尹晴曾經(jīng)也想投資一個門店，但后來不了了之。“電商這么發(fā)達(dá)，實(shí)體店面的需求減少，商鋪也不好出租，要不就是租完了收不回租金。對我們來說，不管政策怎么變，新的需求不太大了?，F(xiàn)在的狀態(tài)是，有購房能力的人沒購房需求，能力不夠的又恰恰有剛需。”

    在株洲，像尹晴這樣的本地人不少。近年三、四線城市房價止步不前，澆滅了居民的投資熱情。

    建設(shè)銀行株洲分行行長賀濤分析，激活購房者投資型購房的最大驅(qū)動力就是房價大幅上漲，其次是房屋租售比的高低。今年1—2月，株洲城區(qū)商品房成交均價為4905元/平方米，較年初增長7.86%，其中商品房住房成交均價4275元/平方米，增長2.88%，由于目前株洲市城區(qū)房價總體不高，自上世紀(jì)90年代中期住房私有化以來，株洲住房均價平均每年上漲不足200元/平方米，全市商品房住房的租售比為1∶330左右，導(dǎo)致這些年株洲城區(qū)住宅的購房者以剛需及改善性需求居多，購房者投資型購房的意愿不強(qiáng)烈。

    記者在多地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，正是由于房價相對穩(wěn)定，普通購房者對房價的關(guān)注度并不高，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，收入提高程度較慢，投資回報率不高，市場上的購房多是剛需和首次改善型需求釋放，大部分購房者買房以自住為主，住宅領(lǐng)域投資型需求較少。

    從目前的熱銷住房戶型也能看出投資需求下滑：

    株洲中房投資有限責(zé)任公司營銷總監(jiān)袁江說，一般來講，120—130平方米的中大型房子賣得好，這部分需求多數(shù)是改善型。從2015年開始，90—144平方米的戶型最暢銷，銷量同比增長21.5%，144平方米以上的大戶型銷量同比增長21.8%。“說明房子越買越大，投資用的小戶型銷量越來越少，投資需求下降，從全市來看，投資型購房的比例在5%—10%。”

    年初以來，三、四線城市房地產(chǎn)市場雖現(xiàn)火爆，但住房價格沒明顯變化。浦發(fā)銀行長沙分行公司銀行業(yè)務(wù)管理部高級經(jīng)理張琦說：“2015年下半年以來，尤其是今年春節(jié)后，市場成交快速上升并持續(xù)創(chuàng)造新高，但是在去庫存的壓力下，價格難以出現(xiàn)大幅反彈，上升空間有限。”

    相比之下，二線城市的投資性購房就更有吸引力。在武漢市漢南區(qū)，知名房企碧桂園開發(fā)的樓盤項(xiàng)目，以低密度的花園洋房為主，吸引了不少外地投資者購買。

    “房子已經(jīng)賣到了第四期，銷售情況還不錯，大多數(shù)都由外地投資客購買，所以小區(qū)的入住率并不高。”售樓處銷售人員介紹，很多外地人買房一是為了投資，二是打算將來養(yǎng)老。前幾年第一期開盤時，聯(lián)排別墅的價格每平方米不到4000元，高層住宅價格還要低一些。這些年房價呈溫和上漲態(tài)勢，早買的投資者幾年下來肯定是有賺的。

    武漢恒大地產(chǎn)一位工作人員介紹，他們最近有個新樓盤要開盤，預(yù)訂的買家中既有本地人購第二套房的，也有外地人的投資性購房。“武漢房地產(chǎn)去庫存壓力不大，房價也屬于穩(wěn)中有升，形勢還是比較樂觀的。”

房地產(chǎn)“營改增”能否帶活商業(yè)地產(chǎn)？

    部分下游企業(yè)可能會把原來自建辦公樓、廠房的計劃調(diào)整為購買或租賃商業(yè)地產(chǎn)，享受增值稅抵扣的政策

    汪輝在湖南省邵陽市經(jīng)營一家園林景觀設(shè)計公司。此前，公司一直租用辦公場所。去年底，有了些許積累后，公司購置了一處辦公地。

    說到未來投資置業(yè)的打算，汪輝說：“現(xiàn)在的房子夠用了，近一段不打算再購買更多房產(chǎn)了。房地產(chǎn)市場看不懂，專注于我們的主業(yè)是正途。現(xiàn)在經(jīng)營環(huán)境不好，很多企業(yè)的資金本來就很緊張了，哪里還有錢投資房產(chǎn)。”

    5月1日國家在房地產(chǎn)等四大行業(yè)將全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場影響多大？

    “營改增實(shí)施后，將給房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)帶來變化，部分下游企業(yè)可能會把原來自建辦公樓、廠房的計劃調(diào)整為購買或租賃商業(yè)地產(chǎn)，從而享受到增值稅抵扣的政策，降低企業(yè)稅收成本。”上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院院長胡怡建教授介紹，此次房地產(chǎn)業(yè)營改增，確定了11%的增值稅率，而房地產(chǎn)業(yè)自身稅負(fù)會只減不增，這意味著在房地產(chǎn)業(yè)自身稅負(fù)成本不變的情況下，給銷售的下游企業(yè)增加增值稅抵扣額度，相當(dāng)于10%以上的降價促銷力度，自然會促進(jìn)房地產(chǎn)銷售和去庫存的進(jìn)度，增加下游企業(yè)的購買和租賃需求。

    胡怡建表示，稅收制度改革本身是中性的，但由營業(yè)稅改為增值稅，客觀上發(fā)揮了增加抵扣鏈條、降低下游稅負(fù)的作用，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力下，能夠刺激企業(yè)投資不動產(chǎn)的意愿。而根據(jù)營改增的相關(guān)細(xì)則，購買不動產(chǎn)產(chǎn)生的增值稅抵扣額度可以在兩年內(nèi)抵扣完畢，這意味著很多企業(yè)購買辦公用房后的幾年內(nèi)都可以不交增值稅了，企業(yè)當(dāng)然會增加這方面的投資，對于穩(wěn)增長、穩(wěn)投資都有正面效應(yīng)。

    山東煙臺國稅部門的調(diào)查顯示，這一政策也確實(shí)提升了商業(yè)地產(chǎn)供需雙方對市場的信心。位于山東煙臺南部新城的毅德城，建成后將成為整個膠東地區(qū)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的綜合商品交易集散地。毅德控股煙臺項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃文杰介紹：“項(xiàng)目擬投資80億元，總建筑面積達(dá)到280萬平方米，項(xiàng)目運(yùn)行以來總體情況不錯，與多家知名企業(yè)簽訂了入住協(xié)議，但是前期房地產(chǎn)市場的相對低迷以及電商沖擊給我們帶來了不小的壓力。”

    對于營改增后的市場前景，黃文杰比較樂觀：“利好主要在兩方面，一是房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本可以直接從銷售額中減除，建安成本也可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，經(jīng)估算稅負(fù)是下降的。另外，隨著將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，可以預(yù)測，無論是生產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)還是金融保險等服務(wù)業(yè)，對投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情肯定會增加。”

    胡怡建舉例說，像這次同屬于營改增范圍的金融業(yè)，大部分銀行、保險公司目前采取自建或租賃經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)的模式，營改增后，金融業(yè)自身經(jīng)營繳納6%的增值稅，而購買辦公用房可以享受11%的增值稅抵扣額度，很多銀行網(wǎng)點(diǎn)可能會逐步考慮投資購買辦公用房，原有的租賃用房也會享受到稅收抵扣，從而增加金融業(yè)投資不動產(chǎn)的積極性，加快現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)去庫存的進(jìn)程。

    光大銀行煙臺分行副行長張永軍表示：“目前我們的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以租賃形式為主，全行業(yè)持有商業(yè)地產(chǎn)的比例也很小，主要原因就是購持商業(yè)地產(chǎn)成本過大。把不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍的政策對我們吸引力是很大的，甚至有可能改變現(xiàn)有的銀行業(yè)網(wǎng)點(diǎn)運(yùn)營模式。”

怎么激發(fā)投資型需求去庫存？

    去庫存的核心是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，吸納人口。應(yīng)優(yōu)先滿足剛性需求和改善型需求，合理調(diào)整開發(fā)商數(shù)量，構(gòu)建理性的房地產(chǎn)市場

如何通過投資型需求去庫存？

    “在三、四線城市，依靠投資型需求去庫存不易。目前三、四線城市庫存壓力大，主要就是因?yàn)槿丝诹魅氩蛔?，一旦人口少，對投資型房產(chǎn)的租賃需求自然會更稀缺。通過刺激投資型需求，提升租賃需求的辦法去庫存，此路難通。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

    記者通過調(diào)查了解到，目前三、四線城市常住人口絕大多數(shù)都在100萬以下，消費(fèi)基礎(chǔ)薄弱。商業(yè)發(fā)展水平相對落后，加之經(jīng)濟(jì)增長和居民消費(fèi)能力有限，本地商家和外地品牌難以支撐多個大體量商業(yè)體的生存，因而商業(yè)地產(chǎn)租賃也發(fā)展不足。

    張大偉分析，首先，去庫存的核心還是人口，人口的核心是產(chǎn)業(yè)，沒有人口增加的去庫存就是竭澤而漁。三、四線城市關(guān)鍵是要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)增加第三產(chǎn)業(yè)比重，增強(qiáng)對人口的吸納能力。

    “其次，沒有升值空間就沒人買房，所以還是要降低購房成本，讓房產(chǎn)有投資價值。”張大偉說，降成本不是降首付，而應(yīng)當(dāng)降按揭成本，這樣風(fēng)險才不會累積。但現(xiàn)在出現(xiàn)了不少降低購房首付而利率卻沒下降的情況，風(fēng)險很大，未來還是要引導(dǎo)銀行降低按揭貸款利率。

    增強(qiáng)三、四線城市的吸引力，增加人口流入才能從根本上消化房地產(chǎn)庫存。賀濤分析，2015年下半年以來，一線城市房市明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進(jìn)一步向三、四線城市和小城鎮(zhèn)傳遞。

    造成這種現(xiàn)象的主因是：三、四線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，公共配套資源不足，很多三、四線城市富裕階層，為了兒女升學(xué)和老人醫(yī)療正在向二線城市遷移，因此，三、四線城市要通過增強(qiáng)對周邊人口的吸引力來消化庫存，包括促進(jìn)三、四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市綜合競爭力，擴(kuò)大農(nóng)民工就業(yè)崗位，讓進(jìn)城農(nóng)民工買得起房。另外，要在公共服務(wù)方面做到全覆蓋，比如農(nóng)民工成為新市民后，醫(yī)保、社保要跟得上，子女教育問題要解決等。

    在采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士表示，投資型購房者大多受市場情緒影響，喜歡追漲殺跌，導(dǎo)致市場忽冷忽熱，反過來會刺激房地產(chǎn)商的無序、非理性開發(fā)建設(shè)，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場庫存壓力較大的部分。未來要真正發(fā)展成一個自我良性運(yùn)行的健康市場，還是要優(yōu)先滿足、鼓勵剛性需求和改善型需求，合理調(diào)整開發(fā)商數(shù)量，加快房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，穩(wěn)定房價。在理性的市場中，剛性需求和投資型需求購房者，就可以根據(jù)自身情況理性判斷決策，讓改善型需求不再觀望，也打消投資型需求跟風(fēng)追漲的傾向。