物業(yè)稅在南京已空轉(zhuǎn)5年 北京深圳可能試點(diǎn)實(shí)征

    醞釀多時(shí)的物業(yè)稅風(fēng)聲再起，有消息稱物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國，北京、深圳今年可能試點(diǎn)實(shí)征。

    有專家認(rèn)為，如果要收物業(yè)稅，對(duì)一些擁有多套房的投資型購房人肯定不會(huì)“網(wǎng)開一面”，對(duì)二套房的征收稅率可能為1%，三套房的稅率將提至2%。以南京一戶投資型的家庭擁有三套房為例，一年就要繳納4萬元的物業(yè)稅。（快報(bào)記者 王海燕 尹曉波 綜合《京華時(shí)報(bào)》 ）

    共9953人參與調(diào)查 數(shù)據(jù)來源：金融界

    物業(yè)稅在南京已“空轉(zhuǎn)”5年

    昨天有媒體報(bào)道,日前國家稅務(wù)總局布置了今年財(cái)產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作，并對(duì)在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，以及應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格工作的有關(guān)問題進(jìn)行了說明。今年，我國稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅。記者為此昨天多次致電國稅總局方面，但未獲實(shí)質(zhì)性答復(fù)。

    物業(yè)稅指的是財(cái)產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等不動(dòng)產(chǎn)稅。其主體是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款。

    據(jù)了解，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)已經(jīng)試點(diǎn)了6年多，今后將推廣至全國。從2003年5月開始，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作。

    據(jù)知情人士透露，南京物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”早在2004年就已經(jīng)開始，相關(guān)試點(diǎn)只涉及南京的鼓樓區(qū)、江寧區(qū)和高淳縣。至于試點(diǎn)的稅率、對(duì)象、一些數(shù)據(jù)，沒法對(duì)外透露。網(wǎng)上有傳言稱，目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅征收有兩種計(jì)算模式，以房屋用途來區(qū)分。如果房屋是自住，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報(bào)為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點(diǎn)。

    北京深圳今年可能試點(diǎn)實(shí)征

    不過，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓昨天對(duì)記者表示：物業(yè)稅將不僅停留在空轉(zhuǎn)層面，物業(yè)稅的實(shí)際開征，可能今年就會(huì)在局部地區(qū)試點(diǎn)。劉桓認(rèn)為，北京和深圳今年試點(diǎn)實(shí)征物業(yè)稅的可能性最大。北京空轉(zhuǎn)物業(yè)稅時(shí)間較長，已經(jīng)有比較成熟的經(jīng)驗(yàn)，而深圳這一城市比較新，央產(chǎn)房和古建筑等房產(chǎn)歷史遺留問題少，房產(chǎn)權(quán)屬登記準(zhǔn)確率很高，所以這兩個(gè)城市適合試點(diǎn)。

    不過，針對(duì)劉桓的說法，記者昨天向北京市地稅局證實(shí)時(shí)，該局地方稅處有關(guān)人士稱，該處暫未接到上級(jí)下達(dá)的今年正式開征物業(yè)稅的通知。

    中國財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長人民大學(xué)教授安體富也認(rèn)為，有關(guān)部門務(wù)必盡快開征物業(yè)稅。稅務(wù)部門不要害怕因初期政策不完善等原因，而出現(xiàn)稅款跑漏的問題。由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度極快，這項(xiàng)政策越推遲執(zhí)行，全國房地產(chǎn)保有數(shù)量越高，稅基越大，政策推行起來也就越困難。他建議在部分大中城市先試點(diǎn)征收，再利用取得的經(jīng)驗(yàn)盡快在全國大面積推開。

    實(shí)征可能首先針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)

    安體富說，如果今年物業(yè)稅在部分地區(qū)真的開征，也只會(huì)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征稅，而不會(huì)對(duì)個(gè)人購買的民宅開征。物業(yè)稅相當(dāng)于過去對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅和土地使用稅，物業(yè)稅開征后，預(yù)計(jì)稅率不會(huì)發(fā)生變化，仍將維持以往水平。

    劉桓也認(rèn)為，物業(yè)稅要對(duì)原有政策進(jìn)行微調(diào)之后才能對(duì)個(gè)人征稅的。過去相關(guān)政策是對(duì)房屋使用者征稅，這遭到抗拒的可能性高，不利于征收管理。今后應(yīng)改為對(duì)房產(chǎn)所有者征稅。而對(duì)非普通住宅和普通住宅的征稅應(yīng)設(shè)置先后順序。

    何時(shí)針對(duì)個(gè)人購買的民宅征收物業(yè)稅？兩位教授認(rèn)為這是一大難關(guān)，它取決于我國個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度的進(jìn)一步完善。這個(gè)難關(guān)的存在也正是國家有關(guān)部門為何遲遲未能正式公布物業(yè)稅具體政策的原因。

    目前，除了普通民宅和商業(yè)地產(chǎn)以外，還有公房、央產(chǎn)房和古建筑等多種個(gè)人居住、租住的住宅形式。一旦對(duì)個(gè)人征收物業(yè)稅，并因此同時(shí)出現(xiàn)“拆遷補(bǔ)償沒我的份，但繳稅有我的份”的問題，很可能會(huì)引發(fā)一些矛盾。

    因此兩位專家認(rèn)為，政策需逐步完善，物業(yè)稅才面向個(gè)人征收，至少要到三五年之后才有可能。

    一家三套房每年可能繳稅4萬

    有專家認(rèn)為，物業(yè)稅如果實(shí)際開征，對(duì)一些擁有多套房的投資型購房人肯定不會(huì)“網(wǎng)開一面”，對(duì)二套房的征收稅率可能為1%，三套房的稅率將提至2%。以南京一戶投資型的家庭擁有三套房為例，各為100平方米，一套在白下區(qū)，價(jià)值200萬元；一套在江寧，價(jià)值100萬元；一套在河西，價(jià)值150萬元。

    算法1：首套房免征，二套房起征。假設(shè)按照“首套房”免征的算法，或許會(huì)考慮戶口所在地的房產(chǎn)予以免征的標(biāo)準(zhǔn)。如果這戶家庭的戶口在白下區(qū)的房子內(nèi)，那么白下區(qū)的房產(chǎn)免于征收物業(yè)稅。按購買時(shí)間計(jì)算，第二套江寧的房子，一年按照1%的物業(yè)稅稅率，每年要交1萬元的物業(yè)稅；第三套河西的房子，繳納2%的物業(yè)稅，就是3萬元。這樣一算，一年就要繳納4萬元的物業(yè)稅。

    算法2：人均面積達(dá)標(biāo)不征，超標(biāo)部分征收。假設(shè)按照人均面積來計(jì)算，這戶家庭三口人，目前南京人均住房面積為32.21平方米，免于征收的面積就是96.63平方米。多出了200多平方米，怎么征收？可能會(huì)區(qū)分一個(gè)面積段，在當(dāng)?shù)貞艟彝プ》棵娣e1倍之內(nèi)的按1%征收物業(yè)稅，2倍以之內(nèi)的按2%征收。但是，也會(huì)參照房屋的市值來征收。如果白下區(qū)的房子是免于征收的，同樣另外兩套也要被課以“重稅”，大致也會(huì)在4萬元左右，面積超標(biāo)越多，收的稅將越多。
 

    業(yè)內(nèi)反應(yīng)

    “禁炒”信號(hào)

    大于實(shí)際意義

    北京易居研究所副所長牟增斌認(rèn)為，物業(yè)稅如果真正實(shí)施，對(duì)市場(chǎng)影響將會(huì)非常大，但現(xiàn)在僅是全國“空轉(zhuǎn)”，對(duì)市場(chǎng)影響有限，信號(hào)意義大于實(shí)際意義。著名地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論員、社會(huì)學(xué)博士王智中認(rèn)為，這是中央在出臺(tái)“二手房營業(yè)稅優(yōu)惠期恢復(fù)5年”后再一次明確“不許再炒”的信號(hào)，因?yàn)槲飿I(yè)稅主要針對(duì)的就是炒房者。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)稅首先將對(duì)投資者最為青睞的商鋪和高端住宅市場(chǎng)產(chǎn)生影響，這兩種產(chǎn)品很可能成為物業(yè)稅的首批征收對(duì)象，如果炒家不及時(shí)脫手，很可能炒房炒成房東，成為最終的繳稅對(duì)象。王智中直接表示，“如果物業(yè)稅真的開征，無疑將首先打壓高端物業(yè)房價(jià)。”

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，目前開征物業(yè)稅面臨諸多困難。開征物業(yè)稅首先面對(duì)的是物業(yè)及其所依附土地的所有權(quán)問題，在我國，土地是國有的，購房者只擁有70年的產(chǎn)權(quán)。也就是說，我們購買的物業(yè)隨著時(shí)間的增長，其資產(chǎn)是在貶值的。從這一點(diǎn)來看，我國征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)是不牢固的，如果要參照國際慣例來開征物業(yè)稅，就要建立合理的土地制度，妥善處理物業(yè)及其土地所有權(quán)的問題，對(duì)現(xiàn)行的土地出讓制度進(jìn)行突破性的變革，但這是比較困難的。

    相關(guān)鏈接

    各國家及地區(qū) 物業(yè)稅怎么收

    中國香港

    如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，稅率為15%。

    新加坡

    由新加坡國內(nèi)稅務(wù)局對(duì)所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。

    日本

    日本財(cái)產(chǎn)稅主要是對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征的不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊(cè)執(zhí)照稅等，同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)與稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%。

    韓國

    韓國的財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內(nèi)，還有可能進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財(cái)產(chǎn)稅和土地稅將會(huì)被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。

    中國臺(tái)灣

    按我國臺(tái)灣物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)來看，144平方米以上的房源，每年收取的稅費(fèi)將有可能在房屋總和0.8%-1.5%/年。

    美國

    不動(dòng)產(chǎn)稅，歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例。目前美國的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，大約平均1%～3%。