開(kāi)發(fā)商急賣(mài)車(chē)位業(yè)主頻吃啞巴虧 車(chē)位歸誰(shuí)要搞清

專家：部分小區(qū)車(chē)庫(kù)用業(yè)主購(gòu)房款建設(shè)

    近日，一則南京市鼓樓區(qū)人民法院審理的業(yè)主和開(kāi)發(fā)商地下車(chē)庫(kù)之爭(zhēng)的消息引發(fā)廣泛關(guān)注，雖然網(wǎng)帖中聲稱“法院判地下車(chē)庫(kù)歸全體業(yè)主所有”、“開(kāi)發(fā)商收錢(qián)賣(mài)車(chē)位該退款”的說(shuō)法被證偽，但現(xiàn)實(shí)中小區(qū)車(chē)位租售權(quán)屬現(xiàn)狀仍然引發(fā)了各界的關(guān)注。

    而在廣州，車(chē)位的爭(zhēng)議從來(lái)都是小區(qū)業(yè)主關(guān)注的大事，有市民昨日就向記者報(bào)料稱，自己所在小區(qū)的車(chē)位總是“偷步”拍賣(mài)，等到業(yè)主們發(fā)現(xiàn)的時(shí)候，車(chē)位已經(jīng)賣(mài)給了小區(qū)以外的人，業(yè)主不但想買(mǎi)車(chē)位買(mǎi)不上，就連想在自家的小區(qū)停車(chē)場(chǎng)臨時(shí)停車(chē)，也有難度。

南京“車(chē)庫(kù)之爭(zhēng)” 原來(lái)只是誤傳

    此前曾經(jīng)在朋友圈內(nèi)瘋轉(zhuǎn)的一網(wǎng)帖稱，南京星漢花園小區(qū)共有地下車(chē)位59個(gè)，業(yè)委會(huì)2011年起訴要求物業(yè)公司將車(chē)庫(kù)交出，獲得法院“開(kāi)發(fā)商將地下停車(chē)庫(kù)移交給業(yè)委會(huì)管理，全體業(yè)主享有地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)益”的判決支持。

    事實(shí)上，該判決并未生效，開(kāi)發(fā)商隨即向南京市中級(jí)人民法院上訴。案件經(jīng)撤銷(xiāo)發(fā)回重審后，最終判決其中29個(gè)車(chē)位屬于業(yè)主共有。這29個(gè)車(chē)位包括開(kāi)發(fā)商占用業(yè)主共有道路等地超規(guī)劃建設(shè)的23個(gè)車(chē)位，以及南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定（試行）》第六條規(guī)定的、應(yīng)為業(yè)主保留的最少6個(gè)車(chē)位。由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將35個(gè)車(chē)位售出，業(yè)主實(shí)際上享有24個(gè)車(chē)位，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)移交5個(gè)車(chē)位。

    發(fā)現(xiàn)案件遭遇誤傳后，南京市鼓樓法院隨即在官方微信上發(fā)出聲明，強(qiáng)調(diào)“部分微信公眾號(hào)提到的判決內(nèi)容是并未生效的一審判決，該案應(yīng)以最終生效判決為準(zhǔn)”。

專家提醒賬要算清：

部分小區(qū)車(chē)位是用業(yè)主的錢(qián)建的

    廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任、著名社區(qū)問(wèn)題專家周活寧昨日告訴記者，南京的案例雖是不實(shí)舊聞，不過(guò)還是可以引出部分車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)究竟屬誰(shuí)的探討。“如果實(shí)際上發(fā)現(xiàn)車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，那么不但有開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)賣(mài)車(chē)位的問(wèn)題，就連出租車(chē)位的租金收入也應(yīng)該歸業(yè)主。”

    “從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，賣(mài)車(chē)位的收益絕對(duì)比租車(chē)位大，可以賣(mài)的話開(kāi)發(fā)商一定會(huì)賣(mài)。”周活寧表示，部分小區(qū)的隔空層以及地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)在規(guī)劃時(shí)，有可能屬于業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)，不過(guò)業(yè)主在不知情的情況下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)繳出讓金等手段取得產(chǎn)權(quán)，從而導(dǎo)致后續(xù)業(yè)主的權(quán)益無(wú)法得到保障。另一方面，按照誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則，由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把建設(shè)車(chē)庫(kù)的成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，所以表面上看車(chē)庫(kù)由開(kāi)發(fā)商投資，應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商受益，但是如果細(xì)算成本賬，部分小區(qū)的車(chē)庫(kù)其實(shí)是用業(yè)主的購(gòu)房款來(lái)投資，應(yīng)該由業(yè)主受益。在目前業(yè)主處于弱勢(shì)的情況下，行政主管部門(mén)應(yīng)該主動(dòng)作為，介入這類停車(chē)難的小區(qū)，厘清當(dāng)中的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，令矛盾今后更容易得到化解。

相關(guān)規(guī)定：規(guī)范出租車(chē)位比例政策迄今未出

    記者了解到，為了保障業(yè)主享有的權(quán)利，在2008年出臺(tái)的《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車(chē)位和車(chē)庫(kù)租售管理規(guī)定》中，就明確規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位數(shù)量少于本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋套數(shù)的，房屋購(gòu)買(mǎi)人每購(gòu)買(mǎi)一套房屋，只能相應(yīng)購(gòu)買(mǎi)或租用一個(gè)車(chē)位。

    而在2014年，原廣州市國(guó)土房管局就對(duì)外發(fā)布了《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車(chē)位和車(chē)庫(kù)租售管理規(guī)定》的修訂稿，并征求社會(huì)意見(jiàn)。根據(jù)這一修訂稿，廣州擬規(guī)定小區(qū)車(chē)位應(yīng)該限定優(yōu)先滿足業(yè)主，更重要的是，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，應(yīng)預(yù)留規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量的20%比例的車(chē)位用于出租。

    不過(guò)，記者昨日從相關(guān)部門(mén)了解到，這一規(guī)定住宅小區(qū)要預(yù)留20%車(chē)位用于出租的政策尚未最后正式出臺(tái)。有業(yè)內(nèi)人士就呼吁，盡快出臺(tái)這一政策，對(duì)目前出現(xiàn)的租售新模式進(jìn)行約束。

業(yè)主搶“車(chē)位”連遇三個(gè)“坑”

第一坑：偷賣(mài)

車(chē)位拍賣(mài)業(yè)主方知 臨時(shí)停車(chē)竟被拒

    “不是說(shuō)好小區(qū)車(chē)位優(yōu)先滿足業(yè)主嗎？但是我們小區(qū)的車(chē)位一批批地拿去拍賣(mài)，有些業(yè)主甚至要等拍賣(mài)了才知道。”家住海珠區(qū)的市民李女士告訴記者，自己所在的小區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)入住差不多7年時(shí)間了，近一兩年來(lái)，開(kāi)發(fā)商聲稱由于債務(wù)等方面的糾紛，所以車(chē)位都要通過(guò)拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓。今年最新一批車(chē)位推出拍賣(mài)時(shí)，起拍價(jià)達(dá)到28萬(wàn)多元，不過(guò)等小區(qū)里面許多業(yè)主知道時(shí)，這批車(chē)位都已經(jīng)處理完畢了。業(yè)主傳言稱，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上都是把車(chē)位通過(guò)這種方式，轉(zhuǎn)讓給自己的“關(guān)系戶”。

    更讓有車(chē)業(yè)主們難以接受的，是小區(qū)內(nèi)的臨保也取消了。“現(xiàn)在就算想在小區(qū)內(nèi)臨時(shí)停車(chē)也做不到了。”李女士表示，自己現(xiàn)在只能通過(guò)月保的方式租用車(chē)位，不過(guò)就連月保資格其實(shí)也是擁有車(chē)位的業(yè)主出租才獲得的，開(kāi)發(fā)商根本無(wú)法保證為業(yè)主提供車(chē)位。

第二坑：強(qiáng)賣(mài)

開(kāi)發(fā)商“只賣(mài)不租” 業(yè)主無(wú)奈“硬吃”

    從去年開(kāi)始，廣州多個(gè)有一定樓齡的小區(qū)都陸續(xù)開(kāi)始大批售賣(mài)車(chē)位。在部分車(chē)位嚴(yán)重不足的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商也往往通過(guò)“取消月保車(chē)位”的方式逼迫業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位。本報(bào)此前就率先報(bào)道過(guò)越秀區(qū)某小區(qū)一口氣開(kāi)賣(mài)小區(qū)里面的172個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)位，最貴一個(gè)車(chē)位單價(jià)超過(guò)百萬(wàn)元。有業(yè)主就向記者坦言，開(kāi)發(fā)商在當(dāng)年售樓時(shí)曾經(jīng)承諾過(guò)車(chē)位只租不賣(mài)，后來(lái)卻突然違背承諾。由于開(kāi)售的車(chē)位量占比太大，實(shí)際上相當(dāng)于“只賣(mài)不租”。

    小區(qū)業(yè)主裴先生（化名）昨日就告訴記者，由于車(chē)位緊張，不少業(yè)主此前因?yàn)橥＼?chē)吃盡了苦頭，有部分資金實(shí)力比較充裕的業(yè)主最后不得已也只好買(mǎi)了車(chē)位。而沒(méi)有狠下心來(lái)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主，有些則只能想辦法到外面停車(chē)。

第三坑：漲租

月租說(shuō)漲就漲 物管稱無(wú)需業(yè)主同意

    廣州也有小區(qū)頻頻上演停車(chē)費(fèi)租金說(shuō)漲就漲的戲碼。像珠江新城一大型樓盤(pán)，上月底的臨時(shí)停車(chē)費(fèi)就由每小時(shí)4元漲到了10元，月保車(chē)位則由720元/月漲到1500元/月。業(yè)主許女士告訴記者，大家上月中旬接到電話，通知說(shuō)新收費(fèi)將于4月1日起生效，而且只有40個(gè)停車(chē)位，已經(jīng)基本上租完，部分業(yè)主在不知情的情況下，以為大家都同意了，只好也交款選車(chē)位?？珊髞?lái)物管一直沒(méi)有將停車(chē)費(fèi)漲價(jià)聲明公示，大伙兒發(fā)覺(jué)“不對(duì)勁”，于是連同其他不同意漲價(jià)的業(yè)主與物管代表協(xié)商，并且表示了對(duì)漲價(jià)的反對(duì)。

    不過(guò)，物管方面就表示，地下停車(chē)場(chǎng)的停車(chē)位產(chǎn)權(quán)都屬于開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有一個(gè)車(chē)位產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，所以可以不經(jīng)過(guò)業(yè)主同意就可以調(diào)價(jià)，而且小區(qū)車(chē)位暫時(shí)不會(huì)出售，只出租，提價(jià)后的租金水平也與周邊的停車(chē)費(fèi)價(jià)格差不多。

用數(shù)據(jù)說(shuō)話

車(chē)位供應(yīng) 內(nèi)緊外松

    某數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)住宅數(shù)據(jù)顯示，2月廣州車(chē)位未售套數(shù)達(dá)到29.3萬(wàn)套，是月度庫(kù)存的新高，而截至昨日，廣州一手車(chē)位的未售套數(shù)已經(jīng)進(jìn)一步攀升至29.5萬(wàn)套。在這種情況下，廣州車(chē)位的網(wǎng)簽均價(jià)除了1月份短暫沖高到接近17000元/平方米的水平之外，其余各個(gè)月份的車(chē)位網(wǎng)簽均價(jià)都較為平穩(wěn)。不過(guò)，需要注意的是，車(chē)位庫(kù)存總量創(chuàng)下新高，卻隱藏著供給結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，即中心區(qū)供應(yīng)量偏小、周邊區(qū)域供應(yīng)量較大。

    從各區(qū)均價(jià)來(lái)看，車(chē)位最為緊張的無(wú)疑依然是越秀區(qū)，網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)到44550元/平方米。不過(guò)，包括黃埔、花都、從化、南沙和增城在內(nèi)，車(chē)位均價(jià)都只在萬(wàn)元出頭或者以下。

    滿堂紅鏈家市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，當(dāng)前廣州車(chē)位的買(mǎi)家以自用客居多。雖然供應(yīng)量不小，但由于停車(chē)需求大，只要定價(jià)合理，開(kāi)發(fā)商只要愿意出售一定可以售出。而買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的過(guò)程中，也要注意產(chǎn)權(quán)狀況，有部分車(chē)位有可能屬于臨建性質(zhì)，并不在規(guī)劃之中，開(kāi)發(fā)商開(kāi)賣(mài)車(chē)位之后，買(mǎi)家最終也拿不到產(chǎn)權(quán)證，這類情況一定要多注意。