青島購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策再續(xù)一年 中央調(diào)控或被地方化解

    公積金貸款最低首付仍維持20%的比例，最高可貸40萬元；個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以上144平方米以下普通住房契稅稅率按1.5%征收，家庭以18周歲以上子女名義購(gòu)買第二套住房的，仍可照首套住房貸款政策執(zhí)行……2009年12月31日上午，市建委、市財(cái)政局、市地稅局、市國(guó)土資源與房屋管理局、中國(guó)人民銀行青島中心支行、市住房公積金管理中心六個(gè)部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì)，為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，出臺(tái)了《關(guān)于支持居民購(gòu)買住房的意見》。

    “新五條”中除“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”外，其他政策保持不變順延至2010年12月31日。

    四項(xiàng)政策繼續(xù)執(zhí)行

    2009年12月31日上午 10時(shí)，在市建委、市財(cái)政局、市地稅局、市國(guó)土資源與房屋管理局、中國(guó)人民銀行青島中心支行、市住房公積金管理中心等六個(gè)部門聯(lián)合召開的新聞發(fā)布會(huì)上，宣布了本市支持居民購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策延續(xù)到2010年 12月31日的決定。

    “為了推動(dòng)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展，以及保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，青島市房地產(chǎn)業(yè)政策以國(guó)家政策調(diào)整為基準(zhǔn)，其他購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策保持不變，順延至2010年12月31日。”市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

    早在2008年11月15日，島城開始執(zhí)行五項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，從個(gè)人購(gòu)房稅費(fèi)、公積金貸款、二套住房、營(yíng)業(yè)稅減免、放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)等方面出臺(tái)五項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，讓利于民，支持市民購(gòu)房。當(dāng)時(shí)確定優(yōu)惠政策截止期為2009年 12月 31日。

    “2009年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定把‘個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年’。”市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，該項(xiàng)政策由國(guó)家制定，青島從2010年1月1日起將跟進(jìn)執(zhí)行。

    優(yōu)惠繼續(xù)為樓市松綁

    “實(shí)際上這次只是對(duì)2008年出臺(tái)的5項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策進(jìn)行了微幅調(diào)整，并將政策截止期延至2010年12月31日。”市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人分析說，營(yíng)業(yè)稅的征免時(shí)限調(diào)整屬國(guó)家政策調(diào)整范疇，其他4項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的制定則是由市建委等六個(gè)部門聯(lián)合制定，經(jīng)市政府專題會(huì)和市委常委會(huì)研究通過。

    “此前一直有市民咨詢公積金貸款首付比例是否將上調(diào)，最高可貸款額度是否會(huì)降低等問題，購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策順延后，市民這方面的疑慮可以打消了。”市住房公積金管理中心的牛主任說，公積金貸款門檻仍會(huì)放寬，公積金貸款計(jì)算期限延長(zhǎng)至不得超過法定退休年齡后5年；貸款申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)放寬至借款人及配偶在申請(qǐng)貸款的近6個(gè)月內(nèi)連續(xù)正常繳存3個(gè)月、累計(jì)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)住房公積金貸款。

    此外，據(jù)中國(guó)人民銀行青島中心支行的賈處長(zhǎng)介紹，符合首套房、自住用房、普通商品房三個(gè)條件的購(gòu)房者仍可享受貸款基準(zhǔn)利率打7折的優(yōu)惠。而對(duì)一戶家庭中年滿18周歲子女購(gòu)買第二套住房的，仍可比照首套住房貸款政策執(zhí)行。

    “新五條”內(nèi)容

    購(gòu)買二手住房的，公積金貸款最低首付比例下調(diào)至30% ，在符合貸款條件的情況下，二手房最高可貸款額度提高至25萬元。公積金貸款計(jì)算期限延長(zhǎng)至不得超過法定退休年齡后5年。貸款申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)放寬至借款人及配偶在申請(qǐng)貸款的近6個(gè)月內(nèi)連續(xù)正常繳存3個(gè)月、累計(jì)繳存6個(gè)月可申請(qǐng)住房公積金貸款。

    個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用并且是家庭唯一生活住房，一年內(nèi)又購(gòu)買住房改善居住條件的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅及附加個(gè)人所得稅。

    個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

    一戶家庭中以18周歲以上子女名義購(gòu)買第二套住房的，可以照首套住房貸款政策執(zhí)行。

    將普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由120平方米調(diào)整到144平方米。對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以上、144平方米以下普通住房的，契稅稅率為1.5%。

    意見施行范圍為市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)，各市參照?qǐng)?zhí)行，執(zhí)行期限為2010年1月 1日至2010年12月31日。
 

     ■解讀

    專家解讀“五項(xiàng)政策”買房仍可省不少錢

    對(duì)于許多在2009年沒有實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)的市民來說，“新五條”優(yōu)惠政策的出爐無疑意味著新的利好。營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整及其他四項(xiàng)政策的延續(xù)，能給想在2010年實(shí)現(xiàn)安家夢(mèng)的購(gòu)房者帶來什么樣的利好？本報(bào)采訪了參與制定優(yōu)惠政策相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人，讓他們給市民算一筆“明白賬 ”。“新五條”購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的實(shí)施，將給打算在2010年買房的市民帶來一定的優(yōu)惠。

    公積金貸款有哪些利好

    據(jù)市住房公積金管理中心的牛主任介紹，部分剛參加工作但又想利用公積金貸款的年輕人有望于2010年實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢(mèng)想，也有了置業(yè)的條件和希望。“借款人及配偶在申請(qǐng)貸款的近6個(gè)月內(nèi)連續(xù)正常繳存3個(gè)月、累計(jì)繳存6個(gè)月就可以申請(qǐng)住房公積金貸款。”牛主任說，這一門檻的降低可以使不少年輕人受惠。

    更直接的利好來自于公積金最低首付仍為20%的比例，最高可貸款額度則為40萬元。以公積金貸款購(gòu)買總價(jià)為80萬元的商品住房為例，首付由原來的24萬元下降為16萬元，公積金最高可貸款額度由原來的30萬元提高至40萬元，10年期公積金貸款利率為4.59%，而商業(yè)貸款利率為6.12%，相差1.53% ；按貸款40萬元計(jì)算，公積金貸款每月還款4163元，組合貸款每月還款4238元，若選擇公積金貸款每月可節(jié)省75元，10年可節(jié)省9000元。

    營(yíng)業(yè)稅調(diào)整利好依然

    “這次國(guó)家對(duì)二手房營(yíng)業(yè)稅征免期限的調(diào)整非常寬松，超出了此前的市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)鐘情二手房的買房者是極大的利好。”青房置換總經(jīng)理秦彥說。據(jù)介紹，營(yíng)業(yè)稅調(diào)整對(duì)島城二手房市場(chǎng)影響有限，受影響最大的超過144平方米的非普通住宅交易量?jī)H占5%到8%的比例，普通住房交易量則占90%以上比例，而超過5年的普通住房則占交易量60%的比例。

    而“新五條”規(guī)定，對(duì)不足5年的普通住房及超過5年的非普通住房營(yíng)業(yè)稅按差額征收。以市南區(qū)2008年成交的一套總價(jià)60萬的普通住房為例，當(dāng)前的總價(jià)為67萬元。“如果要交易需要按差額征收營(yíng)業(yè)稅，需要按照 7萬元的差額乘以 5.5% ，只需3850元。”秦彥說，相比此前市場(chǎng)上預(yù)測(cè)的按全額征收(67萬元×5.5%=36850元)，可省33000元。

    營(yíng)業(yè)稅征免期限調(diào)整將從2010年1月1日起執(zhí)行。記者從市房地產(chǎn)交易中心了解到，為趕在政策執(zhí)行前辦理房產(chǎn)過戶，中心從2009年12月30日起就迎來領(lǐng)號(hào)高峰，連續(xù)兩天的發(fā)號(hào)量都在380個(gè)以上。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，二手房差額征收營(yíng)業(yè)稅的方式無疑會(huì)減輕普通住房交易中的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，是對(duì)自住型、改善型住房需求的有力支持。

    購(gòu)二套房有哪些優(yōu)惠

    “新五條”優(yōu)惠政策規(guī)定，家庭以年滿18周歲子女名義購(gòu)房的，仍比照第一套住房貸款政策執(zhí)行。這意味著即使家庭中丈夫或妻子名下有一套住房，仍可以年滿18周歲的子女的名義購(gòu)買第二套房子，且仍可比照?qǐng)?zhí)行第一套住房貸款的首付比例和利率。

    據(jù)中國(guó)人民銀行青島中心支行的賈處長(zhǎng)介紹，以一套總價(jià)70萬元的房子為例，貸款年限為10年，銀行貸款利率為6.12%。按照首付20%計(jì)算，第二套房貸款首付僅為14萬元；按照6.12%的貸款利率計(jì)算，貸款40萬元月還款額為4464元，僅此每個(gè)月也可以節(jié)省372元，10年貸款期共節(jié)省4.46萬元。此外，據(jù)市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“新五條”放寬享優(yōu)惠政策的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，將普通商品房面積仍放寬到144平方米以下，僅交易契稅部分較調(diào)整前也能節(jié)省近一半的費(fèi)用。

     ■影響

    今年樓市有望價(jià)穩(wěn)量升

    自2008年11月15日實(shí)施購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策以來，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)從當(dāng)年3月起持續(xù)爆發(fā)，市內(nèi)四區(qū)前11個(gè)月新建商品住房成交23862套，同比上升145.29%，二手住房成交登記32112套，同比上升139.18%，創(chuàng)下了有記載以來的最高紀(jì)錄。“新五條”的延續(xù)將對(duì)2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？

    “購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策延續(xù)是好事，但希望2010年的房?jī)r(jià)不會(huì)像2009年一樣一路飛漲！”2009年12月31日下午，在嶗山區(qū)一家樓盤看完房子的張曉波說，從2009年3月起他就想買房，但迅速攀升的房?jī)r(jià)讓他一再推遲了購(gòu)房計(jì)劃。“以前老擔(dān)心購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策停止，可知道延續(xù)的消息后就又擔(dān)心明年房?jī)r(jià)飛漲。”張曉波說，2009年年初他就算過，購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策能讓他節(jié)省5萬元，可現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致增加的買房成本已遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于5萬元。

    據(jù)青島廣華置業(yè)總經(jīng)理助理于湫介紹，市內(nèi)四區(qū)的房?jī)r(jià)2009年均出現(xiàn)不同幅度的上漲，尤以四方 、李滄最為明顯。“四方區(qū)、李滄區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度在20%到30% 之間。”于湫說，四方區(qū)新盤的單價(jià)2009年3月為5000元到6000元之間，但現(xiàn)在已逼近9000元；李滄區(qū)的新盤均價(jià)也漲勢(shì)驚人，已由年初的5000元漲到了8000元以上。

    “‘新五條’將對(duì)樓市繼續(xù)產(chǎn)生影響，2010年樓市將會(huì)出現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量升的局面。”青島廣華置業(yè)總經(jīng)理助理于湫說，“2009年前11個(gè)月已實(shí)現(xiàn)55974套的總成交量，持續(xù)釋放的剛性需求無疑部分透支了2010年的需求。”

    青島今鵬翔投資有限公司CEO修方舟認(rèn)為，政策的連貫性對(duì)2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展會(huì)起到促進(jìn)作用。“2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆歸功于各方面的原因，購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策只是其中的一方面。”修方舟說，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷積壓的剛性需求突然釋放，城市拆遷帶來的改善性購(gòu)房需求釋放等都是導(dǎo)致2009年樓市爆發(fā)的主要因素，“但優(yōu)惠政策的延續(xù)將會(huì)使購(gòu)房者得到更多的實(shí)惠”。

    修方舟認(rèn)為，2010年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)2009年大幅上漲的情況，“不同的區(qū)域肯定會(huì)有變化，但5%到8%的價(jià)格波動(dòng)比較正常”。這一預(yù)測(cè)也得到了其他業(yè)內(nèi)人士的肯定。