2010年房地產(chǎn)業(yè)前瞻：從“V”形反彈到溫和爬升

    隨著中央提出遏制“過快”上漲的房地產(chǎn)調(diào)控目標，近日，部分省市經(jīng)濟工作會議對2010年房地產(chǎn)發(fā)展都作出相關(guān)表述：上海是積極采取多種辦法，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展；重慶是抑制高檔住房價格非理性上漲趨勢，增加有效供給，使廣大中低收入家庭買得起房。江蘇是要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，增加普通商品住房有效供給，加大保障性安居工程建設(shè)力度，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展……

    面對中央的高度關(guān)注和部分一線城市所在省市均明確要將房地產(chǎn)作為今年經(jīng)濟工作或調(diào)控重點，2009年出乎意料“V形”反彈的房地產(chǎn)，在先聲奪人的調(diào)控政策面前，2010年將走向何方，各界拭目以待。

    2009年房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“V形”反彈

    得益于國家及時的刺激政策，2009年我國房地產(chǎn)在經(jīng)歷了第一季度冷清之后，自二季度開始明顯回暖，最終實現(xiàn)全年“V形”反彈。

    從價格看，根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的房屋銷售價格指數(shù)，本輪環(huán)比最低水平出現(xiàn)在2008年11月和12月，均為99.5，雖然此后降幅開始收窄，但直到2009年3月才首次回到100以上，達到100.3，標志著房價環(huán)比開始出現(xiàn)上漲。此后繼續(xù)上行，到11月份達到101.2，已較谷底上升1.7個百分點。

    從成交量看，無論是銷售面積還是銷售額，本輪調(diào)整中同比增長最低水平都出現(xiàn)在2008年末。進入2009年，累計銷售額同比開始出現(xiàn)正增長，只不過1月至2月僅為11.2%，到3月份開始回到20%以上，6月份以后已回升到50%以上，到11月份，累計銷售金額同比漲幅更是高達86.8%，為3年多來的高位。

    興業(yè)銀行資深經(jīng)濟學(xué)家、本報專家組成員魯政委博士在接受記者采訪時提出，雖然2009年的反彈讓多數(shù)人大跌眼鏡，但這種反彈其實本來是可以預(yù)料到的。低利率環(huán)境和居民未來收入預(yù)期的穩(wěn)定，決定了房地產(chǎn)回暖的必然，而人們“追漲殺跌”的行為特征，則構(gòu)成了后續(xù)推波助瀾的因素。

    未來調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)影響預(yù)判

    就近來媒體的大量報道看，將政府調(diào)控目標解讀為“打壓”房價或令房價下落的居多。但仔細品味去年12月14日國務(wù)院常務(wù)會議精神，這種流行看法并不準確。

    本次會議明確表示：“重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。”而在隨后溫總理接受新華社獨家專訪中的表述也仍然是“……房價在一些地區(qū)和城市上漲過快，也引起了中央高度重視”。

    所有這些，都清楚顯示調(diào)控目標是“遏制房價過快上漲”。而運用稅收、差別利率及土地政策調(diào)控，目的應(yīng)是“穩(wěn)定房地產(chǎn)價格”。

    魯政委認為，未來政策的著力點是增加供給，遏制不合理需求。未來的土地、金融、稅收政策調(diào)控，主要會從增加普通商品房供給、加大保障性安居工程建設(shè)、打擊捂盤和囤地行為、抑制投資投機性購房、繼續(xù)支持居民自住需求和改善型住房消費、規(guī)范土地招拍掛這六方面入手。
 

    而可能的政策效果是從快速上漲變?yōu)闇睾团郎Ｉ鲜銮叭椫铝τ谠黾臃康禺a(chǎn)供給，第四、五項調(diào)節(jié)需求，第六項則指向土地價格太高推高房價問題。從增加供給著力點看，政府主要是增加保障性住房供應(yīng)，滿足中低收入和弱勢群體基本居住需要，這與當前房地產(chǎn)商滿足的對象之間基本不存在重合，因而，對現(xiàn)行房價不會構(gòu)成實質(zhì)壓力。而打擊捂盤和囤地，會加快房地產(chǎn)商的土地開發(fā)速度，增加供給；抑制投資和投機需求；規(guī)范招拍掛，則降低了土地價格，這些措施將對明年房價漲幅起到一定的遏制作用。

    但是，由于2010年利率預(yù)計仍將維持低位；而且從目前看，各方均預(yù)期2010年經(jīng)濟形勢好于去年，人們收入預(yù)期繼續(xù)改善。在此情況下，除非強烈預(yù)期房價下落，否則居民購房熱情仍會較為強烈。同時由于目前供需失衡仍然明顯，以及房地產(chǎn)開發(fā)商資金充足等諸多因素的共同作用，魯政委的觀點是：雖然在調(diào)控政策作用下2010年房價可能會面臨更多波動，但總體仍將出現(xiàn)溫和爬升。

    順利走完城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段期待房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

    經(jīng)濟發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)階段決定我國房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間。不少人似乎都在為中國經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)較大依賴痛心疾首。而實際上這是任何處于快速城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段國家都無法逃避的一個過程。因此，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的巨大帶動作用，其實并不是我們當前要回避的問題。我們關(guān)注的重點應(yīng)是，如何盡可能延長房地產(chǎn)對經(jīng)濟巨大的帶動作用，從而使我們能夠順利走完城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段。

    在討論中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的時候，日本泡沫經(jīng)濟破滅的教訓(xùn)總會被提及。雖然無法排除貨幣政策和日元升值等因素或大或小的影響，但日本人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化進程才是其房地產(chǎn)價格最根本的主因。我們發(fā)現(xiàn)，在日本土地價格達到高點并破滅的1990年，其大致正是日本勞動人口比例處于峰值、即將進入老齡化的年份。

    魯政委認為，人口老齡化意味著城鎮(zhèn)化進程的結(jié)束，城鎮(zhèn)化進程的結(jié)束意味著不僅對房地產(chǎn)的新增需求不足，特別是人口出生率的下降甚至意味著現(xiàn)有住房價格的無法支撐。這如同計劃生育三十年后我國農(nóng)村已然出現(xiàn)的不少自然村的消亡。在此情況下，房價的下跌是必然的，而貨幣政策和國際資本只是在特定時點發(fā)生的導(dǎo)火索而已。

    魯政委說，如果我們認同人口結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)價格中長期趨勢的主導(dǎo)因素的話，依據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)推算，我國大約要到2030年勞動人口才能達到峰值。這意味著，我國房地產(chǎn)業(yè)還有大約15年至20年的黃金發(fā)展期。

    那么，就讓我們一起期待我國房地產(chǎn)業(yè)從2010年開始步入一個持續(xù)、健康發(fā)展的新里程。