承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
從去年3月30日央行、住建部等五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政至今,直接刺激改善型需求大量釋放的3·30新政已經(jīng)出臺(tái)整整一年,在這一年里,改善型需求大批入場(chǎng)并成為推動(dòng)樓市走向高峰的絕對(duì)主力。亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,在這一年里,中端改善型產(chǎn)品成交占比同比增加12個(gè)百分點(diǎn),150平米以上的大戶型成交同比上漲近3個(gè)百分點(diǎn),千萬(wàn)元左右的別墅產(chǎn)品尤其受到熱捧。
“房票”大批入場(chǎng)
2015年3月30日,央行、住建部等五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政,對(duì)二套房首付比例及二手房稅費(fèi)做出調(diào)整。其中首付比例調(diào)整包括:對(duì)擁有一套住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房,最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房,最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭,再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房,最低首付30%。而稅費(fèi)調(diào)整中普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年。
由于政策主要面向改善型需求,因此此輪成交回升當(dāng)中改善型需求出力不少。從成交結(jié)構(gòu)變化來(lái)看,“3·30”新政一年間單價(jià)30000-70000元/平方米的中端改善型產(chǎn)品成交占比高達(dá)31%,相比2014年增加12個(gè)百分點(diǎn);而戶型區(qū)間當(dāng)中150平米以上的大戶型成交占比15%,相比2014年也上升近3個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2015年3月31日-2016年3月30日,“3·30”新政執(zhí)行一年間,北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交83562套,成交面積909.06萬(wàn)平方米,相比2014年全年成交量分別增長(zhǎng)37%、38%。與此同時(shí),“3·30”新政執(zhí)行一年間北京商品住宅成交均價(jià)為29884元/平方米,相比2014年上漲14%。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,在多次降準(zhǔn)降息的間接“搔癢”之后,這一“3·30”新政也將樓市輕松推上一個(gè)高峰,而新政所帶來(lái)的真金白銀購(gòu)房支出的減少,也激發(fā)了大量改善型需求進(jìn)入新房市場(chǎng),樓市成交在2014年觸底之后開(kāi)始反彈。
改善型別墅獲熱銷
改善型需求的大量釋放,直接推動(dòng)了改善型項(xiàng)目的熱銷,尤其是千萬(wàn)級(jí)左右的別墅產(chǎn)品。與高端公寓類產(chǎn)品相比,別墅產(chǎn)品的性價(jià)比受到普遍認(rèn)可。
根據(jù)亞豪數(shù)據(jù)顯示,2016年2月北京別墅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交209套,同比增長(zhǎng)179%,創(chuàng)造歷史同期新高。而在價(jià)格表現(xiàn)上,2月別墅成交均價(jià)雖然環(huán)比上漲9%,但由于面積大、價(jià)格基數(shù)低,別墅價(jià)格仍然遠(yuǎn)低于公寓類豪宅。
以海淀為例,預(yù)計(jì)今年入市的首創(chuàng)地王項(xiàng)目入市價(jià)將超10萬(wàn)元/平方米,五礦萬(wàn)科如園年初爆出最新簽約單價(jià)超9萬(wàn)元/平方米,而與其僅數(shù)公里之隔的金隅翡麗·藍(lán)爵堡疊拼新盤報(bào)價(jià)卻在5萬(wàn)元/平方米左右,按其推200-240平方米面積計(jì)算,套均價(jià)僅在千萬(wàn)元左右,同等價(jià)位只能買得前者百平方米左右戶型。
按照2016年公寓豪宅新標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)7萬(wàn)元/平方米計(jì)算,一套200平方米的普通豪宅總價(jià)在1500萬(wàn)元起,而同面積別墅產(chǎn)品僅在千萬(wàn)左右,表現(xiàn)出強(qiáng)大的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。
“總價(jià)低、使用面積大,使得別墅的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)更加突出,因此加速了存量別墅的去化過(guò)程。”業(yè)內(nèi)人士指出。
產(chǎn)品供應(yīng)短缺
與大量釋放的改善型需求相比,以別墅為代表的改善型產(chǎn)品供應(yīng)卻相對(duì)稀缺。對(duì)于住宅用地本身就供應(yīng)緊張的海淀來(lái)說(shuō),更是一房難求。
記者日前在海淀區(qū)域采訪時(shí)了解到,在剛剛過(guò)去的3月,金隅翡麗·藍(lán)爵堡成交金額近2億元,成為北京別墅市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
“由于新盤供應(yīng)極為稀缺,海淀新盤均價(jià)持續(xù)攀升,目前海淀區(qū)商品住宅成交均價(jià)已經(jīng)接近10萬(wàn)元/平方米,對(duì)比之下,金隅翡麗·藍(lán)爵堡1000萬(wàn)左右的總價(jià)在當(dāng)前改善型置業(yè)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。”金隅翡麗內(nèi)部人士告訴記者。
數(shù)據(jù)顯示,2011至2015年僅成交9宗宅地,而作為教育和產(chǎn)業(yè)大區(qū),區(qū)域置業(yè)需求卻長(zhǎng)期居高不下,商品房住宅的供需比始終為1:2,處于供不應(yīng)求狀態(tài),根據(jù)相關(guān)部門的最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果,2015年海淀區(qū)五環(huán)內(nèi)的新增商品房供應(yīng)僅有255套,市場(chǎng)存量?jī)H為854套,跌至近5年來(lái)最低點(diǎn)。
對(duì)于目前的改善型市場(chǎng),業(yè)內(nèi)人士表示,別墅產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性稀缺仍然存在,未來(lái)高端產(chǎn)品供應(yīng)量將繼續(xù)增加,公寓豪宅的稀缺性降低,造成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力加大,但別墅等低密度住宅產(chǎn)品則將由于土地的嚴(yán)控,稀缺度仍將持續(xù)升級(jí),因此其保值升值表現(xiàn)上更甚于公寓。
6500元/m2
2室(1) 3室(7) 4室(3) 5室(1)
九江市八里湖新區(qū),東至園藝路,南至十里河北路,北至文博大道