哪些城市的政策是真想控制房價？

    從廊坊政策的真實效果來看，廊坊限購政策只是象征性的因為環(huán)北京區(qū)域市場有點熱而出臺這一措施，政策字面意義上的理解，雖然是為了防止短期內(nèi)炒作的，但是未必能起到多大作用，反而可能會起到“火上澆油”的反作用。

    近日，蘇州、上海、深圳、南京、合肥、武漢、廊坊等城市紛紛出臺調(diào)控政策，這些政策區(qū)別于其他城市以“去庫存”為主的基調(diào)，轉(zhuǎn)向以抑制投資投機性需求，防止樓市過熱與房價過快上漲。

    那么，上述城市政策的發(fā)布，調(diào)控POSE的擺出，并不意味著這些城市樓市都會有降溫的表現(xiàn)，為什么這么理解？因為從上述城市出臺政策的大背景及預(yù)期的市場表現(xiàn)來看，背景一定是不一樣的，政策出臺的初衷想法也是不一樣的，最終導(dǎo)致的調(diào)控結(jié)果也是不一樣的。因此，雖然上述城市都出臺了調(diào)控政策，都宣稱防止樓市過熱與房價過快上漲，抑制投資投機性需求為樓市降溫，但是，上述幾個城市調(diào)控的結(jié)果也一定是不一樣的。本文的 目的在于試圖分析滬深蘇寧漢廊坊到底是真調(diào)控還是假調(diào)控？這些樓市調(diào)控后出現(xiàn)了一些現(xiàn)象，筆者也盡量戳穿這些樓市調(diào)控后的假象與真相。

    從上述幾個城市特征來看，可以將其分為三類：第一類，像上海深圳這樣的一線城市，經(jīng)濟基本面走勢領(lǐng)先全國，人口多，供地少，簡單來講就是“人多地少”，樓市始終處于供不應(yīng)求；第二類，蘇州、合肥、南京、武漢等這樣的1.5線城市或二線城市，屬于區(qū)域中心城市或省會城市，經(jīng)濟基本面良好，人口也較為集中，樓市供求關(guān)系基本合理或處于上行通道中；第三類，就是像廊坊這樣受一線城市輻射較為強的三四線城市，樓市在這輪市場表現(xiàn)當(dāng)中也開始收益，房價也開始進入上漲通道。

    首先看第一類城市：上海和深圳的調(diào)控措施和調(diào)控后的真相與假象。

    以上海為例，近日“史上最嚴”樓市新政“滬九條”發(fā)布，其中，重點涉及的調(diào)控措施有：落實差別化的信貸政策，對于擁有一套住房再次購買普通商品住宅首付比例調(diào)整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%；嚴格執(zhí)行限購政策，對于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求從2年提高到5年。

    相對于上海的嚴厲，深圳的調(diào)控政策則要溫柔很多，要點有三：一是實行差別化貸款政策，對購房人家庭名下在深圳無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成；對購房人家庭名下在深圳無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成；二是提高限購的門檻。深圳戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房；能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明的非深圳戶籍居民家庭，限購1套住房。

    從滬深等一線城市人口的角度來看，作為特大城市的滬深人口壓力偏大，與綜合承載能力之間的矛盾加劇，空氣污染、交通擁堵、公共安全問題、房價高企等“城市病”日益嚴重。截至2014年底，上海、深圳的常住人口分別達到2425萬人、1077萬人。從上海來看，2020年上海規(guī)劃人口控制不超過2500萬人，到2020年上海僅僅有75萬的人口增長空間。就近期而言，上海正在通過加大拆違的力度，深圳也在通過“禁摩限電”等措施，試圖緩解人口過快增長所帶來的城市壓力。由此可見，控制人口過快增長及由此帶來的“城市病”成為未來幾年城市發(fā)展過程中的必選題，由此我們也就不難理解為何滬深會出臺樓市限購等調(diào)控升級的措施。這才是滬深出臺樓市調(diào)控措施的真相！

    當(dāng)然，滬深的城市人口控制不是一蹴而就的。滬深兩地樓市調(diào)控政策出臺之后，由于兩地人口基數(shù)尤其是非本地戶籍仍然較大，因此，樓市需求熱度雖然會因為政策面出臺而降溫，市場也會在今年下半年進入市場調(diào)整期，但是，仍然有大量市場需求通過其他渠道進一步釋放。以上海為例來看，以下的表現(xiàn)才是樓市調(diào)控后的真相：

    第一、“滬九條”后，房企紛紛加快推盤力度，積極搶開盤搶客戶，制造樓市仍然熱銷的樓市假象，實際上，由于“滬九條”政策面收緊，符合政策條件的客戶真的不多了，現(xiàn)在不搶收客戶，待市場進入調(diào)整期后企業(yè)就處于被動局面了。

    第二、上海限購從嚴后，辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公勢必會迎來火熱的局面。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止3月30日，上海辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公存量面積為159萬平方米，按照近3個月平均去化速度，市場去化周期已經(jīng)降至10.6個月，在商品住宅供應(yīng)稀缺、價格快速上漲的市場背景下，公寓式辦公（小面積低總價）因此而銷售火熱。現(xiàn)在市場去化周期基本合理，沒有去庫存壓力， “滬九條”新政之后，由于限購條件的提高，這類物業(yè)也會因為不限購再次迎來了新的去化機會，這類項目在接下來市場當(dāng)中會成為市場的新寵。

    第三、由于上海商品住宅房價高企與“滬九條”限購從嚴，樓市需求開始外溢，受上海輻射的周邊城市比如花橋等地市場迅速升溫，花橋等上海周邊輻射區(qū)域獲得意外的收獲。

    第四、隨著上海中小套型土地供應(yīng)面積的增加，住宅產(chǎn)權(quán)的大戶型產(chǎn)品存量會越來越少，那么，對于改善性需求占比較大的上海來講，勢必會尋求需求釋放的空間，此時，非住宅產(chǎn)權(quán)的大戶型類住宅產(chǎn)品受到改善類客戶的歡迎。

    第二類，蘇州、合肥、南京、武漢等這樣的1.5線城市或二線城市的調(diào)控措施和和調(diào)控后的真相與假象。

    近日，蘇州、合肥、南京武漢等1.5線城市或二線城市出臺調(diào)控措施，比如蘇州出臺“蘇十條”措施，其中包括加大土地供應(yīng)量、開發(fā)商一次性銷售房源面積不低于3萬方、樓盤備案價格漲幅一年內(nèi)不超過12%等；南京明確要求，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購買普通住房”支持對象，繼續(xù)增加土地供應(yīng)面積，2016年土地供應(yīng)計劃為500公頃；武漢則出臺了公積金貸款新政，職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調(diào)為50萬元；合肥市房產(chǎn)部門出臺規(guī)定打擊“綁車位賣房”，重點打擊捂盤惜售等措施。

    從上述城市調(diào)控措施力度來看，由于經(jīng)濟復(fù)蘇基本面尚不牢固，樓市仍然要發(fā)揮拉動宏觀經(jīng)濟增長的作用，因此，大多數(shù)城市調(diào)控措施較為溫和，或者實際執(zhí)行力度上并沒有抓主要矛盾出手解決樓市過熱的問題。這是上述幾個城市樓市政策出臺的大背景及真相。

    以合肥為例，即使合肥有打擊“綁車位賣房”新政的階段性管制，也難以改變合肥樓市基本面繼續(xù)上行房價繼續(xù)上漲的現(xiàn)狀。因為合肥樓市供求關(guān)系是緊張的，所以房價會上漲，再加上預(yù)售許可證的價格限制，才會有車位和房子一起綁定銷售的問題，如果市場供求平衡，甚至供大于求，也就不會有“綁車位賣房”這樣的事情了。因此，根治合肥房價快速上漲的措施如果只是“綁車位賣房”這樣的表面措施，那么，合肥您就大錯特錯了！

    從南京來看，近幾年土地供應(yīng)計劃一直是每年500公頃，這個目標從來沒有改變過，并且從實際出讓結(jié)果來看，實際出讓面積低于計劃供應(yīng)面積，2016年土地供應(yīng)計劃為500公頃只不過是過去土地供地計劃目標的重復(fù)，如果實際供地面積仍然較低，未來南京樓市房價也難以出現(xiàn)降溫的可能。

    從蘇州來看，以“蘇十條”的樓盤備案價格漲幅一年內(nèi)不超過12%為例，也就是說，政策并不否認未來房價仍然會繼續(xù)上漲，未來蘇州房價仍然有至少12%上漲的空間，政策層面仍然是相對寬松的，未來樓市基本面仍然會處于上行狀態(tài)。

    從去年合肥、南京、蘇州等城市房價快速上漲的真實原因來看，主要在于四點：

    第一、從住宅用地供應(yīng)來看，商品住宅用地供應(yīng)也較為緊張，這預(yù)示著上述城市住宅市場中長期仍然面臨供求關(guān)系偏緊張的局面。從這個角度來講，這些城市樓市中長期仍然面臨房價上漲的壓力，這才是合肥、南京、蘇州等城市房價快速上漲的最真實原因。

    第二、從發(fā)展模式來看，以安徽為例，安徽單核發(fā)展模式，導(dǎo)致各類資源向合肥集中，促使合肥房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強勁。此外，近2-3年，品牌開發(fā)企業(yè)集中進入合肥，此時進入合肥的品牌開發(fā)企業(yè)進入集中推貨階段，品牌房企集中推貨帶動整個市場交易放量，住宅品質(zhì)也整體提升，價格隨之也會有所上漲。南京與蘇州也一樣，作為江蘇的兩大核心城市，聚集了區(qū)域內(nèi)最優(yōu)勢的資源，再加上經(jīng)濟基本面向好、人口流入，這些城市房價必然處于上行的狀態(tài)。

    第三、在多重“救市”政策利好刺激之下，上述城市樓市快速放量，導(dǎo)致市場存量偏小，甚至是達到“無房可賣”的局面，從市場去化周期來看，上述城市樓市去年下半年以來一直低于8個月?？傊?，無論從春節(jié)之后商品住宅市場表現(xiàn)，還是短期存量去化周期的指標，還是中長期市場需求基本面，上述城市樓市供求關(guān)系基本面指標均處于上漲區(qū)間，房價自然處于快速上漲的通道。

    第四、去年下半年以來的“地王”頻現(xiàn)，推動了上述城市房價整體快速上漲。

    因此，要想根治上述房價快速上漲，最關(guān)鍵的問題不是打擊“綁車位賣房”等這樣的表面措施，而是想方設(shè)法增加市場供應(yīng)，包括土地供應(yīng)量、新開工量以及打擊捂盤惜售增加市場可售貨量，防止“地王”頻現(xiàn)，同時，針對市場商辦市場庫存偏大的狀況，政策層面也可以靈活執(zhí)行“商辦轉(zhuǎn)性住宅”的措施，以盡快盤活市場存量用地，增加商品住宅市場中小套型的供應(yīng)，防止房價過快上漲。

    第三類城市，就是像廊坊這樣受一線城市輻射較為強的三四線城市的調(diào)控政策和調(diào)控后的真相與假象。

    從本輪樓市表現(xiàn)來看，以廊坊為代表的這樣受一線城市輻射較為強的三四線城市的房價也開始進入上漲通道。這樣的狀態(tài)來之不易，對于廊坊這樣的三四線城市來講，無論是處于宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇的考慮，還是處于土地財政的考慮，怎么可能會在星星之火可以燎原之時出臺較為嚴厲的調(diào)控措施打壓樓市發(fā)展呢？

    在本樓樓市表現(xiàn)當(dāng)中，廊坊住宅市場沒有太大問題，現(xiàn)在出現(xiàn)比較火熱的情況，主要是北京市場的外溢，外溢的需求導(dǎo)致廊坊樓市出現(xiàn)火熱局面，于是，廊坊出臺調(diào)控措施。從核心條款來說，就是重新限購，出臺“非本地戶籍的家庭限購一套住房”的政策，用行政化手段來解決目前市場火熱問題。我們姑且不評論行政手段如何，單單說出臺“非本地戶籍的家庭限購一套住房”政策后的效果如何還需要評估。

    從廊坊限購政策來看，出臺“非本地戶籍的家庭限購一套住房”的政策，也就是促使非本地戶籍沒有買房的趕緊買，購房資格不能浪費，因此，雖然首套房三成，但不一定對市場形成降溫作用。

    因為限購一套沒有對非本地戶籍的家庭條件做限制，比如沒有涉及在廊坊當(dāng)?shù)丶{稅和社保，哪怕是只交了兩三個月社?；蚣{稅這樣的措施都沒有，也就是說，全國只要非廊坊戶籍都可以買一套，政策面來說影響不大，很多非廊坊本地的人還可以在廊坊購房。有購房資格的趕緊買，沒有購房資格的想辦法找購房資格也要買，尤其是在廊坊市場處于上升階段，廊坊現(xiàn)有的限購政策反而會導(dǎo)致樓市升溫而非降溫。

    因此，從廊坊政策的真實效果來看，廊坊限購政策只是象征性的因為環(huán)北京區(qū)域市場有點熱而出臺這一措施，政策面字面意義上的理解，雖然是為了防止短期內(nèi)炒作的，但是未必能起到多大作用，反而可能會起到“火上澆油”的反作用。因此，該政策對廊坊樓市降溫基本無效，反而促使樓市繼續(xù)火熱，廊坊房價，你繼續(xù)漲吧！