多數人都會搞錯 小產權房和大產權房有啥不同

    所謂小產權房，是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

    通俗點解釋就是，國家發(fā)產權證能買賣的叫大產權房，平時我們能買到的普通商品房都屬于大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。而國家不發(fā)產權證的叫小產權房。

    “小產權房”的性質有三種：一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。最后一種是各類農業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。

小產權房與大產權房的區(qū)別

    一、小產權房

    1、小產權房的房產證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，職工并沒有實際的產權。

    2、職工想要轉讓小產權房的話，必須在購買五年之后才能夠進行。

    3、小產權房的建設用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類房產只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。

    4、購買小產權房之后，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

    二、大產權房

    1、大產權房的房產證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。

    2、職工可以自由出售或轉讓大產權房，沒有時間上的限制。

    3、大產權房的用地是由國家(也就是當地政府)劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。

    4、購買大產權房之后，購買者可以自由進行使用、出售或轉讓，不用補繳任何費用。

買小產權房會具備一定的風險

    1、缺少“五證”

    “五證”即具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受法律的保護。

    2、拆遷難補償

    除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

    3、質量難保證

    房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現問題。

    4、小產權房不能抵押或者上市轉賣

    由于沒有正規(guī)的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。

    5、小產權房不能抵押貸款

    小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復。

大產權房存縮水風險

    房屋使用年限分兩個概念：一個是房屋本身的使用年限，另一個是土地使用年限。房屋是私人財產，購房者享有永久的所有權和使用權。土地是國家的，開發(fā)商和個人拿到的只是使用年限。因此我們通常所說的產權年限，指的是土地的使用年限。

    房屋產權的年限，是從開發(fā)商拿地之日起開始計算的，而地產開發(fā)的周期一般較長(一般從拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此購房者到手的產權一般會縮水幾年，一般70年產權的房子實際使用年限也就60多年，一些50年、40年產權的房子使用年限更短。如，位于大興的天同11號項目1993年拿的地，中間涉及很多糾紛，到2014年8月才開盤，目前仍有房源在售，于今年下半年交房，即使今年入住，房子產權也縮水了23年。因此，購房者在購買房子之前，一定要咨詢項目的拿地時間，而不僅僅是交房時間。