“樓市新政”出臺(tái)已是大概率 或以信貸政策為主

    房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)不平靜的周末。滬深接連出臺(tái)收緊樓市政策，力度之大超出了市場(chǎng)預(yù)期。在滬深之后，地產(chǎn)界將目光轉(zhuǎn)移到了北京。在樓市政策上，往常喜歡選擇緊盯上海的北京將怎么做，已經(jīng)成了樓市最為關(guān)心的話題。種種數(shù)據(jù)顯示，北京樓市的熱度并未消退，而環(huán)京樓市的漲幅則更加驚人，在這樣的背景下，業(yè)內(nèi)人士分析，出臺(tái)相關(guān)政策抑制房?jī)r(jià)上漲已是大概率。

    截至上周末，3月北京二手房累計(jì)成交已經(jīng)高達(dá)2.5萬(wàn)套，預(yù)計(jì)全月北京二手房成交有望突破3萬(wàn)套。3月單月北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲加速。跟深圳、上海相比，目前北京新建商品房住宅價(jià)格同比漲幅不算最高，約為14.2%，但二手房?jī)r(jià)格漲幅較高，約為27.7%。

北京二手房?jī)r(jià)格究竟?jié)q多少？

    記者在調(diào)查中了解到，北京樓市的熱度還在升級(jí)。在四惠附近的一名房地產(chǎn)中介表示，北京這兩個(gè)月的樓市在加速上漲，附近一小區(qū)的樓市春節(jié)前成交價(jià)還是每平方米3.5萬(wàn)左右，現(xiàn)在已經(jīng)掛4.3萬(wàn)往外賣了。該中介表示，短短不到三個(gè)月，一些熱度高的二手房漲幅已經(jīng)逼近20%，這跟官方公布的北京整體樓市漲價(jià)的幅度有一定差別。

    此前，北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥曾公開表示，今年初以來(lái)北京房?jī)r(jià)上漲幅度為11.3%，仍處于合理區(qū)間內(nèi)，未達(dá)最高水平。對(duì)此，該中介表示，數(shù)據(jù)并不矛盾，北京整體的數(shù)據(jù)中包含了一些偏遠(yuǎn)的、冷門的區(qū)域，實(shí)際上熱門板塊的漲幅要大得多。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京出現(xiàn)二手房與新房?jī)r(jià)格漲幅差距較大的另外一個(gè)原因是，北京方面延后了3月入市的部分高價(jià)項(xiàng)目，這部分高價(jià)項(xiàng)目將在4月推出，所以整體看，北京4月份將出現(xiàn)一波高價(jià)項(xiàng)目。

燕郊部分區(qū)域房?jī)r(jià)已超北京部分區(qū)

    除了北京地區(qū)的房?jī)r(jià)，環(huán)京樓市已成為影響“北京房?jī)r(jià)”的重要因素。去年9月中旬，記者曾在燕郊實(shí)地探訪，彼時(shí)燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲了三個(gè)多月，位于燕郊核心區(qū)的上上城理想城，2015年年初價(jià)格單價(jià)是8600元，到了8月份成交價(jià)已達(dá)1.4萬(wàn)元，記者回訪得知，如今該樓盤二期的單價(jià)已經(jīng)漲至1.7萬(wàn)元，短短一年多時(shí)間，價(jià)格翻了一倍。港中旅的項(xiàng)目去年年初單價(jià)才9000多元，去年6月開盤時(shí)的均價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元每平方米，如今開盤價(jià)已超過(guò)2萬(wàn)元。燕郊一名地產(chǎn)銷售人士表示，他所在的項(xiàng)目目前均價(jià)約為23000元每平方米，而在一周之前的上期房源開盤，均價(jià)約為20000元每平方米，上漲幅度驚人。

    記者統(tǒng)計(jì)多個(gè)燕郊熱銷樓盤發(fā)現(xiàn)，去年年初以來(lái)，這里的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)達(dá)100%。翻倍之后的燕郊的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)北京部分區(qū)，與燕郊相近的平谷區(qū)本月二手房均價(jià)未超過(guò)15000元。

    關(guān)于環(huán)京樓市上漲的原因，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，北京市內(nèi)基本上已經(jīng)完全豪宅化，大部分剛需和改善型需求都在向環(huán)北京區(qū)域轉(zhuǎn)移。另一方面，北京目前依然是限購(gòu)城市，但是環(huán)北京區(qū)域的限制相對(duì)寬松，所以資金更愿意流向環(huán)京樓市。此前，據(jù)記者調(diào)查，由于北京限購(gòu)政策的存在，許多樓市投資客攜巨款前往燕郊炒房，這也是燕郊房?jī)r(jià)暴漲的主要原因之一。

    針對(duì)環(huán)京樓市，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，這些地方出臺(tái)措施調(diào)控房?jī)r(jià)已是時(shí)間問(wèn)題，“預(yù)計(jì)未來(lái)廊坊等地的主要政策將是限制價(jià)格漲幅+信貸政策約束”。

    日前，有媒體發(fā)布消息稱，處于環(huán)京地區(qū)的廊坊市政府已經(jīng)明確表示，為穩(wěn)定環(huán)京周邊縣（市）住房?jī)r(jià)格，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，廊坊日前已經(jīng)研究了有關(guān)進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的若干措施，具體措施方案正在程序?qū)彾ㄖ?，即將公布?/p>

北京“樓市新政”將以信貸政策為主？

    回望北京的樓市政策，大多數(shù)時(shí)候，北京樓市政策采用的是緊盯上海的策略。如今，上海給樓市踩下了剎車，閃電般出臺(tái)了被稱為“史上最嚴(yán)”的樓市新政，該新政被業(yè)內(nèi)人士總結(jié)為“提門檻、降杠桿”。

    一線城市樓市在2015年走出反轉(zhuǎn)行情，其中有一個(gè)非常重要的節(jié)點(diǎn)，這個(gè)節(jié)點(diǎn)被稱為樓市“330新政”，核心是將二套房首付比例從七成降至四成。該新政直接放大了二套房購(gòu)買者的杠桿力度。上海最嚴(yán)樓市新政實(shí)際上廢除了樓市的“330新政”。上海的樓市政策一夜間回到了一年前。對(duì)于上海的新政，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是對(duì)瘋狂樓市的一記重拳。“房?jī)r(jià)是怎么通過(guò)政策漲上去的，再讓它怎么通過(guò)政策回歸理性。”

    從限購(gòu)方面來(lái)看，北京的五年限購(gòu)政策此前已經(jīng)是全國(guó)最嚴(yán)，上調(diào)的空間已經(jīng)不大。但在樓市信貸方面，北京是否會(huì)跟上海一樣，實(shí)際上廢除“330新政”呢？

    記者了解到，此前，北京已經(jīng)準(zhǔn)備好了相關(guān)的樓市調(diào)控政策，將視北京市場(chǎng)的情況決定是否出臺(tái)。另外，北京市已經(jīng)對(duì)二套住房信貸政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)影響進(jìn)行過(guò)論證。若北京樓市繼續(xù)瘋漲，不排除對(duì)二套住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整。

    根據(jù)目前北京樓市的情況，北京出臺(tái)相關(guān)的樓市調(diào)控政策已是大概率。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京可能主要從這幾個(gè)方面對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控：首先是約束高價(jià)房源對(duì)市場(chǎng)的影響，抑制二手房非理性炒作；其次是加稅，調(diào)整房產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)格，從目前的40%左右提高到50%，提高二手房交易的稅費(fèi)成本；第三是二套房信貸收緊，將看齊上海的二套普通住房首付50%，非普通住宅70%。

新聞追蹤

上海二手房持幣觀望氣氛加重

    上海“史上最嚴(yán)”樓市新政出臺(tái)之后，二手房市場(chǎng)方面，一名上海地產(chǎn)中介表示，市場(chǎng)持幣觀望的氣氛加重了。

    一些二手房業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了很大的變化，調(diào)價(jià)毀約的情況這幾天聽(tīng)到的很少了，反而出現(xiàn)了一些業(yè)主降價(jià)拋售的情況。據(jù)了解，上海長(zhǎng)寧區(qū)甚至出現(xiàn)直接降價(jià)20萬(wàn)元拋售的情況。而某地產(chǎn)門戶的信息顯示，浦東唐鎮(zhèn)板塊一急于出售老房置換新房的業(yè)主把房?jī)r(jià)直降了60萬(wàn)元。

    記者了解到，上海部分已經(jīng)拿到預(yù)售證的房企，已經(jīng)重新調(diào)整推盤節(jié)奏與策略。據(jù)上海中原成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年上海購(gòu)房者中，非上海籍貫的客戶成交量已經(jīng)占到47.54%，這是一個(gè)很高的比重。據(jù)中原地產(chǎn)方面計(jì)算，“史上最嚴(yán)限購(gòu)政策”大約抑制了大約27.9%的購(gòu)房需求。