樓市調(diào)控風(fēng)起：90/70政策或重出江湖

    繼上海和深圳收緊樓市調(diào)控政策之后，北京何時(shí)跟進(jìn)備受外界關(guān)注。

    2015年的京城土地市場(chǎng)，可謂火爆。但在2016年1月20日后，北京已經(jīng)70天沒有新增土地出讓。3月31日，北京3宗土地被掛出，其中一宗是位于大興的綜合性金融服務(wù)用地，另外兩宗為昌平區(qū)地塊，預(yù)期成交時(shí)間均為2016年5月5日。也就是說，此后北京可能將出現(xiàn)1個(gè)多月的土地市場(chǎng)出讓空檔期。

    記者注意到，位于昌平的兩宗土地轉(zhuǎn)讓條件要求：“本次掛牌出讓宗地除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。”

    業(yè)內(nèi)人士驚呼，“9070重出江湖！”

北京樓市高端化明顯

    “9070”政策發(fā)軔于2006年。為控制樓市過快上漲，政府出臺(tái)“國(guó)六條”調(diào)控樓市，規(guī)定新批、新開工的商品房，90平方米以下的住房必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。當(dāng)時(shí)的背景是為保障剛需型購(gòu)房者對(duì)中小戶型商品房的需求，抑制投資、投機(jī)性需求，但這一政策也導(dǎo)致市場(chǎng)多年來大戶型商品房供給受限。

    2015年3月27日，國(guó)土資源部、住建部正式下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出優(yōu)化住房供應(yīng)套型，“允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型作出調(diào)整”。“9070”政策被認(rèn)為將退出市場(chǎng)。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，截至當(dāng)年8月，超10省市出臺(tái)政策，明文取消“9070”政策。

    而北京市更是早在2009年出臺(tái)的《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》中提到，對(duì)商品住房項(xiàng)目，根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的原則，統(tǒng)籌兼顧土地節(jié)約、集約利用和住房實(shí)際使用需求，在全市總量平衡前提下，根據(jù)市場(chǎng)需求確定套型面積和比例。

    時(shí)隔6年多，北京為何在此時(shí)重新祭出“9070”殺招？

    對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，盡管北京的調(diào)控壓力并不大，今年一季度純商品住宅的成交量不過10151套，比去年同期樓市低谷期的銷量?jī)H增加了1868套，與滬深的量?jī)r(jià)齊漲相比，北京新房市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的勢(shì)頭讓大家都松了一口氣。但是，北京仍需與其他一線城市保持同步，因此，此前曾經(jīng)頒布但在后期執(zhí)行上有所放松的政策被重新啟用。

    就在1個(gè)多月前的2月24日，上海市加大樓市調(diào)控力度，提出增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%。

    根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，從目前的商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，北京市90平方米以下房屋庫(kù)存只有1.9萬套，占全市整體商品房庫(kù)存總量的31%；從庫(kù)存面積占比看，目前北京全市90平方米以下的小戶型占比只有13.8%；再?gòu)某山槐壤?，目?016年一季度全市成交結(jié)構(gòu)中90平方米以下套型占比也只有16.7%。

    整體看，北京商品房市場(chǎng)已經(jīng)趨勢(shì)性高端化，更多的成交趨向多次改善客戶。剛需與首次改善客戶已經(jīng)基本集中到二手房市場(chǎng)，2016年一季度北京商品房平均單套成交面積高達(dá)137平方米。

    北京當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，小戶型產(chǎn)品的交易量和供給量比較小，從而引起了監(jiān)管層的關(guān)注，下一步要看政府的供地計(jì)劃如何出。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，未來還將有系列政策出現(xiàn)的可能性，包括限價(jià)政策等。整體來看，北京樓市調(diào)控已經(jīng)開始。

中小戶型將占據(jù)更大份額

    對(duì)于北京市場(chǎng)，張大偉表示，按照2015年的土地成交結(jié)構(gòu)看，全面重啟“9070”政策之后，供應(yīng)有望增加1萬套以上。商品房住宅高端化趨勢(shì)將受到影響。未來將出現(xiàn)商品房、保障房、二手房競(jìng)爭(zhēng)的局面。未來這類型土地出讓的單價(jià)將受到明顯約束，附帶“9070”政策限制的地塊成為地王的可能性降低。

    張大偉解釋說，從北京去年成交的50宗土地來看，平均每塊地包含有6萬平方米的商品房住宅、4.5萬平方米的“限價(jià)房+自住房”和4.3萬平方米的公建。按照過去的市場(chǎng)條件，6萬平方米商品住宅基本會(huì)建設(shè)成為平均套型在100~ 140平方米的三到四居房，平均套型面積在130平方米左右。單個(gè)項(xiàng)目平均供應(yīng)商品房住宅460套。

    張大偉進(jìn)一步表示，如果按照新政策，6萬平方米中70%(42000平方米)將建設(shè)成為90平方米以下物業(yè)。按照平均80平方米計(jì)算，也就是供應(yīng)525套中小戶型。1.8萬平方米供應(yīng)成為130平方米套均的大戶型比例，大約140套。所有戶型相加，合計(jì)665套。“以北京2015年供應(yīng)的50宗住宅土地計(jì)算，將增加供應(yīng)1萬套。特別是90平方米以下房源在之前供應(yīng)面積中的占比只有22%，未來將提高到80%。”

    由此，北京地價(jià)也有望下降。

    郭毅認(rèn)為，北京地價(jià)逐漸走高，六環(huán)周邊的地價(jià)水平都普遍達(dá)到3萬元左右，這意味著未來北京住宅市場(chǎng)的剛需型產(chǎn)品將會(huì)越來越少，重拾“9070”政策，其實(shí)主要是為了彌補(bǔ)剛需型產(chǎn)品供給不足的問題；同時(shí)，這一政策也將有效抑制高地價(jià)現(xiàn)象，高地價(jià)對(duì)應(yīng)著高端產(chǎn)品，高端產(chǎn)品是為了滿足多次改善升級(jí)家庭的購(gòu)房需求，這類家庭的居住需求是面積偏大的三居、四居及以上戶型，90平方米難以滿足這類家庭的購(gòu)房需求，只能是開發(fā)成為面向剛需及首剛客群的產(chǎn)品，那么單價(jià)就不可能過高。而開發(fā)商對(duì)于地塊未來面向的客群有了明確預(yù)判之后，對(duì)于能接受的地價(jià)上限也將收窄，北京的高地價(jià)現(xiàn)象將得到一定程度緩解。