房地產(chǎn)業(yè)界人士:09年是開發(fā)商做夢(mèng)都會(huì)笑的一年

     2009年是全球多事的一年，似乎擁有無(wú)限財(cái)富的“迪拜世界”終于欠了錢，希臘主權(quán)信用級(jí)別在十年中首次跌到A級(jí)以下，美國(guó)財(cái)政部宣布將七千億美元金融救援計(jì)劃延長(zhǎng)，一切跡象說(shuō)明金融危機(jī)還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

    2009年是中國(guó)平穩(wěn)發(fā)展的一年，“保八”目標(biāo)無(wú)懸念，國(guó)際地位逐步提升，主動(dòng)宣布大幅減碳目標(biāo)，都標(biāo)志著中國(guó)作為大國(guó)的責(zé)任心。不過地王頻出的怪相，通脹預(yù)期的再度升溫，也讓百姓對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展仍有疑慮。2010年伊始，各路專家回顧2009年的同時(shí)，也開始為2010年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)把脈。

　　樓市

    “開發(fā)商做夢(mèng)都會(huì)笑的一年”

    二手房搶手，新房排隊(duì)，房?jī)r(jià)飛升，2009年樓市可說(shuō)怪相頻出。即使對(duì)于專家乃至房地產(chǎn)商而言，2009年的樓市都有些出乎意料。年關(guān)更迭，樓市政策應(yīng)如何變化，以應(yīng)對(duì)逐漸畸形的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

    -陳云峰(中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng))：作為開發(fā)商我也沒有想到，2009年的日子這么好過，買房的人這么多，買房人的熱情那么高。2009年是開發(fā)商做夢(mèng)都會(huì)笑的一年，沒有想到房地產(chǎn)市場(chǎng)這么好，出乎意料，出乎業(yè)內(nèi)人士的預(yù)料。

    北京小戶型房子熱銷，跟大量涌進(jìn)城市的畢業(yè)大學(xué)生有關(guān)。他們剛工作，收入確實(shí)還比較低，但是他們有理想，就把這里當(dāng)成一個(gè)過渡性的住宅。中央別墅區(qū)的別墅熱銷，就是因?yàn)樵诒本└蝗艘膊簧伲麄兒芏嗳艘策x擇到北京來(lái)養(yǎng)老。

    實(shí)際上開發(fā)商也在想應(yīng)該怎么去做。我覺得也應(yīng)該是按照中央指的這個(gè)方向：第一個(gè)，到二、三線城市去拿地；第二個(gè)，多建點(diǎn)普通商品房，別老蓋豪宅了；第三點(diǎn)，我覺得這個(gè)保障性住房，像北京這樣的大城市比例越來(lái)越高，可能會(huì)高達(dá)60%。開發(fā)商就別老想著都去蓋商品房，干脆也去拿它兩塊保障用房的地，也去蓋一蓋。我覺得做這些，都能有效地化解風(fēng)險(xiǎn)。

    -陳淮(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任)：在紐約、東京、倫敦、巴黎，你都會(huì)面對(duì)一個(gè)兩難選擇，奇貴無(wú)比的房?jī)r(jià)和奇遠(yuǎn)無(wú)比的距離，解決這個(gè)問題只有兩個(gè)出路。一個(gè)是我們正在快馬加鞭干的發(fā)展立體交通體系，用快速交通體系來(lái)縮短這個(gè)空間距離；第二是發(fā)展衛(wèi)星城鎮(zhèn)和中小城鎮(zhèn)。我們現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議最重要的一句話就是，我們城市化的重點(diǎn)要放在中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展上。

    任志強(qiáng)說(shuō)保障房占了他的地了，對(duì)的，就是不讓那些想從公寓搬到獨(dú)棟別墅的人優(yōu)先改善。您再等十年吧!讓我們這些年輕人優(yōu)先改善，困難群體優(yōu)先改善，農(nóng)民工群體優(yōu)先改善，我們政府必須這么做。70%的土地建四種房，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、小戶型房、兩限房，政府必須這么做。

    通脹

    “錢包鼓了物價(jià)漲了”

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勁頭正足，老百姓的錢包眼看著鼓起來(lái)了，就在此時(shí)，問題隨之而來(lái)，物價(jià)在上漲，如果昨天買一斤米的錢今天只能買半斤米的話，鈔票看似多了，但是不值錢了，通貨膨脹在向我們招手。2009年，我們錢包到底是鼓了還是癟了？

    -張明(中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所國(guó)際金融室副主任)：中國(guó)在2009年11月份剛剛走出通縮，CPI同比由負(fù)變成正，增長(zhǎng)0.6%。但是現(xiàn)在中國(guó)的居民有一種很強(qiáng)的通脹預(yù)期，這個(gè)通脹預(yù)期的來(lái)源也是合理的，因?yàn)?009年不管是M1(狹義貨幣供應(yīng)量)還是M2(廣義貨幣供應(yīng)量)，同比增數(shù)都在30%。另外在信貸方面，2006、2007年全年的信貸不過3.6萬(wàn)億，到2009年12月中旬為止是9.2萬(wàn)億，如此高的信貸和貨幣增長(zhǎng)，用弗里德曼的觀點(diǎn)，它未來(lái)必然會(huì)出現(xiàn)通脹。只不過我們不知道時(shí)間的早晚而已。

    在勞動(dòng)力市場(chǎng)的就業(yè)率沒有改善之前，居住的消費(fèi)信心不會(huì)穩(wěn)固。2009年下半年居民消費(fèi)指數(shù)短暫上揚(yáng)之后，接著又下跌了。在這種情況下盡管有一兩個(gè)月的社會(huì)零售品有比較快的增長(zhǎng)，但是回落也是迅速的。從現(xiàn)在來(lái)看，如果沒有擴(kuò)張政策的話，這種自發(fā)性的居民消費(fèi)還是沒有根本性好轉(zhuǎn)。

     -劉元春(中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng))：為什么居民感受和CPI漲幅有差別？第一,目前感受最凸顯的是房?jī)r(jià)，但是CPI它不包括房?jī)r(jià)，那么這是第一個(gè)我們要明確的。

    第二，統(tǒng)計(jì)局往往給大家公布的是什么，是同比，與去年同月同期的這個(gè)月份的這一個(gè)價(jià)格相比。那么我們老百姓一般感受的是環(huán)比，我跟昨天比。我今天買菜怎么比昨天要多了兩分錢，這個(gè)對(duì)我沖擊很大，這是第二個(gè)。

    第三，我們老百姓一般有一個(gè)特點(diǎn)，就是大家對(duì)漲的感受特別敏感，對(duì)落一般不怎么關(guān)心。那么平時(shí)我們CPI里面，八大類，實(shí)際上在2009年11月里面是三漲五落，那么我們吃的漲了，住的漲了，還有我們的一些醫(yī)療這一塊漲了，這三大類漲了。但是我們會(huì)發(fā)現(xiàn)我們穿的跌了，我們的行，即交通這一塊是跌了，還有一個(gè)我們的通訊也跌了。但是我們老百姓一般不看這些方面。

    第四，因?yàn)镃PI的上漲對(duì)不同的人群，它的沖擊是不一樣的。對(duì)我們老百姓的沖擊很大。因此我們的記者一采訪就會(huì)采訪我們的老百姓，說(shuō)你最近感受怎么樣。這個(gè)蔬菜一漲，肉價(jià)一漲，漲得大家有點(diǎn)心慌。所以這樣我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這樣的一些話語(yǔ)傳播得最快。所以這樣就會(huì)導(dǎo)致我們經(jīng)常會(huì)看到一些現(xiàn)象，就是好像你專家屁股沒有坐到我們老百姓的這個(gè)位置上面來(lái)，老說(shuō)沒有什么通貨膨脹。這里面的確要理性地看待。

    -范劍平(國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師)：2009年11月份，咱們的這個(gè)物價(jià)總的CPI才上漲0.6%，但是食品價(jià)格是上漲了3.2%，這個(gè)非食品價(jià)格它是下跌了0.7%。所以大家去買菜，買肉，就會(huì)覺得價(jià)格確實(shí)漲得比較快。

    這個(gè)事情我覺得還是要發(fā)展地來(lái)看，2009年我們農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的上漲是比較快，但是它實(shí)際情況是什么呢?這個(gè)上漲是在前一個(gè)階段農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格大幅下跌以后的恢復(fù)性上漲。目前我們多數(shù)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的絕對(duì)水平并沒有恢復(fù)到過去歷史上的最高水平，首先這是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)就是2009年你讓農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格適當(dāng)?shù)厣蠞q，其實(shí)可以調(diào)動(dòng)農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，從而使得2010年保持農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格基本穩(wěn)定是非常有好處的。如果今天農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格暴跌，你現(xiàn)在買肉是便宜了，但是你要想到,以后的肉價(jià)將會(huì)非常非常貴。所以我們對(duì)目前的價(jià)格一定要用發(fā)展的眼光來(lái)看。

　　展望

    “金融市場(chǎng)未來(lái)依然會(huì)出現(xiàn)動(dòng)蕩”

    經(jīng)過2008年的慘淡之后，2009年全球經(jīng)濟(jì)以一種跌跌撞撞的姿態(tài)最終給了我們一個(gè)溫暖的擁抱，但溫度到底有多高，是虛高還是想象中的溫暖，我們還不得而知。在2010年，如果政府刺激政策的效果消失以后，世界經(jīng)濟(jì)將走向何方？

    -張明：金融市場(chǎng)未來(lái)依然會(huì)出現(xiàn)動(dòng)蕩，但是它的規(guī)?？赡芎茈y回到2008年的狀態(tài)。一方面發(fā)達(dá)國(guó)家政府已經(jīng)采取了擴(kuò)張性的財(cái)政貨幣政策，他們不會(huì)再允許具有系統(tǒng)重要性的機(jī)構(gòu)倒閉，另外一個(gè)方面，金融市場(chǎng)上投資者的預(yù)期已經(jīng)被顯著地調(diào)低。未來(lái)任何一家金融機(jī)構(gòu)倒閉可能也不會(huì)打破投資者預(yù)期，所以這種系統(tǒng)性拋售不會(huì)發(fā)生。但是從實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)看，我們覺得，現(xiàn)在來(lái)看美國(guó)經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性依然存在?，F(xiàn)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，主要還是靠政府的救市行為與企業(yè)的重建庫(kù)存導(dǎo)致的，這都是一次性的，都是暫時(shí)的。

    -張立群(國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員)：2010年樓市價(jià)格不可能出現(xiàn)大幅度上漲，這其中有兩個(gè)方面的原因，一個(gè)原因就是現(xiàn)在對(duì)投資性、投機(jī)性的買房需求正在不斷地加大調(diào)控力度，這次二手房的上市，一些優(yōu)惠政策從兩年延長(zhǎng)到五年，這已經(jīng)在釋放一些信號(hào)；第二個(gè)，就是我們看到2009年的房地產(chǎn)建設(shè)速度全面加快，2010年的新房供給增加會(huì)比較快。所以需求大體上趨穩(wěn)，而供給的數(shù)量很快地增加的時(shí)候，我認(rèn)為2010年這個(gè)樓市價(jià)格不可能出現(xiàn)大幅度上漲。