審查不嚴(yán)導(dǎo)致房產(chǎn)莫名過戶 新物權(quán)法下如何打官司

    3月1日起，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱物權(quán)法解釋(一))正式開始實(shí)施，作為普通家庭財(cái)產(chǎn)中最為重要的房屋，如果因?yàn)榉课輽?quán)屬爭議而對房屋產(chǎn)權(quán)證的登記有異議；或者在產(chǎn)權(quán)人不知情的情況下，自己的房產(chǎn)證遭篡改，那么到底是應(yīng)該先進(jìn)行民事訴訟，還是應(yīng)該先打行政官司呢?

    近日，記者采訪了北京市房山區(qū)人民法院民二庭法官孫靜波，聽法官為您詳解，房產(chǎn)證出了問題，到底如何訴訟才能最有效地維護(hù)自己的合法權(quán)利。

審查不嚴(yán)導(dǎo)致房產(chǎn)莫名過戶

    李強(qiáng)有一個弟弟，兩人小時候都和父母住在父母的房子里，成年后，李強(qiáng)便搬離了家里，而弟弟李華始終和父母共同居住。父母去世后，家里的老房子面臨拆遷，李強(qiáng)認(rèn)為，房子是父母的遺產(chǎn)，自己和弟弟都有繼承權(quán)?？衫钊A卻突然拿出一份房產(chǎn)證，上面記載的房屋產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)變成了李華的名字，并對哥哥說:“這房子根本就不是父母遺產(chǎn)，早就是我的個人財(cái)產(chǎn)了。”

    看到房產(chǎn)證，李強(qiáng)很氣憤，他認(rèn)為根據(jù)父母生前工作單位出具的證明材料，房子的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)為父母，弟弟無權(quán)將房屋登記在自己名下，相關(guān)登記機(jī)構(gòu)在辦理產(chǎn)權(quán)證的過程中審查不嚴(yán)格?？墒?，明知道房產(chǎn)證有問題，是該直接提起繼承糾紛之訴，確定遺產(chǎn)份額呢?還是先啟動一個行政訴訟撤銷弟弟手上的房產(chǎn)證，而后再打繼承官司呢?

    李強(qiáng)的困惑，張女士也同樣面臨著。

    張女士夫婦共同購買了一套商品房，登記的產(chǎn)權(quán)人是張女士夫婦倆。讓張女士沒想到的是，自己的獨(dú)生兒子小高竟然私刻假公章，偽造了一份繼承公證文書，稱張女士夫婦均已去世，留有商品房一套，因此身為獨(dú)生子的自己是唯一合法繼承人。拿著這份偽造的公證書，小高到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)以遺產(chǎn)繼承的方式辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記變更手續(xù)，房屋的產(chǎn)權(quán)人就這樣變成了小高。

    張女士夫婦得知此事，立刻與公證機(jī)關(guān)核實(shí)，公證機(jī)關(guān)隨即出具了一份證明文件，證實(shí)小高向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)提交的繼承公證文書為虛假文書。張女士夫婦據(jù)此要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)將自己房子的產(chǎn)權(quán)人變回來，但遲遲未能得到辦理。

    此時，張女士夫婦面臨的問題在于:是直接提起一個行政訴訟，要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，還是先到法院打一個民事官司，確認(rèn)自己健在并為該訴爭房屋的所有權(quán)人，而后再提起行政訴訟?

房屋權(quán)屬有爭議打民事官司

    對于李強(qiáng)和張女士的煩惱，孫靜波法官解釋說，其實(shí)他們面臨的是同一個問題:當(dāng)包括房產(chǎn)證在內(nèi)的不動產(chǎn)權(quán)證發(fā)生爭議時，當(dāng)事人應(yīng)通過行政訴訟還是民事訴訟行使自己的權(quán)利。

    根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記才發(fā)生法律效力，法律另有規(guī)定的除外；不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。

    這就意味著，產(chǎn)權(quán)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，而登記行為是由行政機(jī)構(gòu)依職權(quán)作出的。目前，產(chǎn)權(quán)登記的審查主要還是對相對人提交的書面材料進(jìn)行形式審查，所以不能排除登記內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利歸屬存在偏差的情形。當(dāng)這種情況出現(xiàn)時，真正權(quán)利人的權(quán)利如何保護(hù)呢?

    物權(quán)法解釋(一)第一條和第二條給出了明確的答案:因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理；當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外；當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

    根據(jù)這項(xiàng)規(guī)定，如果當(dāng)事人想要確認(rèn)的是爭議的不動產(chǎn)歸誰所有，或者不動產(chǎn)的權(quán)利是基于什么原因產(chǎn)生、變更、消滅的，就應(yīng)該提起民事訴訟。李強(qiáng)與弟弟之間的糾紛就屬于這種類型。

政府登記錯誤應(yīng)提行政訴訟

    李強(qiáng)和弟弟對房屋權(quán)屬的爭議屬于平等民事主體之間的爭議，雖然弟弟拿出了一份房產(chǎn)證，但李先生仍然可以在民事訴訟中，通過提交相反的證據(jù)推翻上述房產(chǎn)證，請求法院查明房子真正的權(quán)利人到底是誰。然后，再以此為基礎(chǔ)，確定能否繼承以及繼承份額。

    張女士面臨的則不是這種情況。張女士夫婦與自己的兒子小高對房屋的權(quán)屬并不存在爭議，且公證機(jī)關(guān)已經(jīng)證明了登記機(jī)構(gòu)據(jù)以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的公證文書是虛假文書，在這種情況下，登記機(jī)構(gòu)沒有及時更正自己錯誤的登記行為，張女士就可以直接通過行政訴訟，請求撤銷小高的產(chǎn)權(quán)登記證書，將房子權(quán)屬變更回自己名下，不需要先打一個確權(quán)訴訟了。

    “也就是說，如果當(dāng)事人的目的僅僅是要確認(rèn)不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記行為本身違法，例如登記機(jī)構(gòu)無正當(dāng)理由拒絕辦理登記、登記內(nèi)容與對應(yīng)證明材料不相符、依據(jù)被認(rèn)定為無效或違法的證明材料辦理的登記等，就應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟。”孫靜波說，物權(quán)法解釋(一)對于房屋權(quán)屬登記爭議的規(guī)定，簡而言之就是:房屋有權(quán)屬爭議，打民事官司；權(quán)屬無爭議，只是認(rèn)為登記行為違法，打行政官司。