不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍 “營改增”后樓市誰受益

    從今年5月1日起，備受關(guān)注的“營改增”將擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍。其中，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)將納入營改增試點(diǎn)范圍。自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，營改增的推出對地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)不會(huì)帶來劇烈變化，但未來將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。其中，營改增鼓勵(lì)所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，這對從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，對房地產(chǎn)業(yè)尤其商業(yè)地產(chǎn)的去庫存起到促進(jìn)作用。

能否為房企減負(fù)

    “稅負(fù)過重一直是開發(fā)商多年來的痛點(diǎn)之一，”一位地產(chǎn)商表示，近年來隨著地產(chǎn)行業(yè)毛利率不斷走低，房企壓力不斷加大。

    泰禾集團(tuán)董事長黃其森認(rèn)為，目前，絕大多數(shù)地方房地產(chǎn)利潤率已經(jīng)嚴(yán)重下滑，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損，還是按原定的稅率確實(shí)讓企業(yè)不堪重負(fù)。建議各地結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的經(jīng)營狀況，確定合理的土地增值稅預(yù)征率。本次營改增根據(jù)官方表態(tài)，是一項(xiàng)重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施，但是否將為企業(yè)減稅將要看具體情況而定。

    一家機(jī)構(gòu)曾就此做出了專項(xiàng)調(diào)查。該機(jī)構(gòu)選取了主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)且資產(chǎn)總額排名靠前的上海房企為樣本，采用這些公司2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。測算結(jié)果表明，全行業(yè)實(shí)施增值稅后，10家上市公司中，有4家出現(xiàn)稅負(fù)減輕的情況，其余6家均為稅負(fù)增加。

    該研究顯示，營改增房企適用稅率從5%的營業(yè)稅率變更為11%的增值稅稅率，企業(yè)只有擁有足夠可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，才能保證稅負(fù)不上升。在消費(fèi)型增值稅下，企業(yè)外購的生產(chǎn)資料和固定資產(chǎn)支出越多，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額就越多。而如果人工成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等不可抵扣項(xiàng)較多，營改增的減稅效果越小。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總體上房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，這將為處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供緩沖期。

商用物業(yè)將受益

    值得關(guān)注的是，營改增后所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，該項(xiàng)措施對于所有企業(yè)而言都將是利好因素。尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時(shí)，購置辦公樓的成本會(huì)降低。該舉措也會(huì)刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件的消費(fèi)預(yù)期。

    資料顯示，目前全國有2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)，眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫存壓力。營改增的落地將有望促進(jìn)寫字樓庫存去化。

    同時(shí)，受該措施影響，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，也將促使土地、項(xiàng)目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合。

    張宏偉表示，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會(huì)在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會(huì)到市場基本面不好的城市投資。

推高土地價(jià)格？

    “房地產(chǎn)格局的重大變化，幾乎都是和稅制緊密相連。房地產(chǎn)營改增，對房企來說短期體現(xiàn)為稅負(fù)下降，但長期則體現(xiàn)為地價(jià)上漲。”華泰證券分析師認(rèn)為，目前營改增試點(diǎn)期間，對房地產(chǎn)行業(yè)短期的影響并不大，但試點(diǎn)到期之后正式推行時(shí)是否會(huì)有新的變化則需要關(guān)注。長期來看，營業(yè)稅占地方稅收比重高的省市需要逐步出臺(tái)應(yīng)對措施，特別是在地方政府平臺(tái)杠桿加足了的省市。2007-2011年，有9個(gè)省市對營業(yè)稅十分依賴，營業(yè)稅占地方稅收比重都超過了40%，其中包括北京，達(dá)到41%。

    業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前行業(yè)毛利率平均20%左右。其中，人工成本、大宗原材料價(jià)格沒有大幅上漲的情況下，毛利率下降的根本原因來自于地價(jià)上漲。盡管在三四線城市土地出讓已經(jīng)大幅減少，但是從一線城市來看，超過周邊二手房一倍的樓面價(jià)地塊必然會(huì)推高最終的房價(jià)，特別是在當(dāng)前一線城市的土地供需嚴(yán)重不匹配的情況下，這也會(huì)加大地方政府對房地產(chǎn)的依賴。

    可以預(yù)見，營改增很可能加大地方政府對“土地財(cái)政”的依賴，由此，土地成本將進(jìn)一步上行，屆時(shí)推動(dòng)房價(jià)上漲的局面很可能繼續(xù)在一線城市上演。從長期來看，營改增將減少新入市的投資性需求，房價(jià)變化更趨平穩(wěn)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，營改增對企業(yè)投資樓市確實(shí)會(huì)有助推作用，但營改增并不是樓市稅收政策調(diào)整的終點(diǎn)，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會(huì)逐步推進(jìn)，尤其是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅，后續(xù)仍將深化改革。受此影響，樓市格局也將變得更加復(fù)雜多變。