“營(yíng)改增”后 二手房要交的稅更多了？

    最近，“營(yíng)改增”成為了樓市熱議的話題。3月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議宣布部署全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)，進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)：從今年5月1日起，擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。

    而在此前，兩會(huì)期間國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍曾明確表示，本次營(yíng)改增方案將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。上周五過后，二手房市場(chǎng)對(duì)于“營(yíng)改增”是否會(huì)增加稅負(fù)這個(gè)話題議論紛紛。

    據(jù)了解，目前在杭州，有不少二手房房東和購(gòu)房者都接到了中介公司這樣的電話通知：5月1日后二手房稅費(fèi)要增加了，要買房賣房的抓緊時(shí)間吧。事實(shí)上，目前營(yíng)改增具體實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，政策對(duì)二手房市場(chǎng)的影響還沒有顯現(xiàn)。而且，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也明確表示，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過渡性措施，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

“營(yíng)改增”后二手房稅費(fèi)增加？具體細(xì)則尚未出臺(tái)

    “現(xiàn)在是不是應(yīng)該立刻賣房子？”商報(bào)讀者王女士前天撥通了商報(bào)的讀者熱線，咨詢營(yíng)改增的相關(guān)問題。據(jù)王女士介紹，上周末她接到了好幾個(gè)二手房中介公司的電話，催促她趕緊把房子賣掉。“中介說(shuō)5月1日開始，二手房交易的稅費(fèi)可能要增加，勸我趕緊趁這段政策空窗期把房子出手。”王女士表示。

    據(jù)記者了解，上個(gè)周末像王女士這樣被催促賣房或買房的人并不在少數(shù)。在房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，并且適用11%的新聞出來(lái)后，不少人都在擔(dān)心，二手房交易的稅費(fèi)是不是會(huì)增加？而在社交網(wǎng)絡(luò)上，所謂“滿5年房屋購(gòu)買和銷售差價(jià)很大，要交11%的稅，需要盡快出手”等消息也是層出不窮。

    那么，“營(yíng)改增”后，二手房交易的稅費(fèi)是否真的會(huì)增加？不一定，因?yàn)槟壳罢呔唧w實(shí)施細(xì)則并沒有出臺(tái)，所以到底如何交稅尚未可知。昨日，記者致電浙江財(cái)稅12366熱線，服務(wù)人員告訴記者，目前尚未接到有關(guān)這方面的具體通知，可能要到4月份會(huì)有相關(guān)文件下來(lái)。

    而且，從國(guó)務(wù)院部署營(yíng)改增的初衷來(lái)說(shuō)，也是為了減輕稅負(fù)。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提到，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過渡性措施，對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

    有業(yè)內(nèi)專家表示，如果營(yíng)改增要覆蓋二手房交易，當(dāng)前的稅費(fèi)基本框架也會(huì)沿用下去。比如，個(gè)人首套，或者持有一定年限的房屋營(yíng)業(yè)稅減免政策應(yīng)該會(huì)沿用下去，否則二手房交易的實(shí)際稅費(fèi)負(fù)擔(dān)肯定會(huì)加重，這不符合營(yíng)改增試點(diǎn)“只減不增”的大前提。

“營(yíng)改增”會(huì)如何改？

    預(yù)測(cè)一：穩(wěn)中有降，個(gè)人購(gòu)房2年以上免征增值稅

    3月21日，財(cái)新網(wǎng)作出《二手房交易營(yíng)改增不增稅，不足兩年按5%全額征》的報(bào)道。報(bào)道稱：營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法中明確，個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

    《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》也曾做出報(bào)道稱“對(duì)于個(gè)人購(gòu)買不足兩年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個(gè)人購(gòu)買住房?jī)赡暌陨系模ê?年）對(duì)外銷售的免征增值稅。這樣一個(gè)5%的增值稅稅率，讓所有進(jìn)行二手房買賣的個(gè)人都放下一顆心。二年之內(nèi)的房屋轉(zhuǎn)讓，增值稅稅率從營(yíng)業(yè)稅的5%平移到增值稅的5%。稅負(fù)沒有上升也沒有下降，保持穩(wěn)定。”

    而澎湃新聞也報(bào)道稱：在二手房交易中，營(yíng)業(yè)稅狀態(tài)下的現(xiàn)有優(yōu)惠政策未來(lái)也會(huì)平移到增值稅上，以保障稅負(fù)只減不增的大原則。

    此由多方媒體權(quán)威報(bào)道免稅、減稅消息，可能性極大。以該報(bào)道為依據(jù)，我們可測(cè)算今后繳納稅費(fèi)的變化。根據(jù)增值稅的算法，要計(jì)算增值稅額，需要先計(jì)算出銷售額，銷售額＝含稅銷售額÷（1+征收率），應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率，比如一套售價(jià)100萬(wàn)（含稅、購(gòu)買不足2年）的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為［100÷（1+5%）］×5%＝4.76萬(wàn)。當(dāng)前營(yíng)業(yè)稅下是總價(jià)按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為100×5%=5萬(wàn)。如此看來(lái)，“營(yíng)改增”之后稅費(fèi)是穩(wěn)中有降。

    預(yù)測(cè)二：對(duì)自然人來(lái)說(shuō)，僅需繳納3%增值稅

    3月18日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)亦納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍，適用11%稅率，且不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍。于是日前很多社會(huì)輿論均指向5月1日之后二手房上市交易，需要繳納11%的增值稅，企圖引起二手房市場(chǎng)拋售潮。一位財(cái)務(wù)專業(yè)人士表示，這種輿論純屬空穴來(lái)風(fēng)。

    據(jù)了解，11%的增值稅適用于一般納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)通常是其中之一。而買賣二手房的自然人，在整個(gè)二手房買賣過程中的當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)抵扣額是無(wú)法核定的，因此這類人被納為小規(guī)模納稅人，根據(jù)增值稅暫行條例，小規(guī)模納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法，稅率也只有3%。而對(duì)于個(gè)人首套，或者持有一定年限的房屋營(yíng)業(yè)稅減免政策應(yīng)該會(huì)沿用下去，否則二手房交易的實(shí)際稅費(fèi)負(fù)擔(dān)肯定會(huì)加重，這不符合營(yíng)改增試點(diǎn)“只減不增”的大前提。

    據(jù)此測(cè)算增值稅費(fèi)，一套售價(jià)100萬(wàn)（含稅、購(gòu)買不足2年）的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為［100÷（1+3%）］×3%＝2.91萬(wàn)。比按現(xiàn)行政策的5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅低不少。

    無(wú)論哪種預(yù)測(cè)，都是符合國(guó)家“營(yíng)改增”的改革目的，即確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。另?yè)?jù)知情人士透露，營(yíng)改增的政策文件和配套操作辦法有望本周公布，方案文件有100多頁(yè)。

“營(yíng)改增”對(duì)二手房市場(chǎng)有什么影響？業(yè)內(nèi)專家這樣說(shuō)

    浙江中原地產(chǎn)品牌總監(jiān)荊海燕認(rèn)為，在營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則出來(lái)之前，對(duì)于二手房的實(shí)際影響很難判斷。“從增值稅本身出發(fā)的話，可能有些房子稅費(fèi)可能會(huì)增加，有些會(huì)減少。不過現(xiàn)在細(xì)則還沒有出來(lái)，不知道會(huì)不會(huì)有免征的情況。”荊海燕表示。同時(shí)，她強(qiáng)調(diào)細(xì)則早日出臺(tái)對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)至關(guān)重要：“目前來(lái)講，因?yàn)榫嚯x5月1日還有一段時(shí)間，很多人還沒有很強(qiáng)的迫切性，對(duì)市場(chǎng)也沒有太大影響。如果到4月份細(xì)則還不出臺(tái)的話，就會(huì)讓買賣雙方產(chǎn)生‘趕末班車’的心理，造成一定的恐慌。”

    我愛我家市場(chǎng)評(píng)論員宋文杰認(rèn)為，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策2年以上住宅交易免稅，因?yàn)樵鲋刀?年以上免征的可能性極高，不必?fù)?dān)心交易將產(chǎn)生高額增值稅，另外也不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)上的拋售潮。

■小貼士：

買賣二手住宅，要交哪些稅？

    目前，買賣二手房（住宅）常見有4種要交的稅種，一般包括：契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和土地出讓金（劃撥土地征收）。納稅基數(shù)以合同價(jià)或農(nóng)稅核定價(jià)就高價(jià)原則計(jì)稅。另外，還需繳納相關(guān)手續(xù)費(fèi)，如產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)、注冊(cè)工本費(fèi)等。

    契稅分為三種情況：家庭首套購(gòu)房，90平方米及以下，按照1%征收；90平方米以上，按照1.5%征收。家庭第二套購(gòu)房，90平方米及以下，按照1%征收；90平方米以上，按照2%征收。家庭第三套及以上購(gòu)房，均按3%征收。

    營(yíng)業(yè)稅分為兩種情況：納稅繳款書滿2年的，免征營(yíng)業(yè)稅。納稅繳款書未滿2年的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，即房子成交價(jià)的5.6%。

    個(gè)稅征收需看兩個(gè)條件：家庭唯一住宅和房產(chǎn)證滿五年，如果兩個(gè)條件都滿足，則免征個(gè)稅。任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅，計(jì)算方法為差額的20%（差額=賣出價(jià)格-買入價(jià)格-合理費(fèi)用），或者是全額的1%。