從供給側(cè)看房地產(chǎn)營(yíng)改增:利好一線(xiàn)及二線(xiàn)樓市

    營(yíng)改增重頭戲發(fā)力。繼《政府工作報(bào)告》提出營(yíng)改增試點(diǎn)“擴(kuò)圍”的三項(xiàng)原則后，3月18日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署試點(diǎn)工作開(kāi)展。在近日召開(kāi)的中國(guó)發(fā)展高層論壇上，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，目前稅收信息、基礎(chǔ)信息、檔案遷移工作都已開(kāi)始，確保營(yíng)改增在5月1日全面實(shí)施。

    目前，房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等四大行業(yè)是營(yíng)業(yè)稅的主體，年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬(wàn)億元，占原營(yíng)業(yè)稅總收入的比重約80%，涉及納稅人近1000萬(wàn)戶(hù)，是前期營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人總戶(hù)數(shù)的近1.7倍，同時(shí)也是營(yíng)改增的最主要的行業(yè)和營(yíng)改增的“最后一公里”。

    事實(shí)上，營(yíng)改增擴(kuò)圍到房地產(chǎn)，在具體實(shí)施上難度比較大。首先，從其他行業(yè)試點(diǎn)實(shí)踐來(lái)看，能否取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅是關(guān)鍵。目前，全國(guó)13.6萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商中，90%的是中小企業(yè)。為了降低成本，建筑和安裝往往外包給一些個(gè)體戶(hù)、不具備資質(zhì)的中小“包工隊(duì)”，無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票成了普遍現(xiàn)象。其次，土地出讓屬于政府行為，暫時(shí)還無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。但是，敏感性分析測(cè)算顯示，若“占大頭”的土地成本不納入抵扣范圍，開(kāi)發(fā)商稅負(fù)將增加20%以上。

    此外，成本復(fù)雜也是影響因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，2-3年是常態(tài)，5-6年的很多，有的甚至在10年左右，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（土地開(kāi)發(fā)+房產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的周期更長(zhǎng)。因此，在試點(diǎn)初期，收入對(duì)應(yīng)的成本早已支出，歷史成本能否確認(rèn)并抵扣是個(gè)大問(wèn)題。企業(yè)做一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)的項(xiàng)目時(shí)，建安成本、公共配套等縱向跨越數(shù)個(gè)項(xiàng)目，成本支出與收入很難一一對(duì)應(yīng)，抵扣確認(rèn)非常復(fù)雜。

    針對(duì)抵扣困難或?qū)е露愗?fù)不減反增，決策層指出要做好全面推開(kāi)這項(xiàng)改革的“制度設(shè)計(jì)”。這意味著，建筑和安裝成本或可探索定額抵扣，土地成本或允許開(kāi)發(fā)商將財(cái)政部門(mén)監(jiān)制的土地專(zhuān)用收據(jù)作為抵扣憑證，由此可見(jiàn)管理層推動(dòng)營(yíng)改增的決心。筆者認(rèn)為，營(yíng)改增擴(kuò)圍到最后攻堅(jiān)的四個(gè)行業(yè)，特別是占大頭的房地產(chǎn)業(yè)，觸發(fā)因素就是樓市“供給側(cè)”改革。

    在樓市“去庫(kù)存”上，“降成本”（降房?jī)r(jià)）、“補(bǔ)短板”（戶(hù)籍改革）等“供給側(cè)”改革受期待，尤其是將“去庫(kù)存”與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署“去庫(kù)存”時(shí)，強(qiáng)調(diào)以降房?jī)r(jià)來(lái)適應(yīng)新市民需求，但目前三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已接近土地、建安、融資在內(nèi)的成本價(jià)，開(kāi)發(fā)商降價(jià)空間有限。目前，最大頭的土地及稅費(fèi)占房?jī)r(jià)30%-50%，而土地出讓一直堅(jiān)持市場(chǎng)化的“招拍掛”模式。于是，稅費(fèi)讓利才能為降價(jià)騰出空間。

    當(dāng)然，營(yíng)改增作為“結(jié)構(gòu)性減稅”的重要抓手，在推進(jìn)行業(yè)“供給側(cè)”改革上的影響遠(yuǎn)不止“去庫(kù)存”。目前，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重超過(guò)50%，但體量弱小無(wú)法沖抵制造業(yè)下滑的影響，且房租、人工等成本侵蝕利潤(rùn)明顯。此次房地產(chǎn)營(yíng)改增的一個(gè)“看點(diǎn)”，就是將不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅抵扣鏈條。這意味著，占服務(wù)行業(yè)抵扣近60%的購(gòu)進(jìn)、自建不動(dòng)產(chǎn)將完全被抵扣，這對(duì)于降低服務(wù)業(yè)成本、鼓勵(lì)個(gè)人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)來(lái)說(shuō)是重要的一招。

    同時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)改增對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)是脫胎換骨的革新。首先，不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅抵扣，有利于提高租賃企業(yè)利潤(rùn)水平，助推規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化租賃經(jīng)營(yíng)和“購(gòu)租并舉”的住房供應(yīng)新模式。其次，為實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣，開(kāi)發(fā)商會(huì)將建安、咨詢(xún)和設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)外包，有利于改變行業(yè)“大而全”的粗放模式，促進(jìn)行業(yè)細(xì)分、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)；再次，增加抵扣額和確認(rèn)抵扣，會(huì)激勵(lì)開(kāi)發(fā)商增加精裝修房屋供給，甚至是“精裝修+家具”，有利于減少建筑垃圾；最后，由于土地或房屋增值越多，開(kāi)發(fā)商繳納的增值稅就越多，這就激勵(lì)開(kāi)發(fā)商不再靠漲價(jià)獲益，而是轉(zhuǎn)向提升產(chǎn)品品質(zhì)和成本管控。

    營(yíng)改增利好商業(yè)辦公市場(chǎng)。因?yàn)?，開(kāi)發(fā)商可以將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)置者（一般是企業(yè)），而購(gòu)置者也可以將商業(yè)辦公購(gòu)置稅作為進(jìn)項(xiàng)增值稅申請(qǐng)抵扣。就區(qū)域來(lái)看，一線(xiàn)及二線(xiàn)重點(diǎn)城市，土地成本、建安成本較高，也易于獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，故營(yíng)改增對(duì)這些城市的樓市更加利好。就產(chǎn)品來(lái)看，營(yíng)改增利好大戶(hù)型住宅，大戶(hù)型住宅土地價(jià)值較高、裝修成本大，抵扣較多，這就有利于改善型需求和三、四線(xiàn)城市“去庫(kù)存”。