房地產(chǎn)營改增：是否減稅 關(guān)鍵看進項稅抵扣

    5月1日起，營改增試點全面推開，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍，執(zhí)行了20多年的營業(yè)稅將正式退出歷史舞臺。

    按照新的增值稅稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。盡管有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的營改增實施細則尚未出臺，但基于“只減不增”的原則，這項被稅務(wù)系統(tǒng)視作“攻堅戰(zhàn)”的稅務(wù)改革落實，對所涉行業(yè)企業(yè)的賦稅結(jié)構(gòu)將帶來全新的變化。

利好低利潤房企

    房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率基本確定為11%，而此前房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)采用5%的營業(yè)稅稅率。從理論上看，如果相關(guān)企業(yè)無法獲得足夠多的進項抵扣，其實際繳納稅率有上升的可能。

    廣東省某市國稅局相關(guān)人士表示，房地產(chǎn)及建筑業(yè)營改增的稅率確定為11%，原來營業(yè)稅是5%，假如拿不到進項抵扣，意味著要交足11個點，那么稅負自然大幅上升。但從房地產(chǎn)所涉及上游所有行業(yè)企業(yè)都充分使用增值稅發(fā)票的邏輯上來說，營改增總體上應(yīng)該是減稅的。

    截至目前，有關(guān)營改增的實施細則并未完全落地，而且國家承諾所有稅負只減不增，這使得房地產(chǎn)營改增具體政策如何設(shè)計受到多方關(guān)注。

    例如德勤華東區(qū)間接稅主管合伙人高立群不久前在一場媒體會上提及：“影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負增減有幾個重要方面。比如，房地產(chǎn)企業(yè)融資的時候進項稅能否抵扣？房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本能否抵扣？對于存量房地產(chǎn)，過渡期政策如何處理？”

    在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部，財務(wù)以及稅務(wù)口的人士對5月1日將要推開的營改增保持高度關(guān)注。

    萬科（000002.SZ）在其剛剛發(fā)布的年報中表示，營改增之后集團的主要業(yè)務(wù)使用的稅種將發(fā)生變化。但鑒于細則并未落實，萬科未在年報中就稅種改變后可能對盈利的影響作預(yù)測性分析。

    一位就職于廣州某上市房企的人士透露，公司專門針對營改增進行過全員培訓(xùn)，旨在讓全體員工了解這一項新的稅務(wù)改革以及可能對公司各個業(yè)務(wù)口帶來的影響。

    總部位于福建的一家房地產(chǎn)上市公司相關(guān)負責(zé)人表示，營改增有利于規(guī)范和提高房地產(chǎn)和建安企業(yè)的財稅管理水平，完善房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的抵扣鏈條，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建造精裝房的積極性，增加建安成本的抵扣。

    這位福建房企的負責(zé)人表示，稅種和稅率的改變，對不同企業(yè)甚至不同項目所帶來的影響，都是不同的?？傮w而言，高毛利項目會增加稅負，低毛利項目很可能會降低稅負；未來開發(fā)商對于項目工程總包方、分包方、材料供應(yīng)商資格要求會更高。另外，土地和利息能否抵扣是房地產(chǎn)稅負增減與否的關(guān)鍵，建議有關(guān)部門在出臺具體執(zhí)行措施時，能考慮這部分支出中進項稅的抵扣。

建筑業(yè)營改增將推高工程造價

    建筑業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)最主要的上游供應(yīng)商，一旦建筑業(yè)全面推廣營改增，勢必會對房地產(chǎn)的工程造價帶來直接影響。

    目前，對建筑業(yè)利潤影響較大的稅種為營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，稅率分別為總營業(yè)額的3%和2%，加上城建和教育附加等，建筑業(yè)的實際稅率為5.39%左右。推行營改增之后的稅率為11%。

    考慮到建筑業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成的特殊性，其想要獲得足夠的抵扣，也將在一定程度上推高房地產(chǎn)建筑成本。

    一是原材料方面，大宗材料如鋼材、水泥、混凝土的供貨商比較容易提供增值稅票，但磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，這些小型地方材料供應(yīng)商能否提供增值稅票，以及提供的票據(jù)如果不是增值稅票，將影響建筑商能否抵扣。

    二是人工費用，大概占據(jù)工程總造價的20%~30%，未來還有繼續(xù)走高的趨勢。目前，建筑行業(yè)離規(guī)范管理的目標還有距離，大量工程隊依然采取掛靠有資質(zhì)的建筑公司的經(jīng)營模式，建筑公司只負責(zé)招投標工作以及收取固定管理費，并不對旗下掛靠的工程隊的工人進行有效監(jiān)管。如果要對旗下所有農(nóng)民工規(guī)范管理統(tǒng)一納稅，建筑企業(yè)所承擔(dān)的稅率也將上漲。

    四川一家一級資質(zhì)建筑公司的相關(guān)負責(zé)人表示，“羊毛出在羊身上，一旦建筑業(yè)的稅收開始核定征收，建筑企業(yè)必定會將增加的稅點打到甲方（開發(fā)商）身上。”

    目前建筑行業(yè)在項目招標時一般會將應(yīng)繳稅率作為成本寫入承包合同，由工程發(fā)包方承擔(dān)。

    舉個簡單的例子，以前建筑商從供應(yīng)商處購買一張10元的凳子，如果需要對方提供發(fā)票就是13元。同理，目前建筑工人中大工的工資一般在240~300元/天/人，如果要繳納個人所得稅，人工成本也將水漲船高。作為建筑商，勢必將新增成本轉(zhuǎn)移到甲方，間接增加工程建筑成本。

    “如果解決了建筑安裝上面的問題，能夠拿到足夠的進項，那么稅負有可能會低于五個點，也就是相應(yīng)減負了。”上述稅務(wù)部門相關(guān)人士稱，相反，假如拿不到足夠多的抵扣進項，則意味著建筑業(yè)未來承擔(dān)的稅率會在6%~11%，高于現(xiàn)有稅率。

促進流動降低庫存

    雖然細則尚未出臺，但業(yè)內(nèi)人士普遍認為，營改增對房地產(chǎn)行業(yè)來說，最直接的利好在于促進流動降低庫存。

    對于營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，高立群認為會利好商業(yè)地產(chǎn)。他的判斷是基于新增不動產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于它把稅負傳遞給下家，因此房地產(chǎn)營改增利好商業(yè)地產(chǎn)。

    上述稅務(wù)部門的人士也提及，房地產(chǎn)建筑安裝可以開增值稅發(fā)票，將增加企業(yè)行業(yè)購置物業(yè)修建廠房的積極性，因為可以取得進項發(fā)票進行抵扣。

    值得提及的是，在二手房交易環(huán)節(jié)，營改增的改革會給市場帶來一些變化。營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，這會在一定程度上增加商品房的流通性。

    廣東佛山一位從事二手房交易的人士稱，主要是可以刺激手中物業(yè)增值幅度較高的業(yè)主盡早出貨，因為按照增值稅征收后，升值較多的物業(yè)應(yīng)交稅款可能會比現(xiàn)在大幅提升。

    不過，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士依然不認為營改增會對一二手樓市價格造成顯著沖擊。

    克而瑞執(zhí)行總裁丁祖昱表示，稅改后按照11%的稅率計算，直接抵扣不足可能會使得房地產(chǎn)應(yīng)繳稅率比原來略高，但由于總理承諾了只低不高，如果未來應(yīng)稅比率更高，那么是否有其他的虛擬抵扣來使得實際征收比照現(xiàn)有稅率，所以實際的影響不會太顯著。

    至于稅改對房價以及房地產(chǎn)市場的影響，丁祖昱表示，不是成本決定房價，而是市場決定房價。“今年以來部分三四線城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項目都是貼著成本在賣，有的甚至是虧本甩賣。所以如果現(xiàn)在稅負成本能夠大大降低的話，房價的下行空間也會更大。但我們只能說，稅負成本的明顯下降會對房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。”