去庫存穩(wěn)房價 須以制度優(yōu)化為先導(dǎo)

    在以剛性措施穩(wěn)定一二線城市房價的同時，應(yīng)投入更多精力推動央地財稅體系合理化，提高基本公共服務(wù)的落地率。樓市如何發(fā)展，更關(guān)鍵在改革的推動力有多強。

    15日，十二屆全國人大四次會議舉行記者會，住建部部長陳政高、副部長陸克華、倪虹就房地產(chǎn)市場形勢、住房制度改革、棚戶區(qū)改造、農(nóng)民工進(jìn)城購房等熱點問題答記者問。陳政高在回應(yīng)樓市是否會大起大落時表示，目前房地產(chǎn)市場存在銷售企穩(wěn)回升、一二線城市與三四線城市分化日趨嚴(yán)重、庫存日趨嚴(yán)重并集中在三四線城市三個特征?，F(xiàn)在我們的一項重要任務(wù)是穩(wěn)定一線城市和部分二線城市的房價。

    去庫存、穩(wěn)房價是樓市健康發(fā)展的一體兩面。去年底，全國房地產(chǎn)庫存達(dá)到7.18億平方米，今年前兩個月，庫存上升到了7.39億平方米。與此同時，一線城市和部分二線城市的房價出現(xiàn)飆升。而今年以來，不少城市再度出現(xiàn)房價“暴動”，一線城市房價均攀至歷史高位。樓市的冷熱不均，導(dǎo)致本應(yīng)用于三四線城市的資金被分流，加大了三四線去庫存的難度。因此，要實現(xiàn)去庫存、穩(wěn)房價的雙重目標(biāo)，必須先穩(wěn)定一二線城市房價，防止其投資屬性被再度強化，以此帶動社會資金的合理分流。

    實際上，目前已在進(jìn)行的調(diào)控，目的都是為去庫存、穩(wěn)房價創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。在中央調(diào)控層面，以滿足新市民的住房需求為出發(fā)點，以“購租并舉”為主要內(nèi)容的住房制度改革正在醞釀，對房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)金融產(chǎn)品等新累積的風(fēng)險加強了監(jiān)管；在地方調(diào)控層面，一線城市目前仍未放松限購政策，不少二線城市對房價飆升也有所警覺，紛紛出臺打擊捂盤惜售行為，規(guī)范中介機構(gòu)等措施。這有助于房地產(chǎn)市場回歸理性。

    但也要看到，樓市之所以出現(xiàn)一二線城市和三四線城市的分化，有超乎調(diào)控政策的更深原因。一方面，是區(qū)域發(fā)展不平衡造成的“馬太效應(yīng)”，強化了一二線城市樓市的吸引力。另一方面，目前在調(diào)控政策上，中央與地方之間，去庫存和穩(wěn)房價還缺少應(yīng)有協(xié)調(diào)。比如，住建部負(fù)責(zé)人在記者會上也承認(rèn)，由于《住房公積金管理條例》還未出臺，農(nóng)民工還未被納入公積金體系。此外，如何落實農(nóng)民工進(jìn)城享受基本公共服務(wù)，地方也不夠明確。在發(fā)展不均衡、購房門檻不一的現(xiàn)實制約下，農(nóng)民工等潛在的新市民群體，很難成為去庫存的主力軍。

    在區(qū)域發(fā)展不可能短期內(nèi)實現(xiàn)平衡、地方財政壓力有增無減的情況下，當(dāng)下推進(jìn)去庫存、穩(wěn)房價，更多需要靠制度優(yōu)化搭臺。這也意味著，在以剛性措施穩(wěn)定一二線城市房價的同時，應(yīng)投入更多精力推動央地財稅體系合理化，提高基本公共服務(wù)的落地率。如果建立起長期穩(wěn)定的地方財稅體系，地方就無須再嚴(yán)重依賴土地財政，吸納新市民的積極性也會大大提高。就此而言，樓市如何發(fā)展，更關(guān)鍵在改革的推動力有多強。