國(guó)內(nèi)買(mǎi)家掘金海外樓市　中國(guó)房企加大海外戰(zhàn)略

    近來(lái)，不少海外地產(chǎn)來(lái)中國(guó)舉行房地產(chǎn)項(xiàng)目推介會(huì)，在資金投資配置荒、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、高品質(zhì)的成熟物業(yè)回報(bào)低等因素的驅(qū)使下，越來(lái)越多的買(mǎi)家轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外樓市投資，其中，澳洲、美國(guó)、英國(guó)等房地產(chǎn)吸引投資客最多。

2015年國(guó)人海外投資房產(chǎn)三大熱點(diǎn)地區(qū)

    紐約 57.8億美元

    倫敦 20億英鎊

    澳洲 38億澳元

現(xiàn)象：國(guó)內(nèi)高凈值人群海外購(gòu)房

    近年來(lái)，國(guó)內(nèi)高凈值人群在資產(chǎn)配置的驅(qū)動(dòng)下，紛紛加入海外購(gòu)房大軍。獨(dú)立顧問(wèn)公司Knight Frank在近日公布的調(diào)查報(bào)告中稱(chēng)，紐約、倫敦、悉尼以及墨爾本這四個(gè)城市的房產(chǎn)年成交量，占2015年全年總交易量40％以上。其中，紐約成為中國(guó)投資者海外置購(gòu)房地產(chǎn)最受歡迎地區(qū)，2015年吸引來(lái)自中國(guó)的直接投資共計(jì)57.8億美元，為2014年的5倍。

    美國(guó)海外房地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)近日預(yù)計(jì)，外國(guó)投資者今年投到美國(guó)房地產(chǎn)的資金總額將超過(guò)去年，紐約仍將高居榜首。數(shù)據(jù)顯示，僅2015年紐約曼哈頓地區(qū)就吸收了來(lái)自中國(guó)的58億美元直接投資，比前一年翻了5倍。德州的休斯頓、達(dá)拉斯緊隨其后。此外，目前中國(guó)買(mǎi)家在洛杉磯、波士頓和芝加哥的房地產(chǎn)投資也開(kāi)始增加，因?yàn)槟抢锏耐顿Y回報(bào)不比紐約差。

    同時(shí)，倫敦的房產(chǎn)投資也出類(lèi)拔萃，僅2015年前三季度就吸引了超過(guò)20億英鎊的中國(guó)資本。

    而過(guò)去幾年，作為一個(gè)成熟的市場(chǎng)，澳大利亞高度透明的市場(chǎng)、人民幣對(duì)澳元的匯率優(yōu)勢(shì)以及高企的投資收益率，吸引了中國(guó)投資者紛至沓來(lái)。大量中國(guó)投資者也出于子女求學(xué)等原因投資澳洲住宅市場(chǎng)。據(jù)悉，中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的買(mǎi)家在去年為澳洲房地產(chǎn)帶來(lái)了逾38億澳元，悉尼和墨爾本僅次于曼哈頓成為中國(guó)投資的首選地，黃金海岸附近也成為新的投資熱點(diǎn)。

原因：國(guó)內(nèi)富豪資產(chǎn)配置多元化

    日前，諾亞財(cái)富在調(diào)研了1000個(gè)高凈值人士后發(fā)現(xiàn)，雖然目前將海外投資作為主要配置資產(chǎn)的高凈值人士占比只有12%，但由于海外資產(chǎn)尤其是美元資產(chǎn)的吸引力，以及國(guó)內(nèi)符合收益要求資產(chǎn)的減少，更主要是出于分散風(fēng)險(xiǎn)的目的，近八成的高凈值人士計(jì)劃在未來(lái)增加海外投資的配置比例。

    奧燁集團(tuán)在投資移民上頗具影響力，其董事總經(jīng)理陳永慶在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，中國(guó)人投資海外房產(chǎn)熱潮的原因，是受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)和政策的影響。國(guó)外金融危機(jī)對(duì)于當(dāng)?shù)刭I(mǎi)家的打擊很大，不少城市的樓盤(pán)需要借助外力來(lái)恢復(fù)元?dú)?。而在中?guó)，每年大量熱錢(qián)更需要投資渠道，但受?chē)?guó)內(nèi)樓市調(diào)控政策的限制，熱錢(qián)投資國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的渠道受阻，海外樓市則成了投資熱土。

    而風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、資產(chǎn)多元化配置也成為國(guó)內(nèi)買(mǎi)家轉(zhuǎn)向海外的重要原因。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從目前實(shí)際情況看，從去年下半年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了快速上漲，部分購(gòu)房者擔(dān)憂(yōu)有泡沫，所以不會(huì)盲目入市。因?yàn)槠溆休^好的海外置業(yè)渠道，會(huì)到海外進(jìn)行購(gòu)房。這也是資產(chǎn)多元化配置策略的使然。

未來(lái)：資金回流可能性不大

    近期出臺(tái)的一系列利好政策似乎使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)將煥發(fā)“第二春”，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)由“黃金十年”轉(zhuǎn)向“白銀時(shí)代”，所面臨的挑戰(zhàn)并不是短期可以克服的，國(guó)內(nèi)樓市想要讓資金重新大規(guī)?；亓鞯目赡苄圆淮蟆?/p>

    陳永慶表示，目前國(guó)內(nèi)樓市的環(huán)境確實(shí)好了一些，但資金從國(guó)外抽回國(guó)內(nèi)買(mǎi)房，不僅需要時(shí)間成本，還需要經(jīng)濟(jì)成本。更為重要的一點(diǎn)是，國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策仍然處于不穩(wěn)定狀態(tài)，尤其是一線城市樓市，這讓很多希望有國(guó)際資產(chǎn)配置的高端買(mǎi)家信心不足。

    第一太平戴維斯中國(guó)董事長(zhǎng)劉德?lián)P表示，到境外投資房地產(chǎn)仍將成為未來(lái)的投資趨勢(shì)，“這由多種因素決定,海外旅游、國(guó)人儲(chǔ)蓄率高、中國(guó)市場(chǎng)缺乏投資渠道、住宅的租金回報(bào)率通常在2%~3%，而銀行貸款的利率高達(dá)6.9%~7%，這之間有著很大的差距。”

PK：回報(bào)率哪個(gè)市場(chǎng)更高

    據(jù)悉，海外買(mǎi)房并不只是“土豪專(zhuān)利”，它們的首付很低，并且回報(bào)率要高于國(guó)內(nèi)大部分公寓，所以也讓很多純投資客蜂擁而至。

    奧燁集團(tuán)目前代理的南港中心項(xiàng)目在澳大利亞黃金海岸的CBD位置，由2棟25層的現(xiàn)代風(fēng)格超高層建筑組成，項(xiàng)目集高級(jí)公寓、寫(xiě)字樓及商鋪為一體，為大型城市綜合體項(xiàng)目，除了辦公大樓外，另外還有455套的一線海景公寓。

    陳永慶給記者算了一筆賬，以一套南港中心100平方米的公寓計(jì)算，目前均價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米左右，總價(jià)為250萬(wàn)元，首付僅需兩成，即50萬(wàn)元。此外，按照澳大利亞的規(guī)定，買(mǎi)家收樓后再開(kāi)始銀行還貸。由于當(dāng)?shù)胤科蠖际琴u(mài)樓花，所以從銷(xiāo)售到交樓一般需要兩年的時(shí)間。

    “也就是說(shuō)，買(mǎi)家只需要付50萬(wàn)元，就可以坐等升值了。因?yàn)榘闹薜纳逃梦飿I(yè)回報(bào)率是最高的，差不多在6.7%~7.5%之間，黃金海岸的地價(jià)估值在昆士蘭州目前排名第一，為10.7%。”陳永慶說(shuō)，“兩年后，你的房產(chǎn)就漲了20%，而這兩年時(shí)間內(nèi)買(mǎi)家不需任何經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。”

    陳永慶還表示，而廣州250萬(wàn)元根本買(mǎi)不到市中心的房產(chǎn)，買(mǎi)家還需三成首付，如果是二次置業(yè)首付還更多。

    在公寓投資回報(bào)率方面，廣州公寓的投資回報(bào)率在1%~5%之間。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，越秀天河兩大區(qū)域公寓回報(bào)率最高，為4%~5%；蘿崗、白云最低，僅為2%。

風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)不高交易成本不低

    有專(zhuān)家提醒，海外很多國(guó)家房?jī)r(jià)不高，為此入市門(mén)檻比較低，是目前對(duì)買(mǎi)家最大的誘惑，但在購(gòu)房、持有、出售幾個(gè)環(huán)節(jié)，成本很高。

    比如，在加拿大購(gòu)買(mǎi)新房須支付貨品與服務(wù)稅(gst)，稅率為成交價(jià)的6%，另外可能須支付土地轉(zhuǎn)讓稅和省銷(xiāo)售稅(pst)，還需支付律師費(fèi)(通常為1000~2000加元)、驗(yàn)房和修補(bǔ)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、中介費(fèi)(成交價(jià)的1%~2%)等，總共約合房?jī)r(jià)的10%左右。而在房屋持有階段，業(yè)主還需要依物業(yè)估價(jià)每年向市政府交物業(yè)稅，稅率各省規(guī)定不同。如多倫多現(xiàn)行稅率約為房屋價(jià)值的1%~1.2%。各種成本算下來(lái)，其實(shí)際支出要高出一大截。

    此外，海外投資房產(chǎn)，跟在國(guó)內(nèi)一樣，同樣有政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)人炒房不斷拉升當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，會(huì)引起當(dāng)?shù)鼐用癫粷M(mǎn)。為了平息當(dāng)?shù)鼐用竦牟粷M(mǎn)，也許會(huì)有不利中國(guó)投資者的政策出現(xiàn)。在新加坡，因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，新加坡已推出第二套房房貸提高首付比例的政策。

提醒：找資質(zhì)好的中介公司

    專(zhuān)業(yè)人士提醒，雖然一些海外房產(chǎn)收益可觀，但由于缺乏對(duì)海外的法律和項(xiàng)目的了解，國(guó)人的海外“淘金夢(mèng)”可能暗藏著種種風(fēng)險(xiǎn)。

    陳永慶表示，中國(guó)人不懂當(dāng)?shù)氐姆?，比如租房合同、房屋買(mǎi)賣(mài)等方面的規(guī)定，在具體操作過(guò)程或許會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。還有的公司可能會(huì)有人“忽悠”購(gòu)房者，利用虛假信息詐騙等。由于很多人不能親臨現(xiàn)場(chǎng)，也有可能出現(xiàn)“畫(huà)餅充饑”的情況。

    所以，他認(rèn)為，海外買(mǎi)房一定要選擇非常專(zhuān)業(yè)的海外置業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。此外，在購(gòu)房過(guò)程中所有的流程，包括找律師、監(jiān)管、驗(yàn)房等事項(xiàng)，要選擇專(zhuān)業(yè)的合作團(tuán)隊(duì)。

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中國(guó)房企加大海外戰(zhàn)略

    近幾年來(lái)，“海外戰(zhàn)略”已成為不少房企的新方向和重要布局之一。綠地、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、富力、雅居樂(lè)等房企都相繼在海外市場(chǎng)布局，投資區(qū)域則從東南亞一路延伸到澳洲乃至歐美地區(qū)，而投資類(lèi)型除了核心地區(qū)的辦公樓、高檔住宅外，也有像碧桂園森林城市一樣從零開(kāi)始的“造城計(jì)劃”。

    萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在英國(guó)牛津大學(xué)發(fā)表公開(kāi)演講時(shí)表示，截至2015年12月30日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)海外投資總額已超過(guò)150億美元。從2012年起開(kāi)始布局海外市場(chǎng)的萬(wàn)科，目前已陸續(xù)進(jìn)軍新加坡、美國(guó)、中國(guó)香港等國(guó)家和區(qū)域。自去年以來(lái)，萬(wàn)科也明顯加快了海外布局的步伐，除了宣布進(jìn)軍歐洲外，在美國(guó)等地也表示將加大投資和布局。2014年正式試水海外投資的金地集團(tuán)，也對(duì)外表示，“國(guó)際化”將是金地未來(lái)10年戰(zhàn)略的關(guān)鍵詞。綠城集團(tuán)則在去年5月份中交集團(tuán)進(jìn)駐之后，曾對(duì)外表示有可能將借中交資源開(kāi)拓境外市場(chǎng)。