二手房營改增未必多繳稅 繳稅基數(shù)由售價變差價

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步靠近營改增，個人之間的二手房交易在稅負上會有怎樣變化？記者采訪了解到，二手房營改增未必多繳稅。

    營業(yè)稅改增值稅將在今年5月1日全面鋪開。與以往不同的是，今年的營改增首次牽涉到自然人繳納增值稅問題，比如個人二手房交易。個人出售二手房，原先應繳納的營業(yè)稅將被增值稅替代。營改增會加重老百姓買賣二手房的負擔嗎？目前政策細則還未出臺，業(yè)內(nèi)分析，雖然稅率可能上升，但行業(yè)整體稅負只減不增是改革大方向，普通購房者的稅負應該不會明顯增加。

關鍵點：

繳稅基數(shù)由售價變差價

    目前二手房交易需要繳納的各項稅費包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。其中，營業(yè)稅（不含附加稅）稅率為5%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數(shù)。

    由于二手房交易營改增是房地產(chǎn)業(yè)改革的一部分，因此，不少專家分析，二手房交易營改增后，稅率有可能按照房地產(chǎn)業(yè)通用的11%來征收。中央財經(jīng)大學稅務學院教授黃樺指出，雖然稅率看上去升了些，但是基數(shù)變小了，稅費整體也有增有減。

    舉例來說，個人出售購買兩年內(nèi)的住宅，按照目前營業(yè)稅5%的稅率計算，售價為100萬元的話，營業(yè)稅共需繳納5萬元。

    營改增落地后，增值稅的計算需要綜合考慮買入價和售出價，已繳納的增值稅也可能允許被抵扣掉。按照11%的稅率計算，如果這套售價100萬元的住宅買入價是40萬元，那么增值稅稅額約為6萬元，超過營業(yè)稅；如果買入價為90萬元，那么增值稅只需要繳1萬元，遠低于營業(yè)稅。

    對普通住宅而言，兩年外就不需要繳納營業(yè)稅了，營改增后，是否也可以免征增值稅呢？按照稅務總局的說法，在實施方案中已考慮原則上延續(xù)過去優(yōu)惠政策，因此，業(yè)內(nèi)分析對于這部分住宅，未來增值稅也可能減免。

利好：

間接打擊投機倒賣

    按照11%的稅率征收，房屋增值大的就需要繳納更多的增值稅稅額，增值小的則可以少繳納。易居研究院智庫中心的研究總監(jiān)嚴躍進分析，通過對部分增值收益進行課稅，能夠一定程度上打擊二手房投機型的倒賣，對于樓市的健康發(fā)展是個利好。

    除了按照房地產(chǎn)業(yè)通行的11%稅率征收，也有一部分業(yè)內(nèi)人士分析，針對個人二手房銷售，也有可能不采取上述復雜的計算，而直接按照簡易計稅辦法征收。比如，參照小規(guī)模納稅人3%的征收率來征收。

    如果最終按照簡易計稅辦法征收，繳稅基數(shù)就不再包含任何抵扣，而要以全額計算。也就是說，同樣出售一套100萬元不滿兩年的住宅，需要繳納增值稅3萬元，比起營業(yè)稅的5萬元來說，稅負是減輕的。

    其實，對于北上廣深滿兩年的非普通住房，現(xiàn)有政策已經(jīng)是差額征稅，即分不同區(qū)域按照售出價與買入價差額的5.5%或5.6%征收營業(yè)稅，借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理。目前，由于具體政策尚未出臺，對于單個購房者而言，到底是增稅還是減稅還不能斷言。不過，營改增大方向上是一項減稅的改革，整個行業(yè)的稅負將只減不增，對于老百姓而言，稅負也應該是穩(wěn)中有降。