一線城市調(diào)控難題：去庫存時如何降房價

    信貸寬松與一線城市降房價的矛盾悄然顯現(xiàn)。

    經(jīng)歷近期瘋漲之后，上海房價顯出短期不可持續(xù)的苗頭。來自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，上周（2月29日-3月6日）一手商品住宅供應(yīng)0平方米；成交50.6萬平方米，環(huán)比增加78.1%；成交均價 33853元/平方米，環(huán)比下跌5.6%。但是房東跳價呈蔓延之勢，比例達5-6成，部分區(qū)域7成以上，賣方市場下的房價還有上行動能。

   中信證券分析師陳聰在一份研報里指出，一線城市房價過快上漲，可能引發(fā)遏制房價政策出臺。但預(yù)計政策不會在遏制需求方面加碼，而會主要致力于增加供給和規(guī)范市場。

    多名業(yè)內(nèi)人士指出，此前上海關(guān)于收緊信貸的政策傳言與調(diào)控并不矛盾。某位大型上市公司資深投資總監(jiān)解釋說：“市場手段是有局限性的，單純的市場手段有時會有副作用，例如目前的一線城市房價暴漲，這種暴漲無論對于民生、金融安全，甚至對于房地產(chǎn)行業(yè)，也是有百害而無一利的，因此就需要調(diào)控市場。”

    他認為，從這個意義上來說，公眾對一線城市調(diào)控政策的出臺早在春節(jié)前就有心理準備，只是希望政府的調(diào)控政策能夠充分論證，不要在應(yīng)對一線房價暴漲問題的同時，再因此而產(chǎn)生新的問題。

首付貸風(fēng)險并不大？

    信貸環(huán)境漸趨寬松已是事實。一份券商報告指出，1月新增人民幣貸款2.5萬億，大幅超出市場預(yù)期和往年同期水平。今年央行對于商業(yè)銀行信貸投放節(jié)奏管控有所放松，利率下行趨勢下銀行加速放貸的意愿也較為強烈。平安證券預(yù)計2月新增一般性貸款預(yù)計在8000-10000億，社會融資規(guī)模在1.3-1.5萬億。

   公開資料顯示，1月份新增人民幣貸款2.5萬億，同比增長約70%，多家機構(gòu)通過調(diào)研上市銀行2月信貸投放情況，預(yù)計2月銀行新增信貸10000~12000億元。按以往年份銀行信貸投放規(guī)律，通 常1月份有相對上年末有較大幅度的沖量，在2月份都有40%~50%的回落，為3月份的信貸投放留出空間。

    去庫存表面上看與調(diào)控中著重的信貸收緊矛盾，因為在未來2-3年內(nèi)，去庫存仍然將是政策的核心目標，廣東、沈陽、重慶等各地也紛紛配合出臺一些促進庫存去化的政策。

    根據(jù)中信證券的調(diào)研來看，中國居民部門的杠桿率其實偏低，適當提升杠桿率，刺激需求，本身并不會帶來長遠的風(fēng)險。

    2015年，全年新增的個人購房按揭貸款也只相當于銷售額的30%。隨著房價越來越貴，杠桿利用率越來越高是正常的。以未來每年這個比例提升8%來計算，按揭放款占當年銷售額70%為居民買房貸款依賴度頂峰，則居民快速加杠桿的趨勢也可以維持超過3年。

    目前市場普遍認為，“場外配資”指向首付貸，首付貸相當于隱性杠桿，可能存在較大風(fēng)險。那么，“場外配資”規(guī)模究竟有多大？

    這幾年各類首付貸有了比較快的發(fā)展，在深圳等個別地方漸成氣候，但 來自中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，所謂“場外配資”與樓市整個銷售規(guī)模相比仍然很小。

    記者不完全統(tǒng)計獲悉，此前市面上推出首付貸的公司，比較主流的多達13家，包括鏈家、世聯(lián)行、中國平安、房天下、悟空貸、中原地產(chǎn)、綠地集團（廣州）、樂融、三六五、搜狐、房金所、平安好房、中國農(nóng)業(yè)銀行等。

    上述公司推出的首付貸產(chǎn)品，符合需要買房而手頭有資金短缺的人群，大多數(shù)放款流程在1-3天，年利率大部分在7%左右。其中大部分最長貸款期限為3年，有一家最長可以貸5年，貸款上限最高的有500萬元，為房屋總價20%。其中世聯(lián)行號稱利息、月供低于同行 40%。

    很難計算出以按揭以外的名義流入樓市的資金。2014年底，根據(jù)銀監(jiān)會的統(tǒng)計，個人貸款中有超過1.48萬億元的資金，既不是個人按揭貸款，也并非汽車和信用卡。這個數(shù)字，相當于當時個人購房貸款的12.9%。業(yè)內(nèi)分析，這里面有不少資金曲折流入樓市。

調(diào)控為保持市場活躍度

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，當前政策的思路總體上是求穩(wěn)，市場預(yù)期也不必大幅度變動。近期一線城市市場上的各類調(diào)研是在摸底，還不能簡單地說住房政策或房貸政策要收緊。

    陳聰指出，從目前購房市場的政策看，出臺政策恰恰可以讓市場成交處于一個活躍狀態(tài)。商業(yè)銀行對于房貸資產(chǎn)的認可程度總體是高的，后續(xù)大思路依然是寬松的策略。目前樓市一個重要問題是如何規(guī)范市場操作的問題，即對于部分違規(guī)獲取貸款、沒有購房資格的群體繞過監(jiān)管政策去購房，這個可以認為是擾亂市場秩序的。從這個角度看，信貸市場依然會寬松，去庫存的導(dǎo)向依然需要繼續(xù)。

    不妨從房企擴張路線來看這一次去庫存與信貸市場寬松的邏輯。

    推動2013年前開發(fā)投資和新開工高速增長的因素，主要是房企擴張經(jīng)營區(qū)域從1個城市到10個城市，從10個城市再到50個城市，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模迅猛放大。到了2014年以后，即使是生產(chǎn)規(guī)模迅速放大的企業(yè)，例如融創(chuàng)、泰禾、龍湖等，也并不是依靠快速擴張城市數(shù)量，而是依靠聚焦少數(shù)城市，適度增加城市數(shù)量。

    進入2016年，一些初步完成擴張的龍頭公司，已經(jīng)減少新進入城市。而一個城市本身的開發(fā)規(guī)模將不會有太大變化，與此同時，開發(fā)企業(yè)在某個城市市場占有率迅速提高，必然意味著有其他開發(fā)企業(yè)在這個城市市場占有率下降。不新增城市數(shù)量，就可能導(dǎo)致這種增大投入轉(zhuǎn)為對土地的價格競爭。