購房謹(jǐn)記看政策 買賣繼承房產(chǎn)要等手續(xù)辦完

    昨日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布消費(fèi)者投訴報(bào)告。據(jù)悉，2015年協(xié)會(huì)全年共受理消費(fèi)者投訴糾紛50宗，較2014年下降51.9%。2015年投訴糾紛總量，占全年中介促成二手房交易總量的0.08%，僅為前年比例的1/4。該協(xié)會(huì)對(duì)二手房交易糾紛案件，總體以調(diào)解為主要處理方式，經(jīng)協(xié)會(huì)調(diào)解成功撤訴的案件共13宗，占總投訴量26%，共為消費(fèi)者挽回經(jīng)濟(jì)損失16.9萬元。其中，協(xié)會(huì)會(huì)員配合調(diào)解成功而撤訴案件占總撤訴案件的84.6%。

案例1 購房謹(jǐn)記看政策 三年社保要連繳

    回放：2012年9月7日，余某從外省到廣州A公司工作。2015年9月8日，余某跳槽至B公司，并決定在廣州購房定居。于是，余某經(jīng)某中介公司介紹，看中位于越秀區(qū)某物業(yè)，且得知外地人在廣州購房需連續(xù)繳滿社保3年。余某立即前往人社局核實(shí)自己社保繳納情況，并補(bǔ)繳因跳槽而斷繳的社保。余某認(rèn)為自身已具備購房資格，遂通過該中介與業(yè)主周某就上述房屋簽訂《房屋買賣合同》，并分別向周某與該中介支付定金2萬元及中介服務(wù)費(fèi)3萬元。

    但事后，在遞件過戶時(shí)，房地產(chǎn)管理部門的工作人員經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，余某的3年社保存在補(bǔ)繳情況，不具備購房資格。最終，余某交易不成，已支付的定金與中介服務(wù)費(fèi)因自身違約無法退還。

    提醒：在購房前，應(yīng)注意核實(shí)自身的購房資格，可通過前往房地產(chǎn)管理部門查詢自身名下物業(yè)及前往稅務(wù)部門或人社局查詢個(gè)人所得稅或社保繳納的情況。特別是對(duì)于非本市戶籍居民，在跳槽至另一家公司前，應(yīng)及時(shí)與原公司及新公司協(xié)商社保的繳納，防止因跳槽出現(xiàn)社保的斷繳。并且，在簽訂買賣合同時(shí)，可約定若因購房資格導(dǎo)致交易不能履行的處理方式，從而減少由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。

案例2 繼承手續(xù)未辦完 著急賣房空喜歡

    回放：2015年5月2日，白某父母在一起交通事故中去世，留下一套位于荔灣區(qū)的房屋。白某為免睹物思人，乘房市回暖欲辦理繼承公證，將該房屋過戶到自己名下后出售。在辦理繼承手續(xù)時(shí)，白某在朋友介紹下，與買家李某簽訂《房屋買賣合同》，保證該房屋僅有其一人繼承及愿承擔(dān)由此產(chǎn)生的違約責(zé)任。買家李某依約向白某支付定金3萬元。

    之后，白某取得繼承公證書，發(fā)現(xiàn)載有另一繼承人何某。白某經(jīng)調(diào)查得知，何某為白某父親與前妻所生，雙方多次溝通，卻沒達(dá)成一致出售意向。最終，因何某拒絕出售房屋，導(dǎo)致交易不成，白某返還雙倍定金給買家李某。

    提醒：遺產(chǎn)繼承既涉及證據(jù)的收集審查和事實(shí)的認(rèn)定，又涉及法律的適用和權(quán)利義務(wù)關(guān)系分析，當(dāng)事人一般難以自行做出準(zhǔn)確判斷，故在出售繼承的房屋前，應(yīng)當(dāng)先辦妥繼承手續(xù)，確認(rèn)繼承份額，并在房地產(chǎn)管理部門辦理完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，再上市交易，避免交易糾紛。

案例3 買房大事要商量 夫妻一方莫逞強(qiáng)

    回放：2015年7月15日，王某夫妻欲換購新房，在某中介公司介紹下，實(shí)地查看位于黃埔區(qū)的某物業(yè)。丈夫王某對(duì)該物業(yè)表示滿意，但其妻子許某認(rèn)為該物業(yè)無市一級(jí)學(xué)位，離市區(qū)較遠(yuǎn)，不利于孩子上學(xué)，表示需再考慮。王某擔(dān)心該物業(yè)被他人購買，私下單獨(dú)與業(yè)主吳某簽訂《房屋買賣合同》，并分別向業(yè)主與該中介支付定金3萬元與中介服務(wù)費(fèi)2.5萬元。事后，妻子許某得知丈夫背著其簽訂合同，非常生氣，拒絕協(xié)助支付房款及履行其他交易手續(xù)。

    最終，王某因許某拒絕協(xié)助支付房款，以及自身資金不足，與吳某取消交易，經(jīng)協(xié)商調(diào)解后，該中介公司同意減免王某部分中介服務(wù)費(fèi)。

    提醒：出售夫妻共有房屋或以共有資金購買房屋，涉及家庭主要財(cái)產(chǎn)且價(jià)值較大，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)共同、平等協(xié)商，考慮好各種因素（比如家人是否同意，購買資金是否充足）后，再簽訂房屋買賣合同或協(xié)議。否則，夫妻一方在未取得另一方同意的情況下擅自簽訂合同，如因另一方反對(duì)而導(dǎo)致合同無法履行的，簽訂合同的一方仍須承擔(dān)法律責(zé)任。

案例4 買賣合同被撕毀 中介費(fèi)仍需支付

    回放：家住廣州的楊某，看中本地房產(chǎn)的升值潛力，欲再購房以保值。2015年4月17日，楊某通過某中介公司與業(yè)主溫某就位于海珠區(qū)某物業(yè)簽訂三方《房屋買賣合同》，約定楊某需分別向溫某及該中介公司支付定金2萬元及中介服務(wù)費(fèi)3萬元。合同簽署后，楊某依約向溫某支付了定金20000元，但其因無足額現(xiàn)金，當(dāng)日未支付中介服務(wù)費(fèi)。

    在辦理貸款手續(xù)時(shí)，銀行發(fā)現(xiàn)楊某的個(gè)人征信有問題，不同意審批貸款。于是，楊某與溫某協(xié)商決定，定金2萬元賠償給溫某，雙方當(dāng)場撕毀合同以解除交易。仲裁庭經(jīng)審查，該中介已促成買賣雙方簽訂合同，雖買賣雙方各執(zhí)的合同已經(jīng)撕毀，但并不影響該中介與楊某的居間關(guān)系，且本次交易不成是因楊某貸款不成所致。最終，仲裁庭裁決楊某向該中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)3萬元。

    提醒：通過中介公司辦理房屋交易手續(xù)時(shí)，中介公司一旦促成交易雙方簽訂買賣或租賃合同，即有權(quán)利向當(dāng)事人收取中介服務(wù)費(fèi)；若當(dāng)事人需解除交易，除需與另一方當(dāng)事人協(xié)商解除買賣或租賃關(guān)系，還需與中介公司協(xié)商解除居間關(guān)系，即解決中介服務(wù)費(fèi)的支付問題。