上?！八恼旋R出”遏制地價房價過快上漲

    繼本月中旬國務(wù)院出臺“國四條”后，各地政府陸續(xù)展開政策“落地”工作。昨天，由上海市住房保障房屋管理局等五部門制定的《關(guān)于本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》出臺，從稅收信貸政策調(diào)整、加大普通商品住房供應(yīng)、加快推進(jìn)住房保障、加強市場監(jiān)管等四方面采取措施，以求遏制地價、房價過快上漲。

    在業(yè)內(nèi)看來，“滬四條”一方面顯示政府依然鼓勵、扶持自住的剛性需求者購房；另一方面，對于投資投機性的購房行為，則采用從緊的調(diào)控政策。

    稅費全面收緊抑制投資投機

    此次上海決心調(diào)控樓市，稅費政策的調(diào)整首當(dāng)其沖：按照國務(wù)院常務(wù)會議規(guī)定，將營業(yè)稅的征免時限由2年恢復(fù)到5年；契稅調(diào)整為必須是首次購買90平方米及以下普通住房的個人，并須憑房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證明，方能享受1%的稅率；個人所得稅的征免時限由此前的自用2年以上恢復(fù)到5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得；另外，“救市”時取消的個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的交易手續(xù)費也恢復(fù)收取。

    “抑制投資投機需求的措施主要就體現(xiàn)在差別化的稅收、信貸等政策上。去年中央文件中雖然沒有詳細(xì)規(guī)定，但上海因地制宜出臺了優(yōu)惠政策，從昨天的新政內(nèi)容看，也就意味著上海原先的‘救市’措施基本上全部被取消掉了。” 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。

    市場人士告訴記者，由于本月樓市調(diào)控信號接連釋放，已經(jīng)對上海樓市的投資客造成一定影響。上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨表示，12月投資客活躍度明顯降低，比例從最高峰的占總成交量4成縮減至1.5成左右；此外，投資客的觀望也逐漸影響到自住買家，12月以來市中心區(qū)域成交量較11月有所下滑，降幅在2成左右。“相信隨著細(xì)則的正式出臺，二手房市場將進(jìn)入淡季。從目前的政策組合拳來看，效應(yīng)將在未來2個月內(nèi)逐步釋放，明年上半年整體或?qū)⒊尸F(xiàn)價穩(wěn)量跌、買賣雙方僵持的態(tài)勢。”

    差別化信貸控制二套房

    針對投資投機性購房，“滬四條”還明確將嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，在繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費的同時，更加嚴(yán)格二套房的信貸管理和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對已貸款購買一套住房，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，政策調(diào)整前可比照首次購買普通自住房，享受7折貸款利率和最低首付20%的優(yōu)惠政策，而調(diào)整后必須符合購房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和最低首付比例的優(yōu)惠政策。同時，上海還提出將從緊掌握住房公積金貸款政策。

    “這一條挺關(guān)鍵的。”楊紅旭指出，“滬四條”提出了“購房前人均住房面積低于本市平均水平”的條件，這可能使得能夠享受信貸優(yōu)惠的二套房數(shù)量大幅減少，以此發(fā)揮抑制投資投機需求的作用將更顯著。另外，經(jīng)過今年房價大漲后，上海樓市內(nèi)普通住宅比重大降，從對住房面積的衡量考慮，接下來上海市政府或?qū)⒅匦抡{(diào)整普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。

    不過，也有市場人士指出，地方這種指導(dǎo)銀行房貸的意見，還要看會否得到商業(yè)銀行的認(rèn)真落實。中原地產(chǎn)華北區(qū)經(jīng)理李文杰認(rèn)為，在明年全國信貸總量基本預(yù)期在6萬億至7萬億的情況下，房地產(chǎn)市場回調(diào)到去年的水平恐怕不可能。再加上銀行對二套房標(biāo)準(zhǔn)的審核具有很大彈性，如果在放貸壓力下銀行依然“我行我素”，無論是成交量還是房價，依然會被拉動。

    其余政策稍顯“常規(guī)”

    與稅費、信貸政策的變化相比，“滬四條”的其余政策在業(yè)內(nèi)看來則屬于雖然“面面俱到”，但卻比較籠統(tǒng)、并無新意。

    具體包括：將通過控制商品住房項目單宗土地出讓面積，加強土地出讓收支管理，加大閑置土地清理，提高土地利用效率，優(yōu)先滿足保障性住房土地供應(yīng)，并增加普通商品住房土地供應(yīng)，同時強調(diào)嚴(yán)格土地出讓批后管理，加強施工許可管理，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保證住房質(zhì)量的前提下，加快施工進(jìn)度，加快供應(yīng)節(jié)奏等。

    全面推進(jìn)包括廉租房、經(jīng)濟適用房、動遷安置配套商品房和公共租賃房等保障性住房建設(shè)，計劃至2012年建設(shè)2000萬平方米、約30萬套經(jīng)濟適用房。

    此外，上海還將加大對虛擬交易、囤地捂盤、虛假廣告等違法違規(guī)行為的查處和曝光力度；加強商品房預(yù)銷售管理，嚴(yán)厲查處在商品房預(yù)售預(yù)訂階段，以各種形式炒作、哄抬房價的行為等。

    “這些政策的調(diào)控力度相比人們對后市的預(yù)期要溫和。不過，在政策調(diào)控下的觀望氛圍中，整體樓市可能出現(xiàn)降溫態(tài)勢。”中原研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀同時指出，政府雖然在加大保障性住房的市場供應(yīng)，但由于上市周期、“門檻”較高等原因，上海樓市短期仍難以緩解供求壓力。