政府樓市政策能夠遏制一線城市房價瘋狂上漲嗎

    住建部部長陳政高在兩會上表示，當(dāng)前房地產(chǎn)形勢呈現(xiàn)三大特點，第一是2015年的銷售實現(xiàn)回升，8月份銷售由負(fù)轉(zhuǎn)正，年底的銷售面積增長6.5%，銷售額增長14.4%。2016年1至2月份依然保持了這個態(tài)勢。第二是城市間分化嚴(yán)重，一線二線三線四線城市的分化情況日趨嚴(yán)重。第三，目前我國房地產(chǎn)庫存仍然較大，因此中央將去庫存列為今年的五大重點工作之一。

    陳政高還表示，北上廣深四個城市穩(wěn)定市場的具體措施包括：一是實行嚴(yán)格的限購政策，同時實行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策；二是增加土地供應(yīng)面積，并要及時公布信息，以穩(wěn)定信心；三是增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè)；四是打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為；五是正確引導(dǎo)輿論。所以，對今年的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展充滿信心。

    現(xiàn)在要問的是，政府的這些房地產(chǎn)政策能夠遏制一線城市的房地產(chǎn)市場價格瘋狂上漲嗎？首先，從住建部部長對當(dāng)前房地產(chǎn)的形勢分析來看，他說，2015年8月份開始到年末，住房銷售面積增長6.5%，銷售額增長14.4%，而且這種趨勢延續(xù)到今年1至2月。這些數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，房價快速上漲，因為銷售總額的增長快于銷售面積增長2倍多。但是，對于這種嚴(yán)重房價上漲形勢，政府職能部門今年不是具體地針對不同的城市出臺住房市場政策，而且出臺全國性的住房市場加杠桿、減稅費、能補貼等鼓勵住房投機炒作的政策。這就是當(dāng)前中國住房市場一線及部分二線城市房價瘋狂的根本原因所在。

    還有，政府職能部門在今年政府工作報告中塞進(jìn)了一個住房“剛性需求”的概念。在政府工作報告中，有這樣的一句話，即“完善支持居住合理的消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。”住房的“剛性需求”，這是房地產(chǎn)市場開發(fā)商、房地產(chǎn)投資者及地方政府所造出來的一個概念，是希望政府能夠推出更多的住房優(yōu)惠政策來造就房地產(chǎn)繁榮，來掩蓋房價上漲的實質(zhì)。

    一般來說，剛性需求曲線在理論上是一條直線，即不受價格變動的影響。即無論價格如何變化或高低，這種需求總是不會改變。比如食鹽，它不僅是必需品，并且不存在可替代性。但是，任何市場需求只有成交之后才算是需求，才能反應(yīng)到需求曲線上。如果一個消費者希望獲得某種商品，但由于支付能力不夠，那么這種需求只能是潛在需求，根本不是能夠反應(yīng)在市場供求關(guān)系的需求曲線上，也不存在與價格關(guān)系相關(guān)的需求曲線。這種需求實際上與市場交易無關(guān)。

    對于住房來說，當(dāng)然是每一個人的生活必需品，但是住房與食鹽完全不同，它是總價高的耐用品。所以，即使個人存在對住房基本需求，但是當(dāng)個人沒有支付能力時，即使是有住房按揭貸款，如果付不起首付及未來沒有能力支付按揭貸款，那么這種個人住房需求仍然只是需要或欲望，根本不存在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的需求，也不存在住房的“剛性需求”。如果政府的房地產(chǎn)政策把這種潛在住房需求，或沒有支付能力對住房的需要作為一種“剛性需求”，并對此推出鼓勵房地產(chǎn)消費政策，比如，采取零首付、降低住房按揭貸款利率、及以住房按揭貸款利率可能抵繳個人所得稅等來消化當(dāng)前房地產(chǎn)市場的庫存。這必然造成房地產(chǎn)市場、金融市場及中國經(jīng)濟(jì)更大的風(fēng)險。比當(dāng)前二三四城市的房地產(chǎn)庫存過高所存在的風(fēng)險會更大。也就是說，把住房“剛性需求”文件化，其實就已經(jīng)看到政府是如何讓一些人可無成本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，在這種情況下，更是會讓房地產(chǎn)市場價格瘋狂上漲而不是遏制。

    還有，對于當(dāng)前一線城市及部分城市的房價瘋狂上漲，基本上是政府近期的房地產(chǎn)政策鼓勵投資投機炒作的結(jié)果。當(dāng)前這些城市的房地產(chǎn)市場基本上是一個投機投資為主導(dǎo)的市場。對于這個市場，其是需求零到無窮大。當(dāng)房價下跌時，這個市場的需求可以降到零，即投資者看到房價下跌，其購買住房之后不能以更高的價格賣出，這時他們都會退出市場。比如2014年的情況。但是當(dāng)前房價在上漲時，特別政府房地產(chǎn)政策鼓勵投機炒作者進(jìn)入市場時，強化房價上漲預(yù)期，那么房地產(chǎn)投資需求會突然涌現(xiàn)，這種投機需求會無窮大。就如目前一線和部分二線城市的情況那樣。

    在這種情況下，政府房地產(chǎn)限購政策及增加住房供給，對這種突然涌現(xiàn)出的房地產(chǎn)投資投機需求所起到作用幾乎等于零。比如，限購政策，只要有錢可賺，投機投資者都有能力來突破這種限購，只不過增加了他們少許投機成本而已。對于增加信貸供給更是對牛彈琴，因為有加杠桿的金融條件，再加上目前非正規(guī)金融市場非常發(fā)達(dá)，在房價上漲預(yù)期十分強烈的情況下，會有更多的投資投機者涌入市場。在這種情況下，莫說是增加供給，即使把房價建造到月球上都無法滿足這種無窮大的住房投機投資需求。

    至于采取差異化的住房信貸政策及住房稅收政策，這當(dāng)前是遏制房地產(chǎn)過度炒作的主要工具與手段。這種差異化的信貸政策和稅收政策是什么？政府又通過什么樣的方式來對這種差異化來進(jìn)行識別？目前國人根本就不知道?？梢哉f，如果不用嚴(yán)格住房稅收制度把住房投機投資及消費區(qū)分開，那么這些差異化的信貸政策及稅收政策不僅識別的成本高，投機投資者同樣有化解這些政策的方式。

    而用嚴(yán)格的稅收政策把住房的投機投資區(qū)分開，對于持續(xù)多少住房、購買多少住房不重要，重要的是只要通過住房交易獲利就可用較高的住房交易稅及交易所得稅把這個獲利收為國家所有。對于持有較多的住房者就可以通過房地產(chǎn)稅讓這些住房持有者把過多的住房交易出去。這樣才能去除住房的賺錢功能來遏制住房投機炒作。如果政府不能夠全面去除房地產(chǎn)的賺錢功能，要想遏制當(dāng)前一線城市及部分二線城市房地產(chǎn)的瘋狂炒作，要保證當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展根本不可能。當(dāng)前政府房地產(chǎn)政策的思路，也就會如前十幾年那樣，房地產(chǎn)的政策出臺得越多，房價上漲得越快，房地產(chǎn)的庫存同樣會增長更快。