房貸調(diào)查：利率下浮、審批提速 或提高首付比例

    無論是從房貸申請人自身的資質(zhì)，還是房產(chǎn)本身的情況，受訪銀行表現(xiàn)出更趨謹(jǐn)慎的態(tài)度，特別是對“假按揭”、資金杠桿等給予更大關(guān)注。部分銀行稱：正在研究考慮提高首付比例。

    “首套房貸款折扣最優(yōu)可到8.5折，如果一切資料齊備、手續(xù)順利的話，平均2周可完成審批，1至2周可以放款。”建設(shè)銀行某支行負(fù)責(zé)人表示。

    據(jù)悉，開年以來，上海首套房按揭貸款利率出現(xiàn)下滑。其中，交行、建行等多家銀行表示對首套房執(zhí)行最優(yōu)利率8.5折。

    一路向上的房價(jià)，不斷放寬的流動(dòng)性，兩種因素疊加，促使銀行涉房貸款明顯放量。據(jù)央行上?？偛拷y(tǒng)計(jì)，今年1月份上海地區(qū)個(gè)人住房貸款單月增加346.3億元，單月增量打破去年9月份所創(chuàng)紀(jì)錄，創(chuàng)下近3年來新高，環(huán)比多增139.9億元，同比多增243.1億元。

    春節(jié)前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，一時(shí)間，個(gè)人住房貸款“加杠桿”引起廣泛討論。

    近日，央行行長周小川表示，個(gè)人住房加杠桿邏輯是對的，住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的空間，“個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的。”

    “周小川的此番講話，釋放了信號，銀行會進(jìn)一步擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)規(guī)模；樓市繼續(xù)維持低首付、低利率，買房的杠桿率提高，對于銀行來說仍屬可控和可承受；銀行的風(fēng)險(xiǎn)和壞賬目前主要集中在企業(yè)和地方政府債務(wù)，并非家庭和個(gè)人住房貸款方面，對銀行來說，房貸資產(chǎn)依然是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”融360房貸分析師胡飛船對《國際金融報(bào)》記者表示。

房貸利率下調(diào)

    今年2月，央行和銀監(jiān)會曾下發(fā)通知，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

    此次房貸新政出臺后，多家銀行積極響應(yīng)。工行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行在不實(shí)施“限購”城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各分行可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

    之前，央行規(guī)定個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限保持基準(zhǔn)利率的0.7倍。據(jù)在線金融搜索平臺融360統(tǒng)計(jì)，在該浮動(dòng)區(qū)間內(nèi)，2月上海首套房平均利率折扣為8.8折，執(zhí)行利率為4.30%，在貸款利率方面，最低的是匯豐銀行8.2折，最高的是華夏銀行9.7折。

    房貸利率已降至近年新低，一線城市房貸呈現(xiàn)放寬趨勢，折扣加大。央行行長周小川近日表示，中國房貸比重偏低，房貸仍是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，考慮給予銀行更大自主權(quán)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這一信號釋放意味著銀行會進(jìn)一步擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)規(guī)模，低首付、低利率政策也將持續(xù)，二三線城市老百姓買房貸款更加輕松。

    記者統(tǒng)計(jì)整理發(fā)現(xiàn)，近期，部分銀行正不斷調(diào)低房貸利率。以滬上的銀行為例，大部分銀行已可提供8.5折甚至更低的房貸利率。上海一家農(nóng)商行年后推出的優(yōu)惠個(gè)人住房按揭貸款，對首套購房商業(yè)貸款可享8.3折；首套房還清，購買二套房商業(yè)貸款也可享8.3折優(yōu)惠；另外還新推業(yè)務(wù)，可對司法拍賣房產(chǎn)辦理按揭業(yè)務(wù)貸款。

    市場分析認(rèn)為，如果在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，首付比例還有下調(diào)的空間。之前首套房首付30%時(shí)，市場上還有一種首付貸產(chǎn)品，為首付不夠的人群提供首付貸款，費(fèi)用率能達(dá)到百分之十幾甚至二十幾。而且這種貸款產(chǎn)品的壞賬率在整個(gè)信貸市場還是比較低的。所以，購房人群對銀行來說是優(yōu)質(zhì)客戶，只要嚴(yán)格做好貸款審批工作，即使首付下調(diào)，也能夠做到風(fēng)險(xiǎn)可控。

審批周期縮短

    除了房貸利率有所優(yōu)惠，商業(yè)銀行房貸在貸款審批速度方面也有所加快。

    據(jù)上海某房產(chǎn)中介相關(guān)人士說，原來貸款審批要40天左右，現(xiàn)在資質(zhì)好、資料齊全的貸款申請，兩周就能批下來；放款也較快，以前放款最快也要過戶后1個(gè)月，現(xiàn)在最晚也就25天。

    工商銀行閔行區(qū)支行人士告訴《國際金融報(bào)》記者，“現(xiàn)在審批加放貸確實(shí)只需要1個(gè)月左右。”

    不過，公積金貸款和純商業(yè)貸款的放貸時(shí)間還有區(qū)別。工商銀行的信貸部人士告訴記者，住房貸款的審批時(shí)間大概在1個(gè)月左右，公積金貸款的房貸時(shí)間為2周，純商業(yè)貸款的房貸時(shí)間只需要1周。

    記者了解到，一般來說，銀行都是在借款人的公積金貸款申請審批通過，上下家成功辦理過戶并成功拿到交易中心發(fā)布的新房產(chǎn)證之后，才會發(fā)放公積金貸款。由于之間的審批流程較多，所以此前公積金貸款審批到放款的周期一般在1至3個(gè)月之間，甚至更長的時(shí)間。而且有些地方規(guī)定需要在商品房主體工程結(jié)頂之后才發(fā)放公積金貸款，這樣就導(dǎo)致公積金貸款放款周期更長，所以很多開發(fā)商都會要求購房者選擇商業(yè)貸款。但是有些地區(qū)在成立起市公積金管理中心之后，該市的公積金貸款放款周期大大縮短。例如廣州、上海等省市，就基本實(shí)現(xiàn)了公積金貸款的快速放款，審批通過的公積金貸款一般在7至15天內(nèi)，就能正常放款。

    甚至有銀行推出了基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的房貸“神器”，可以在線辦理房貸業(yè)務(wù)，稱最快24小時(shí)內(nèi)完成審批。例如招商銀行推出的“云按揭”，已經(jīng)在多個(gè)省市上線。

    對各大商業(yè)銀行來說，個(gè)人房貸雖然收益有限，但風(fēng)險(xiǎn)較低，受到青睞也很正常。一家股份制銀行相關(guān)人士表示，目前行里給個(gè)人房貸的額度安排較為充裕，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，對一些小微企業(yè)客戶的信貸投放有所收緊，個(gè)人業(yè)務(wù)的重點(diǎn)放在房貸和消費(fèi)上。“年初銀行額度較寬松，同時(shí)房地產(chǎn)銷售也持續(xù)火爆，可能個(gè)人房貸規(guī)模還會繼續(xù)上揚(yáng)一段時(shí)期”。

    業(yè)內(nèi)人士指出，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，個(gè)人進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營的成本越來越高，風(fēng)險(xiǎn)也變大，相比個(gè)人消費(fèi)貸款，個(gè)人經(jīng)營性貸款火熱程度勢必會差一些。

    “預(yù)計(jì)未來銀行房貸折扣力度加大，發(fā)展房地產(chǎn)個(gè)貸市場，一線城市估計(jì)會加大折扣力度，非限購城市貸款買房更輕松。”一位銀行業(yè)人士對記者表示。

貸款門檻提高

    上海的商業(yè)銀行房貸利率雖然向下浮動(dòng)，但相應(yīng)的貸款門檻卻提高了。多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，雖然貸款利率優(yōu)惠，但銀行對房齡、購房者征信以及貸款額度等方面提高了標(biāo)準(zhǔn)。

    首先，在貸款房齡方面的要求更嚴(yán)格，比如，房屋面積小于60平方米、房齡超過20年的客戶，只可付四貸六；此外，2月份開始，若上一套房的公積金沒結(jié)清，購房者便不能付三貸七，最多只能貸六成，而原來只要商業(yè)貸款結(jié)清，即使公積金貸款沒結(jié)清，也可以貸七成。

    浦發(fā)銀行某營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)貸款負(fù)責(zé)人也稱，目前浦發(fā)銀行貸款利率為8.6折，但要享受該優(yōu)惠，除了滿足貸款基本要求外，貸款額度必須在200萬以上，目前常批的是8.8折。

    “雖然最低貸款優(yōu)惠可達(dá)8.5折，但各家行會有一些條件，比如購買與銀行合作的樓盤或者購房者自身征信條件好、還貸條件穩(wěn)定等。”建行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

    周小川還在講話中指出，在宏觀和微觀審慎監(jiān)管框架下，將來應(yīng)更加強(qiáng)對銀行總體健康程度的考核，讓銀行有更大的自主權(quán)來決定他們對不同客戶采取什么樣的政策。

    “定價(jià)更靈活，并不代表一定是利率優(yōu)惠打折，而是會與市場結(jié)合更緊密，適應(yīng)不同的市場變化。比如在一些去庫存城市和一線城市，應(yīng)該采取不同的措施。目前普遍來看，一線城市的利率要比其他城市優(yōu)惠力度更大，一線城市的樓市成交也相對更加火爆。對于樓市成交不活躍的城市，利率下浮的空間是存在的，但是每家銀行要考慮實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)控制，審慎對待利率的調(diào)整，加強(qiáng)審批。”融360房貸分析師胡飛船表示。

    不過，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，貸款利率的變化并不會直接改變潛在購房人群的購房意愿。