恐慌性購房再現(xiàn)樓市 一線城市不怕泡沫魔咒？

    春節(jié)假期剛過，幾乎所有的人都在為一件事忙碌：有關(guān)部門在忙著賣地、銀行在忙著放貸、開發(fā)商在忙著漲價(jià)、二手房交易市場(chǎng)在忙著排隊(duì)、人們忙著拿著錢涌向了各個(gè)售樓處……所有的忙都集中在了一個(gè)字上：房。

    在國家寬松貨幣政策以及去庫存政令刺激之下，北上深等一線城市房價(jià)紛紛上揚(yáng)，出現(xiàn)了剛需與改善型樓盤日光、豪宅熱銷的局面，尤其在北京，大興、門頭溝接連拍出4.1萬元/平方米的樓面天價(jià)，而全國最貴的一棟頂豪樓王——價(jià)值三億元的潤澤御府樣板間也于上周售出。而在這些“利好”推動(dòng)下，市場(chǎng)漲潮洶涌，在剛剛?cè)f科宣布旗下樓盤漲價(jià)沒幾天，金地中央世家即爆出剩余別墅漲800萬元至1000萬元。

    而在買房人一端，人民幣貶值、“資產(chǎn)荒”以及政策刺激聯(lián)合作用力，使其不得不加入買房大軍。一位買房人告訴記者：我知道我現(xiàn)在買房是在高位，但真的沒有辦法，除了買房沒有任何投資渠道，錢放在手里就發(fā)毛，起碼買房是能看得見摸得著的投資。

    這位購房人道出的只是冰山一角，此輪的恐慌性購房有多種原因，每個(gè)人幾乎都是漲價(jià)的推手，而這種瘋漲的結(jié)果，最終將導(dǎo)致怎樣的“報(bào)應(yīng)”，也許不出幾年就會(huì)顯現(xiàn)出來。

樓王售出豪宅漲價(jià) 搶購潮再現(xiàn)京城

    上周，豪宅市場(chǎng)發(fā)生兩件大事，讓原本去年還在哀嘆“2016年50個(gè)頂豪中只有幾個(gè)能活下來”的頂豪市場(chǎng)“歡欣鼓舞”。

    一是中央別墅區(qū)項(xiàng)目金地世家跳漲800萬元至1000萬元。據(jù)了解，金地中央世家作為中央別墅區(qū)5年來唯一的別墅用地，2015年，金地中央世家以全年銷售35棟，8.5億的總價(jià)冠銷京城，南區(qū)售罄。2016年開年北區(qū)開盤一夜成交8套，突破2億元，僅剩稀貴的十余套漲價(jià)自然順理成章也非常有底氣。

    第二件是去年頂豪銷冠潤澤御府，其價(jià)值3億元（含8000萬裝修）的樣板間被神秘人物買走，刷新全國總價(jià)成交紀(jì)錄。這位神秘買家留下的一句“我寧可花錢買一輛勞斯萊斯，也不愿意買兩輛奔馳”也讓豪宅開發(fā)商堅(jiān)定了“產(chǎn)品好自然有買家”的決心。

    這兩件事給本就盲動(dòng)瘋漲的京城樓市又注入了一針興奮劑，加之之前大興與門頭溝兩塊地被天價(jià)售出，開發(fā)商預(yù)感春天真的來了。在豐臺(tái)，幾家前地王項(xiàng)目原本發(fā)愁高地價(jià)帶來的銷售難題，但綠地在大興4.7萬元/平方米樓面價(jià)拿地?zé)o疑又給了大家信心，已經(jīng)有豐臺(tái)地王開發(fā)商將原本預(yù)計(jì)6萬多元/平方米的開盤價(jià)定到7萬多元/平方米，如果按照這個(gè)價(jià)格賣得不錯(cuò)的話，他們的項(xiàng)目很快就會(huì)解套。

    而地王周邊在售樓盤則迎來持續(xù)熱銷，中冶德賢公館、公園懿府、國韻村等改善型住房都紛紛漲價(jià)，已經(jīng)到了一房難求的地步，而有的改善樓盤則索性封盤不賣了，等周邊的土地拍賣之后再做計(jì)較……

    對(duì)于為何各大開發(fā)商會(huì)不計(jì)成本地拍地，明眼人通過之前已在售的地王項(xiàng)目已經(jīng)初見端倪，那就是樓面價(jià)乘以2來計(jì)算房價(jià)是不對(duì)的。很多開發(fā)商壓根兒就沒打算賺錢！

    這絕不是信口開河，首先，對(duì)于企業(yè)來講，尤其是上市公司，布局有時(shí)比現(xiàn)金流更重要。前不久拍出的南城某地王，拿地的公司為上市企業(yè)，在北京十年，只有一個(gè)項(xiàng)目，無論對(duì)企業(yè)還是資本市場(chǎng)來說無疑價(jià)值越來越低，如果再不拿地，很可能退出一線房企的行列，因此對(duì)地塊勢(shì)在必得。拿地之后，開發(fā)商在測(cè)算成本時(shí)，始終圍繞兩個(gè)字在鋪排：保本。整個(gè)項(xiàng)目做下來，能夠保本就算完成任務(wù)，小虧可以接受，如果能夠賺錢就要看天吃飯了。

    其次，企業(yè)得運(yùn)轉(zhuǎn)，要有現(xiàn)金流，如果沒有可開發(fā)的新項(xiàng)目，團(tuán)隊(duì)也會(huì)散掉，這就是為何很多老項(xiàng)目，明明可以售罄，但就是遲遲不賣，剩下的尾盤跟寶貝一樣存著，其實(shí)就是怕賣光后沒有新盤，人都留不住了。

    第三，企業(yè)看好未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，以及國家層面對(duì)房地產(chǎn)的依賴與扶持。

北京等一線城市為何不怕東京、香港的魔咒

    在此輪瘋漲之前，很多專家已經(jīng)提醒有關(guān)部門以及開發(fā)商防止東京、香港的樓市慘劇的發(fā)生。他們指出：北京的房價(jià)已經(jīng)超過了紐約，而當(dāng)初日本東京和中國香港的房價(jià)就是超過紐約后陷入低潮期的，而且是一蹶不振。

    但地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科集團(tuán)內(nèi)部流出的一個(gè)高層看法則告訴市場(chǎng)：通過研究與分析，北京、上海等一線城市暫時(shí)是安全的，不會(huì)發(fā)生東京、香港那樣的崩盤。

    首先，紐約是全球地產(chǎn)之“錨”，全球的房地產(chǎn)都要通過與它的價(jià)格比對(duì)來評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。1990年，東京每套房屋中位數(shù)價(jià)格是紐約的3.2倍，而香港房價(jià)最高時(shí)是紐約的6至8倍。北京、上海則不同，目前也只與紐約持平，最多多出0.5至0.8個(gè)百分點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)還在可控范圍之內(nèi)。

    北京、上海的定位和紐約是同類城市，都是特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市。這類城市的最終房價(jià)與當(dāng)?shù)厝丝诿芏?、?dāng)?shù)刭徺I力水平的相關(guān)性弱，而是主要取決于三個(gè)因素。其中兩個(gè)在需求端：整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的財(cái)富總量（不是人均財(cái)富）；財(cái)富向富有家庭集中的程度。一個(gè)在供給端：城市的房屋供應(yīng)能力（具體包括開發(fā)率、居住用地占比和容積率三個(gè)指標(biāo)）。這是北京、上海房價(jià)分析的基本邏輯。

    其次，從城市開發(fā)量來講，北京等一線城市的居住用地占城市建設(shè)用地面積的比重明顯低于紐約、東京，而工業(yè)用地占比則大幅高于紐約、東京。2010年，中國一線城市的土地利用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他國際化大都市。北京、上海、廣州、深圳在2010年，城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模僅占城市土地面積的15%-39%，遠(yuǎn)低于新加坡（90%，2000年）等一些國際都市，甚至未達(dá)到東京（51%，1972年）、巴黎（50%，1970年）、首爾（52%，1972年）等城市1970年代的水平。

    所以，相比紐約，北京、上海的財(cái)富總量更大、財(cái)富集中度更高，意味著這兩個(gè)城市的房屋需求會(huì)比紐約更加旺盛，北京、上海的房屋供應(yīng)能力卻比不上紐約。由此，在三年前，該龍頭企業(yè)的這份研究報(bào)告得出的結(jié)論是：北京、上海的房價(jià)，超過紐約是大概率事件。到了2015年，這個(gè)已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。

    專家警告，北京、上海房價(jià)超過紐約基本板上釘釘，但如果超出太多，那就是泡沫，泡沫的意義在于，它破滅起來很可怕。香港確實(shí)到過紐約房價(jià)的6至8倍，但那是因?yàn)橄愀鄣奶厥庑裕ㄩ_發(fā)率極低、資金流動(dòng)量巨大），北京、上海不具備可比性。而且，香港之后的房價(jià)跌去了一半多。東京和北京、上海的相似性更大一點(diǎn)，但3.2倍于紐約房價(jià)之后，也是東京無法承受的，之后中心區(qū)住宅跌了60%，非住宅跌了80%。東京的案例表明，不要說6至8倍，超過3倍就是災(zāi)難了。