12月連下“政策冰雹” 樓市“變天”或在明年3月

     12月28日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在中南海接受新華社獨(dú)家專訪說，今年房地產(chǎn)有了比較快的恢復(fù)，房?jī)r(jià)在一些地區(qū)和城市上漲過快，引起了中央高度重視，并提出了四項(xiàng)降房?jī)r(jià)的措施。這是溫總理在一個(gè)月內(nèi)第三次對(duì)房?jī)r(jià)問題表態(tài)。

    在政府重拳整治之下，上海和北京的新房、二手房成交量已經(jīng)開始下跌，上海甚至出現(xiàn)了二手房降價(jià)的個(gè)案，但從《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)上海、北京、深圳、廣州四地的實(shí)地采訪看，宏觀調(diào)控對(duì)各地樓市的影響才進(jìn)入到第一階段，3月份或許才是宏觀調(diào)控效果真正顯現(xiàn)之時(shí)。

    上海：

    成交下滑 開工量暴增

    與其他幾個(gè)一線城市相比，上海對(duì)政策的反應(yīng)可能最為明顯。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，2009年12月1日~27日，全市商品房供應(yīng)量為245萬平方米，環(huán)比略有增長(zhǎng)；但整體交易量為257萬平方米，環(huán)比下滑一成左右。與此同時(shí)，上海二手房成交量也出現(xiàn)了一定幅度的下跌。

    在中央和上海的一系列宏觀調(diào)控政策下，有業(yè)主開始降價(jià)賣房。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)最近成交的一套金宇名邸251平方米的四房，9月份的掛牌價(jià)為490萬元，而12月份的最終成交價(jià)為440萬元，成交價(jià)較掛牌價(jià)下降約10%。

    但21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心分析師黃河滔說，這些降價(jià)房源只是個(gè)案。由于業(yè)主心態(tài)未有根本改變，成交均價(jià)仍呈慣性上漲態(tài)勢(shì)，各區(qū)縣的二手房實(shí)際成交價(jià)格較11月份仍有2%~3%的小幅上升。

    搜房網(wǎng)的最新調(diào)查顯示，上海大部分購(gòu)房者的看房時(shí)間正在延長(zhǎng)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐延吉中路分行經(jīng)理李海平說，營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整使20%~30%的看房客戶買房意愿降低，對(duì)后市調(diào)整流露出觀望情緒。

    除成交量銳減外，上海新建商品住宅的開工量出現(xiàn)大面積的增加。上海市規(guī)土局網(wǎng)站顯示，12月份上海申請(qǐng)規(guī)劃建設(shè)許可證并獲得批準(zhǔn)的商品住宅項(xiàng)目比11月份多出一倍多，達(dá)到35個(gè)左右。不僅合生國(guó)際廣場(chǎng)、富力桃園等知名樓盤在12月開工，連一些早在在2000年前后便已建成售完的“古董級(jí)”地塊上的項(xiàng)目，如薔薇二村、四村的二期，以及一些內(nèi)環(huán)內(nèi)多年未動(dòng)工的地塊也在12月開工建設(shè)。

    上海一二手房成交量的下跌和開工量的大面積增加，似乎說明宏觀調(diào)控政策已逐漸起效。但佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟表示，12月份是傳統(tǒng)淡季，成交量環(huán)比下跌并不奇怪。與2007年、2008年相比，今年12月份成交量還是增加的。他認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策的作用是中長(zhǎng)期的，真正效果要等到明年3月份才會(huì)顯現(xiàn)。

    廣州：

    房?jī)r(jià)仍在小幅上揚(yáng)

    自11月廣州一手房均價(jià)飆升到1萬元/平方米后，年末不少樓盤趁勢(shì)推出，房?jī)r(jià)也上浮了不少。

    廣州市國(guó)土資源和房屋管理局官方網(wǎng)站顯示，2009年12月26日，包括增城、從化、花都等遠(yuǎn)郊在內(nèi)，廣州共有93個(gè)樓盤324套住宅成交，成交總面積達(dá)3.67萬平方米；27日，共有72個(gè)樓盤313套住宅成交，成交面積達(dá)3.8萬平方米——12月最后一個(gè)周末的成交量比11月增加了近100套。

    27日，記者走訪新世界中國(guó)地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)，此次發(fā)售的東方新世界星暉樓盤，雖然最低價(jià)已達(dá)1.8萬元/平方米，但當(dāng)天推出的100套房源仍很快銷售一空。而在9月份，該樓盤最低價(jià)格為1.6萬元/平方米。

    星河灣于9月26日開盤的海怡半島，開盤價(jià)格僅2.3萬元/平方米，如今均價(jià)已漲至2.5萬元。截至12月17日，該樓盤簽約額已達(dá)20億元。對(duì)于目前政策因素，海怡半島營(yíng)銷中心蘇俊華表示，由于幅度有限，漲價(jià)對(duì)客戶群的影響甚少；同時(shí)，高端樓盤受政策影響很少，因?yàn)榭蛻羧菏杖敕€(wěn)定。

    廣州市國(guó)土資源和房屋管理局公布的11月官方數(shù)據(jù)顯示，11月份，一手住宅交易均價(jià)達(dá)10282元/平方米，中心六區(qū)的均價(jià)已達(dá)1.3萬元/平方米，交易面積占全部面積的近五成。

    廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，從10月下旬開始，廣州一手樓市場(chǎng)就開始下降，12月份趨于明顯，環(huán)比下降達(dá)到20%~30%，但價(jià)格仍小幅上揚(yáng)。目前仍是以改善型的買家為主，大部分剛性需求的置業(yè)者出手都比較謹(jǐn)慎。此外他表示，目前許多開發(fā)商銷售速度減慢，收籌的比較多，大家都想將成交量放在2010年來計(jì)算，沖鋒明年。

北京：

    12月成交環(huán)比下降17.3%

    在高速運(yùn)行了近一年后，年末北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已有“剎車”的趨勢(shì)。

    北京市房地產(chǎn)管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月24日，今年北京商品住宅累計(jì)成交175289套，成交面積2005萬平方米，創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，截至12月26日，北京二手房成交量已經(jīng)達(dá)到了272814套，同樣創(chuàng)歷史新高。

    值得注意的是，受政策預(yù)期影響，近期市場(chǎng)成交與供應(yīng)均呈萎縮態(tài)勢(shì)。截至27日，本月北京成交商品住宅期房9760套，環(huán)比下降17.3%。同期，獲得預(yù)售證的項(xiàng)目為28個(gè)，商品住宅供應(yīng)套數(shù)為7772套，環(huán)比分別下跌24%和29%。

    搜房網(wǎng)新房數(shù)據(jù)研究中心研究員楊程成向記者表示，12月前半月與后半月，市場(chǎng)成交有明顯落差。受政策調(diào)控的影響，從11月開始的恐慌性成交開始緩和，市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定。

    不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于市場(chǎng)庫(kù)存大幅消解，至少到明年上半年，供需關(guān)系將十分緊張，這將使房?jī)r(jià)維持在相對(duì)高位。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至28日，北京市可售期房住宅為60886套，與年初的11萬套相比，減少近半。此前，期房庫(kù)存還一度降至不足6萬套。

    另一方面，北京仍然在加大供應(yīng)。28日，北京市國(guó)土局表示，明年北京計(jì)劃供應(yīng)的住宅用地將不少于2500公頃，是今年的兩倍多。其中，保障性住房面積將占到50%以上，此外，商品房供應(yīng)中也將提高保障性住房配建比例。

    北京市國(guó)土局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年北京共推出經(jīng)營(yíng)性用地1457公頃，相當(dāng)于去年全年的262%，其中包括住宅用地1072公頃。同期土地成交額約845億元，預(yù)計(jì)今年將突破900億元。

   深圳：

    一二手房成交差距擴(kuò)大

    最近深圳的天氣陰雨綿綿，但這并沒有澆滅購(gòu)房者的熱情。最近一周的深圳樓市，一手房量?jī)r(jià)齊升，二手房則繼續(xù)放量。

    12月27日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在深圳近期入市的東方新天地廣場(chǎng)銷售處看到，該樓盤最終以20套的成交量居于深圳市樓盤成交排行榜首位。數(shù)據(jù)顯示，27日當(dāng)天全市共成交新房101套。

    上周（12月21日~27日），深圳一手房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。世聯(lián)地產(chǎn)最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周總體成交1118套，環(huán)比上升20.2%；同時(shí)，成交均價(jià)為26195元/平方米，環(huán)比上升17.6%。

    二手房繼續(xù)放量，成交首次突破7000套大關(guān)，創(chuàng)下7291套的今年最新周成交紀(jì)錄，環(huán)比上升22.7%。5個(gè)交易日單日成交量都在1200套以上，周三至周五連續(xù)三天成交量穩(wěn)定在1600套左右；周成交面積達(dá)到62.7萬平方米，比前一周上漲23.6%。一、二手房成交量的比例為0.15：1，成交量的差距較前周小幅擴(kuò)大。

    業(yè)內(nèi)人士指出，優(yōu)惠政策即將到期是二手房成交量猛增的主要原因，一手房成交的持續(xù)低迷說明新房市場(chǎng)觀望氣氛濃厚；預(yù)計(jì)明年1月1日之后，二手房成交將會(huì)大幅萎縮。

    分析認(rèn)為，近期二手住宅市場(chǎng)持續(xù)“高燒”，成交量、成交價(jià)均創(chuàng)歷史新高，這令部分購(gòu)房者持幣觀望。導(dǎo)致觀望的原因，除了價(jià)格處于高位之外，還有另一個(gè)重要因素，就是近期政府調(diào)控樓市的政策頻繁出臺(tái)，各方對(duì)這些政策的反應(yīng)不一，從而令2010年的樓市走向變得模糊。

    觀點(diǎn)

    開發(fā)商也觀望政策3月或?qū)@成效

    在樓市總體成交量變化不大的情況下，上海、北京等地的開發(fā)商紛紛選擇了觀望。一家上海機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份上海的商品住宅新推樓盤只有27個(gè)，與11月、12月份每月三四十個(gè)樓盤的供應(yīng)量相比，上述樓盤供應(yīng)量顯然要低很多。

    此前，每經(jīng)記者曾采訪了在11月創(chuàng)造銷售佳績(jī)的龍湖·藍(lán)湖郡、昆山珠江御景等樓盤，對(duì)于會(huì)否因項(xiàng)目熱銷和軌道交通11號(hào)線通車的利好在明年1月份加推新房源，對(duì)方的回應(yīng)是“新房源開盤至少在明年二三月份以后”。

    和他們的表態(tài)相同，記者接觸的北京、上海、杭州等地的開發(fā)商紛紛表示，明年3月份才會(huì)推出新房源銷售。

    盡管中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，由于2008年的開工量減少，導(dǎo)致2010年上半年市場(chǎng)供應(yīng)仍然緊張，但這并不是導(dǎo)致開發(fā)商紛紛延后推盤的原因。

    珠江地產(chǎn)集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人說，進(jìn)入年底后，公司的貨源充足，北京摩爾國(guó)際、江門御景山莊、南海峰景灣、成都珠江新城國(guó)際等項(xiàng)目都即將開盤。由于增加大了商業(yè)價(jià)值含金量，提高了項(xiàng)目的性價(jià)比，珠江地產(chǎn)對(duì)明年業(yè)績(jī)的預(yù)期甚至高于今年。和珠江地產(chǎn)的情況相同，其他一些開發(fā)商也會(huì)在明年增加供應(yīng)量。

    一位不愿意透露姓名的開發(fā)商市場(chǎng)經(jīng)理透露說，開發(fā)企業(yè)延期開盤銷售，也是在“觀望”。尤其是在今年市場(chǎng)成交量創(chuàng)紀(jì)錄后，開發(fā)商也開始 “心惶惶”。“不要說現(xiàn)在有那么多宏觀調(diào)控政策頒布，就是沒有調(diào)控政策，開發(fā)商也要停下來觀望。原因很簡(jiǎn)單，今年的樓市太好了，房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度了，而這種情況絕不可能持續(xù)很久，市場(chǎng)一定會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。”

    出于這樣的預(yù)期，明年3月份將成為開發(fā)商們?cè)囂剿疁氐闹匾獣r(shí)點(diǎn)。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，宏觀調(diào)控的效果，要在明年3月份才能正式顯現(xiàn)。明年3月份，或許才是樓市“變天”的時(shí)點(diǎn)。