買房人的煩惱：房價(jià)飛漲 被開發(fā)商“牽著鼻子走”

    聶欣：被飛漲的房價(jià)“拋棄”

    “觀望——猶豫——追趕——恐慌——放棄”，聶欣這樣總結(jié)自己一年來的買房經(jīng)歷。

    去年底，聶欣拿著自己積攢和父母贊助的20多萬元首付款，準(zhǔn)備在上海浦東買一套100萬元以內(nèi)的小戶型。當(dāng)時(shí)，上海樓市還沒有從低迷中走出，開發(fā)商推出各種“特價(jià)房”，聶欣的選擇并不少。“人們都在議論，認(rèn)為房價(jià)還要跌，我一直想著再等等、再看看，選擇更適合自己的。”聶欣說，“現(xiàn)在回頭看，當(dāng)時(shí)的房價(jià)真的是低谷。可惜市場調(diào)整的時(shí)間太短，最好的機(jī)會(huì)就這樣被我自己等丟了。”

    今年第二季度開始，上海乃至全國樓市開始快速回暖。“盡管當(dāng)時(shí)很多媒體還在說市場回暖是假象，但我覺得不能再等了。”然而，當(dāng)聶欣回過神來的時(shí)候，他看中的幾套房子已全被賣掉，相似的房源每平方米也已漲價(jià)2000元。

    下半年，聶欣不斷看房，也不斷遭受打擊。房價(jià)每周都在漲，20多萬元的首付款，能買到的房子越來越小。好不容易有了合適的房源，也總是被搶先買走。“最夸張的一次，我看中了一套二手房準(zhǔn)備交定金，就因?yàn)榱硪粋€(gè)買主騎自行車而我是步行，他更早到交定金的地方，就搶走了那套房子。”聶欣說，“買房真的就像買白菜一樣，瘋了。”

    隨著年底臨近，樓市最后兩個(gè)月變得更加“瘋狂”。聶欣一直關(guān)注的一個(gè)樓盤，從年初的12000元/平方米，漲到25000元/平方米。

    “上半年我還很著急，到年底，我已經(jīng)不恐慌了。”聶欣調(diào)侃道，“反正我的錢已經(jīng)不夠首付，房價(jià)再漲也已與我無關(guān)了。耐心等下一次房價(jià)調(diào)整吧，但愿不要再錯(cuò)過機(jī)會(huì)。”

    記者手記

    在今年的樓市里，聶欣的故事非常有代表性。許多經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的購房者從觀望到追漲，最后被飛漲的房價(jià)“拋棄”，暫時(shí)退出了買房者的行列。即使在這一過程中買了房的普通購房者，也承受了更高的價(jià)格。一旦市場出現(xiàn)調(diào)整，他們很有可能要面臨資產(chǎn)縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

    房地產(chǎn)量價(jià)齊漲，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖。但下半年以來，一些城市的房價(jià)快速大幅上漲，對(duì)許多以自住和改善住房條件為需求的購房者而言，其有限的支付能力根本無法應(yīng)對(duì)。

    有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，今年初市場處于低谷的時(shí)候，許多購房者抱著僥幸的觀望心理，錯(cuò)過了最佳買入時(shí)機(jī)。然而，市場調(diào)整并不充分便開始轉(zhuǎn)為快速上漲，在一個(gè)非理性的市場上，又怎能要求普通購房者理性地把握這稍縱即逝的“買點(diǎn)”呢。

    買房是一件大事，購房者出現(xiàn)猶豫和觀望十分正常。同時(shí)，市場能提供的中低價(jià)位、中小套型的商品房并不充足，住房保障尚無法覆蓋到這一群體。市場供應(yīng)的短期不足和結(jié)構(gòu)性失衡，使大量購房者不得不涌入同一個(gè)市場，最終被房價(jià)“拋棄”。

    臨近年終，國家連續(xù)出臺(tái)金融、土地、財(cái)稅政策，打擊囤地，抑制房價(jià)飛漲，并繼續(xù)支持自住型和改善型購房需求。無論政策的短期效果如何，至少調(diào)控的方向抓住了供應(yīng)不足、投機(jī)過度等當(dāng)前房價(jià)飛漲的主要原因。給購房者一種房價(jià)將逐漸穩(wěn)定的預(yù)期和信心，有助于市場逐漸回歸理性。

    劉進(jìn)：被開發(fā)商“牽著鼻子走”

    今年初，不少買房人在北京市東三環(huán)某樓盤交了“排號(hào)費(fèi)”，等著開盤購房。沒想到一下“排”到年底，開發(fā)商數(shù)次推遲開盤日期。在這半年多里，房價(jià)上漲了近一倍。

    “這種現(xiàn)象許多樓盤都有，買房人沒辦法逼著開發(fā)商開盤，只能等著。”一位購房者無奈地說。

    買到房子也不省心。劉進(jìn)去年在北京市西三旗某樓盤買了一套期房，主要是看中樓書上宣傳的高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀。沒想到今年6月份入住時(shí)，小區(qū)環(huán)境完全不是那么回事兒。所謂的“森林”只是草坪，“景觀道路”成了普通石板小路，綠化率也與當(dāng)初承諾相去甚遠(yuǎn)，室內(nèi)的精裝修不僅材料降低了檔次，裝修質(zhì)量也不過關(guān)……劉進(jìn)買房時(shí)的期待完全落空。

    為此，劉進(jìn)聯(lián)合小區(qū)業(yè)主多次與開發(fā)商交涉，并向政府有關(guān)部門投訴。然而，由于當(dāng)初承諾內(nèi)容并未寫入購房合同，劉進(jìn)的維權(quán)前景并不樂觀。

    “老百姓咬牙花一輩子積蓄買套房不容易，房價(jià)這么高，承諾不能兌現(xiàn)，令人氣憤！更可恨的是，無處說理，沒辦法保護(hù)自己的權(quán)益。” 劉進(jìn)很無奈。

    記者手記

    捂盤惜售、虛假宣傳、偷工減料……劉進(jìn)遇到的問題十分普遍。幾乎所有購房者，都或多或少遇到過與開發(fā)商“斗智斗勇”的經(jīng)歷。最后總是買房人無緣無故花了高價(jià)，住得卻不舒心，甚至還要承受危險(xiǎn)。

    當(dāng)前，我國商品房銷售仍以期房預(yù)售為主，開發(fā)商和普通購房者之間信息高度不對(duì)稱。無論是開盤時(shí)間、銷售價(jià)格、還是房屋的品質(zhì)，話語權(quán)全在開發(fā)商一邊。這一現(xiàn)象在今年表現(xiàn)得更為明顯。以至于許多購房者只能寄望于“運(yùn)氣好”，碰上一個(gè)誠實(shí)守信、對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的開發(fā)商。一旦陷入維權(quán)漫漫長路，購房者總是受損失更大的一方。

    一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)的誠信是個(gè)大問題。市場不好時(shí)，很少愿意實(shí)實(shí)在在的降價(jià)促銷；市場好轉(zhuǎn)時(shí)，捂盤惜售、制造熱銷假象甚至假按揭，推動(dòng)房價(jià)非理性上漲。房子價(jià)高而質(zhì)次，甚至出現(xiàn)“樓歪歪”、“墻脆脆”等極端質(zhì)量事件。

    有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場監(jiān)管缺乏力度，是導(dǎo)致購房者利益受損的重要原因。以捂盤惜售為例，近幾年來，各地都出臺(tái)了一些措施，打擊捂盤惜售。但往往雷聲大雨點(diǎn)小，以至于“打擊”總是不了了之。對(duì)于業(yè)主和開發(fā)商之間的糾紛，政府部門也只能采取和開發(fā)商“商量”的方式來解決，缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，其效果可想而知。這就更助長了一些缺乏誠信開發(fā)商的囂張氣焰。

    徐元：被稅費(fèi)調(diào)整趕上“末班車”

    南京市華僑路的南京房產(chǎn)交易登記中心，辦理二手房過戶的人排起了長隊(duì)。這樣火爆的場面已經(jīng)持續(xù)近兩個(gè)月。繼11月創(chuàng)出日均成交406套的二手房單日成交記錄后，12月上旬，南京二手房日均成交更是達(dá)到五六百套的高峰。

    如此火爆場面，完全是因?yàn)檎?“末班車效應(yīng)”所致。12月初，二手房交易營業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)為5年，買賣雙方都希望趕在政策調(diào)整前完成過戶。

    早6點(diǎn)就趕到的徐元領(lǐng)到第34號(hào)，有人愿意出200元買他這個(gè)號(hào)，被他婉拒。

    “其實(shí)我原本不用這么著急買房。”徐元說，沒想到營業(yè)稅這一重要政策突然變化，有些措手不及。“120萬元的房子，5.5%的營業(yè)稅就要將近7萬元，沒理由不省。”

    “政府調(diào)整政策的目的是為了打擊投機(jī)性購房，也是為了我們普通購房者。”徐元說，“但現(xiàn)在二手房交易，沒一個(gè)賣家會(huì)承擔(dān)稅費(fèi)，都是買房人交。政策調(diào)整我能理解，但我覺得應(yīng)該有更好的辦法，至少該提前宣布，就不至于弄得買房人手忙腳亂。”

    記者手記

    市場穩(wěn)定在于供需穩(wěn)定，供需穩(wěn)定依賴預(yù)期穩(wěn)定，而預(yù)期穩(wěn)定，很大程度上取決于政策穩(wěn)定。

    二手房政策調(diào)整的目的在于增加投機(jī)者頻繁買賣的交易成本，以抑制投機(jī)性需求。政策初衷確實(shí)是為普通購房者的利益著想。但各地在政策過渡期出現(xiàn)上述場景，并不僅僅是投資客在抓緊拋售，主要還是普通購房者為了省錢而抓緊購房。二手房市場是賣方市場，所有增加的稅費(fèi)最終都轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。而5年以內(nèi)的“次新房”恰是最受普通購房者歡迎、成交量也最大的房源。政策的調(diào)整，使許多購房者不得不提前入市。

    財(cái)政部日前出臺(tái)政策細(xì)則，明確營業(yè)稅按差價(jià)而不是按成交價(jià)征收，實(shí)際上大幅減輕了征收額度。這一人性化的調(diào)整讓很多購房者不再急于出手。在政策短期效果達(dá)成以后，從長遠(yuǎn)看，要真正盤活二手房市場，還需要切實(shí)降低交易稅費(fèi)等成本，形成良性循環(huán)