零首付當(dāng)“王炸”可能把房地產(chǎn)推向死胡同

    2016年房地產(chǎn)去庫存政策頻出。昨日，沈陽市、河北省、內(nèi)蒙古自治區(qū)三地同一天出臺樓市新政。“零首付”三個字，讓沈陽占據(jù)了各大媒體的頭條。

    昨天發(fā)布的《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》，共22條意見。該《意見》第十四條提出，支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房。對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。

    這條規(guī)定的出爐，意味著“零首付”和鼓勵在校生買房政策首次出現(xiàn)在地方救市措施中。不過，昨日夜間，沈陽市委宣傳部官方微博“沈陽發(fā)布”稱，相關(guān)“零首付”還處于前期調(diào)研論證階段，暫不具備出臺條件。

1“零首付”當(dāng)“王炸”是決策者的短視

    最近全國各地出臺的房地產(chǎn)市場去庫存的新政，發(fā)揮地方的積極性，從實際情況出發(fā)，通過一系列的途徑加快消化庫存并無不妥。但是如果一味地跟風(fēng)，想在政策上尋求“突破”和打擦邊球，重現(xiàn)房價普漲的局面，這種想法不僅危險，更嚴重的是，不斷擴大的金融杠桿在助長著房地產(chǎn)泡沫，聚積著一環(huán)扣一環(huán)的金融風(fēng)險。

    “零首付”的做法在2007年美國出現(xiàn)次貸危機之前曾經(jīng)用過，這基本上等同于允許那些不夠條件的人來買房。對房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)來講，風(fēng)險非常嚴重，因為沒有任何來自購房者的承諾。美國次貸危機給我們的教訓(xùn)是：必須要加強金融監(jiān)管，將房貸與個人責(zé)任擔(dān)保掛鉤。

2“救世良方”不會立竿見影

    中央的去庫存政策不是強化地方對房地產(chǎn)的依賴，不是重新把房地產(chǎn)轟起來，而是希望通過減少庫存，以時間換空間，實現(xiàn)房地產(chǎn)未來可持續(xù)的發(fā)展，消除房地產(chǎn)過度下滑對中國經(jīng)濟的影響。治理三四線城市的高庫存狀況，要防止兩種傾向：既要防止防止力度不夠，影響去庫存的效果，也要防止防止頭腦發(fā)熱，一哄而上，追求快戰(zhàn)快決。

    多年來堆積起來的大量庫存不可能一蹴而就。拿沈陽為例：數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，沈陽房地產(chǎn)庫存2874萬平方米，在全國29個重點城市排第一，預(yù)期需要20個月左右才能消化完庫存。

    三四線城市去庫存，行政手段是輔助性的，更多的是要培育市場機制，培育新的經(jīng)濟增長點，推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，根據(jù)自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，重新布局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，那么老百姓有了就業(yè)，有收入，就有能力購買住房，這才是良性循環(huán)。

3救市政策要有底線

    救市不能只靠情緒。個別開發(fā)商的營銷作秀，個別不良中介的哄抬炒作，個別購房者的盲從心理，只能帶來房地產(chǎn)市場非理性的“虛火”蔓延。而虛火太旺，價格的大幅度的飆升會誤導(dǎo)社會資源的合理流動。你不用勞動買房賣房就可以一夜暴富，賣房套現(xiàn)、假離婚……老百姓的逐利沖動逐漸傾向于瘋狂。

    一線城市樓市瘋長，三四線城市去庫存艱難——兩個極端的局面，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是牽一線而動全身，對制造業(yè)、股票市場、外匯市場都有相互的影響，所以整體上保護、維持房地產(chǎn)市場上的穩(wěn)定運行，特別是穩(wěn)定市場預(yù)期至關(guān)重要。

    基于此，提出兩點建議：一、差異化的宏觀調(diào)控，特別是對一線城市的投機性需求，虛假的操縱的行為采取嚴格的管制措施，傳統(tǒng)的限購限貸手段還是有必要實施。只有這樣才能保證一線城市房價相對平穩(wěn)，否則整個供給側(cè)改革會受到很大的影響。二、對于地方去庫存新政，要進行嚴格的審查把控，不計后果的去庫存的政策必須嚴令禁止。