經(jīng)濟(jì)觀察:政策變動(dòng)能否帶來(lái)房地產(chǎn)健康發(fā)展？

    寬松貨幣政策升溫樓市

　    政策變動(dòng)能否帶來(lái)房地產(chǎn)健康發(fā)展

　　政策一直是中國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。在2009年，樓市由冷轉(zhuǎn)熱更是離不開(kāi)政策的大環(huán)境。 2008年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條，土地流拍、樓盤(pán)打折、開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，觀望是整個(gè)市場(chǎng)的基調(diào)。

　　當(dāng)年12月20日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》發(fā)布。國(guó)辦的這個(gè)131號(hào)文件拉開(kāi)了政府救市的序幕，明確了信貸政策、稅收政策的優(yōu)惠，也明確了“支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求”，這為市場(chǎng)堅(jiān)定了信心。

　　首次購(gòu)房首付兩成，貸款利率7折，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房超過(guò)兩年（含兩年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；印花稅、土地增值稅，契稅下調(diào)至1％。這樣的政策很快開(kāi)始發(fā)揮作用。

　　2009年兩會(huì)期間，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的新聞發(fā)布會(huì)上，該部副部長(zhǎng)齊驥公開(kāi)表示，在國(guó)務(wù)院131號(hào)文件下發(fā)以后短短兩個(gè)多月里，相當(dāng)多的城市商品住房銷(xiāo)售在逐步回暖，今年1月和2月，40個(gè)重點(diǎn)城市的銷(xiāo)售量比去年同期增長(zhǎng)了6．9％。

　　在這個(gè)文件的基調(diào)下，始自2008年11月的“適度寬松”貨幣政策延續(xù)了下來(lái)，2009年新增貸款開(kāi)始不斷攀高。

　　第一季度人民幣貸款增加4．6萬(wàn)億元，而2008年全年僅有4．91萬(wàn)億元的新增規(guī)模。到2009年三季度，新增人民幣貸款已達(dá)到8．67萬(wàn)億元。這樣的天量放貸讓很多業(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀地放出話來(lái)：2009年全年新增貸款將達(dá)到10萬(wàn)億元。

　　有多少資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)

　　今年，有多少資金進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，至今還沒(méi)有明確的統(tǒng)計(jì)。但有目共睹的是，并未列為十大振興行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)從二季度開(kāi)始突然就火了。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的重要原因，就是寬松的信貸環(huán)境，流動(dòng)性泛濫是房地產(chǎn)反彈的重要條件。市場(chǎng)由冷到熱，離開(kāi)信貸這個(gè)環(huán)境無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　來(lái)自北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司的統(tǒng)計(jì)顯示，在房貸利率、稅費(fèi)等一系列利好政策帶動(dòng)下，壓抑許久的購(gòu)房熱情在2009年得到了釋放。與2008年相比，2009年北京房貸市場(chǎng)整體交易量漲幅近30％。寬松的貨幣政策對(duì)購(gòu)房人起到了明顯的鼓動(dòng)作用。

　　不僅購(gòu)房人的購(gòu)買(mǎi)意愿被激發(fā)出來(lái)，個(gè)人住房貸款量也出現(xiàn)了變化。

　　“過(guò)去，購(gòu)房人的貸款金額主要集中在30萬(wàn)~50萬(wàn)元，但今年，這個(gè)數(shù)字上升到了60萬(wàn)~100萬(wàn)元。”我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉說(shuō)，一方面是房?jī)r(jià)快速上漲需要更多的貸款才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房，另一方面，信貸政策的寬松也支持了購(gòu)房人的大額貸款。

　　在胡景暉看來(lái)，2009年是歷史上低利率、低稅費(fèi)的最好時(shí)期，住房需求不釋放都不可能。

　　除了銀行新增貸款部分進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)外，開(kāi)發(fā)商也在這一年展開(kāi)股市融資。在經(jīng)歷了2007年下半年以來(lái)的資金鏈緊張痛苦后，開(kāi)發(fā)商們明白，募集更多的資金將是保障自身安全的重要砝碼。

　　于是，數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)在今年公布了融資方案。

　　7月29日，北京金隅在香港證券交易所正式掛牌交易，籌集資金54億港元。第二天，中國(guó)建筑成功登陸上海證券交易所，融資501億元。

　　8月17日世聯(lián)地產(chǎn)在深交所中小板上市，融資6億元。

　　此后，恒盛地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)相繼成功上市。

　　開(kāi)發(fā)商的資金變得充裕起來(lái)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源48170億元，同比增長(zhǎng)44.2％，國(guó)內(nèi)貸款8994億元，增長(zhǎng)40.2％。此外，個(gè)人按揭貸款也超過(guò)7000億元。

　　幫助扶持還是制造泡沫

　　如此寬松的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是幫助扶持，還是在制造泡沫？

　　12月16日《福布斯》評(píng)選7大金融泡沫，中國(guó)房地產(chǎn)被評(píng)為排名第二位的近在眼前的金融泡沫。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在一次節(jié)目錄制現(xiàn)場(chǎng)表示，房?jī)r(jià)瘋漲絕非剛性需求、城鎮(zhèn)化推動(dòng)的結(jié)果，而完全是貨幣失控，炒作使然。他將房?jī)r(jià)租售形象地比做房地產(chǎn)的“市盈率”。如果說(shuō)，目前歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)的市盈率不過(guò)12倍左右的話，則中國(guó)很多城市房地產(chǎn)的市盈率，起碼在100倍以上。

　　萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石也在年底再次拋出了“地產(chǎn)泡沫”論。

　　年底，政策出現(xiàn)了變動(dòng)。

　　12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)，“繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”給2010年經(jīng)濟(jì)走向定下了基調(diào)，“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求”的表述，讓開(kāi)發(fā)商和利益集團(tuán)心里的石頭落了地，以為各項(xiàng)房地產(chǎn)優(yōu)惠措施會(huì)得以延續(xù)。

　　然而兩天之后，一系列的限制政策紛紛出臺(tái)。

　　12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年”。

　　12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)國(guó)四條，明確要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。

　　12月17日財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開(kāi)發(fā)商拿地的首付款比例提高到50％，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。而此前，開(kāi)發(fā)商拿地的首付款僅為20％~30％。

　　這些政策的變動(dòng)，使得12月的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)小高潮——一部分人希望趕在新政策實(shí)施之前完成自己的拿地、購(gòu)房行為。

　　盡管很多人都認(rèn)可寬松貨幣政策對(duì)2009年樓市的刺激，但也持有不同的觀點(diǎn)。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，盡管寬松的貨幣政策、信貸環(huán)境對(duì)樓市的火爆起到了刺激作用，但從總體看，即使貨幣政策、信貸政策不寬松，只要供需矛盾不解決，依然會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)的火爆。

　　“我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在上升期，相對(duì)其他產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)來(lái)說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域是安全的，回報(bào)也高。銀行自然喜歡把資金投入安全、回報(bào)高的行業(yè)。2006年、2007年的貨幣政策并不寬松，但樓市不是一樣的火爆？”董藩說(shuō)。

　　董藩認(rèn)為，值得注意的是，即使在今年市場(chǎng)火爆的情況下，到11月，相比去年同期，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)的土地還是下降的。

　　“當(dāng)前出臺(tái)的政策中有一些令人擔(dān)憂。”董藩說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整造成了原來(lái)可賣(mài)可不賣(mài)的房子現(xiàn)在不賣(mài)了。土地首付款要超過(guò)50％，造成的后果是小開(kāi)發(fā)商不能進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)將可能逐漸向幾個(gè)大開(kāi)發(fā)商集中，供應(yīng)會(huì)減少，房?jī)r(jià)被操控的可能性會(huì)增加。

　　胡景暉也注意到了這一點(diǎn)，他告訴記者，今年上半年開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)工的項(xiàng)目有限，明年的供應(yīng)很有可能不足?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商大多資金充裕，沒(méi)有了2007年下半年到2008年的緊張，不著急開(kāi)發(fā)。

　　如果這樣的情況在2010年出現(xiàn)，市場(chǎng)又將呈現(xiàn)怎樣的變化？