2009年樓市：地王不斷的刷新 地價屢創(chuàng)新高

    沒有人預料到，在全球尚未走出金融危機陰影的情況下，中國的房地產卻在今年迅速打了個翻身仗。

　　從今年二季度起，多個城市的房價重新走上了上漲的道路，原本觀望的市場很快就被交易火爆所代替。

　　根據國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的數據，今年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格較去年同期上漲5．7％，漲幅比10月擴大1．8個百分點。 自從6月全國房屋銷售價格同比恢復正增長以來，房價已經連續(xù)6個月保持同比增長。

　　“今年房價的上漲速度太快，很多城市的房價已經超過了2008年的最高點。”我愛我家房地產經紀公司控股公司副總胡景暉說。

　　與房價快速回漲步調一致的是，地價在今年也屢創(chuàng)新高，地王不斷刷新。

　　只是，與以往不同的是，今年的市場中，國企成了一道扎眼的風景。各地地王的不斷涌現(xiàn)，多數是國企稱霸，而這些國企中，很多甚至從未涉足過房地產行業(yè)。

　　地王頻出 國企稱霸

　　由于受全球金融危機的影響，直到今年一季度末，全國房地產市場行情并不看好，地方政府對土地拍賣擔心不已，2008年的流拍發(fā)生了太多，開發(fā)商沒有興趣拿地。

　　在北京，2009年計劃供應住宅用地（含政策性住房用地）共1300公頃，而2008年這個數字為1700公頃，同比減少24％。

　　今年3月，北京市土地整理儲備中心相關負責人曾透露，北京今年將可能推行勾地制度，來提升出售土地的吸引力。這位負責人表示，2008年北京很多土地都是以底價出讓，土地吸引力不大。

　　勾地制度來自香港，是為了避免土地拍賣乏人問津而在拍賣之前增加一個保險程序，由感興趣的開發(fā)商對土地開出最低價并交納一定的保證金，如果開發(fā)商的報價符合這個地塊的市場評估價，這塊土地就會以公開招標或拍賣的形式出售，如果拍賣中底價不保，政府就會收回土地。

　　這個制度就是為了激活土地交易。

　　然而，北京市沒來得及推行這個制度，土地市場就咸魚翻生了。

　　5月21日，北京市朝陽區(qū)廣渠門10號地在經過十幾輪競拍后，由富力地產以10.22億元的價格拍下。這個成交價，是掛牌起始價的3．42倍。而這塊地在2008年曾被暫停交易。這個價格的成交一度讓業(yè)界驚訝。

　　廣渠路10號地拉開了地王誕生的序幕。

　　一個月之后，北京祈連房地產開發(fā)有限公司、成都中澤置業(yè)有限公司、中化方興三次刷新紀錄。其中，中化方興以40.6億元的成交價拍得廣渠路15號地，更是一度成了全國地王。

　　11月20日，大龍地產耗資50.5億元拿下北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)的天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地，創(chuàng)下了北京市2009年首個成交總價超過50億元的新地王。

　　不僅北京，在上海、深圳、寧波等城市，地王相繼出現(xiàn)，各個城市的地王競相趕超。

　　如此瘋狂地拿地讓人驚訝，而更讓人驚訝的是，這些瘋狂拿地的開發(fā)商中，國企竟然成了主力。

　　中化方興是中化集團公司在香港注冊的全資子公司；成都中澤置業(yè)的母公司是中國電子信息產業(yè)集團，大龍地產是順義區(qū)國有企業(yè)。以70多億元的價格吃下上海地王的中海地產也是國企，還有中糧旗下的中糧萬科、中遠集團的遠洋地產、保利地產……中國電信也在11月發(fā)布公告表示要進軍房地產業(yè)。

　　除了傳統(tǒng)的國有地產公司外，2009年,那些原本從事鋼鐵、電子、糧食、能源等行業(yè)的國有企業(yè)，紛紛踏進房地產行業(yè)。

　　這些國有企業(yè)的大手筆讓那些民營地產公司節(jié)節(jié)敗退。

　　在廣渠路15號地競拍中敗給中化方興時，SOHO中國董事長潘石屹當場就向中化方興工作人員大喊“你牛！”之后更是公開表示國企拿地根本不算賬。

　　國企為什么要做地王

　　讓人們不能理解的是，國企為什么如此不計成本地拿地，為什么這么急切地要進入房地產市場。

　　我愛我家房地產經紀公司控股公司副總胡景暉曾經在國企工作過，他表示不要對國企高價拿地過于擔心，國企也要做資產配備，也要尋找安全的投資品。說不定國企拿地后建成的房子還會比民營房地產公司的房子便宜。

　　“支撐國企高價拿地的原因是大量資金進入國企，但沒有出口，找到了房地產這個領域。”中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云說。

　　鄒曉云認為，國企自身有其從事的主業(yè)，不是想做什么就能做什么。如果國企要進入一個新領域，必須要得到有關部門的批準。但現(xiàn)在的狀況是，根本沒有這樣的監(jiān)管。不僅如此，國企從銀行獲得的資金也沒有得到銀行的有效監(jiān)管。

　　他認為，這樣兩個監(jiān)管的缺失使得國企很容易進入房地產領域，而這些國企中很多并不熟悉房地產領域，缺少專業(yè)的操作和分析。

　　“有些國企拿地不是為了開發(fā)房地產賣房，而是為了消化現(xiàn)有的資金，因為從各種渠道得到的資金必須在規(guī)定的時間內花出去。”鄒曉云說，還有一些國企則是為了業(yè)務調整，準備做房地產，先買塊地做起來。這些原因導致國企拿地不計成本。

　　國企這種不計成本的拿地給市場帶來了巨大的沖擊，客觀上推高了地價、房價預期，使得地價、房價無法得到有效的控制。

　　“房價的上漲與地價肯定有關，因為開發(fā)商必須要把地價成本消化掉，地價不斷攀高意味著成本上升，對市場來說，會帶來恐慌效應。”鄒曉云說，國企不斷創(chuàng)造地王，是今年房價不斷高漲的一個重要原因。

　　也有不同的看法，知名學者易憲容就表示，地王本身并不是一個太大的問題，盡管價格高，但未必將來建成房子就能賣高價。因為房地產市場利潤高，國有企業(yè)才會進入這個市場。

　　“國有企業(yè)從銀行獲得大量資金，然后高價拿地，對這個行業(yè)的發(fā)展會帶來不好的影響。”易憲容說，還要注意，創(chuàng)造地王的企業(yè)是不是真的拿出了那么多錢，如果沒有，那就是炒作自己，抬高房價。

    單一供應導致地價房價不斷高漲

　　與地王不斷誕生同時出現(xiàn)的是，大量土地閑置。

　　北京聯(lián)達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒列出了一張上市房企土地儲備情況表。截至2009年9月30日，排名前十位的上市房企土地儲備已經超過3．02億平方米。其中，僅合生創(chuàng)展集團一家的土地儲備就可以供其開發(fā)房地產37年。

　　“上市房企之所以熱衷囤地，關鍵原因在打通了資本市場的融資渠道，也就是所謂的‘股地聯(lián)動’。”楊少鋒說，上市房企就是通過自己的土地儲備向股民傳達股票還會漲的信息，然后增發(fā)新股進行融資，而新融資的錢可以繼續(xù)囤地，不斷滾雪球。

　　“如果囤地不打壓，上市房企囤地的規(guī)模將越來越大，房地產行業(yè)必將被少數幾家房企壟斷和操控，結果，必定是房價成倍地上漲。”楊少鋒說。

　　12月23日，國土資源部通報了位于北京、上海、山東、浙江等地的18宗房地產開發(fā)閑置土地。

　　國土資源部土地利用司司長廖永林算了這樣一筆賬。全國目前閑置的房地產用地約1萬公頃，占年度出讓房地產開發(fā)用地總量的七分之一左右。如果按容積率1．2算，這些地可以供應1．2億平方米的住房面積。

　　一邊是為拿地不計成本，另一邊卻是大量土地閑置，是什么造成了這樣的現(xiàn)象？

　　楊少鋒認為是地方政府在房地產利益鏈中介入太深，無法真正監(jiān)管開發(fā)商囤地行為。

　　而在鄒曉云看來，根本原因就在于我國的房地產開發(fā)供應太單一。

　　“要從事房地產開發(fā)，必須從政府手中買地。開發(fā)商又壟斷了房地產開發(fā)環(huán)節(jié)，人們只能從開發(fā)商手中買房。”鄒曉云說，從土地開發(fā)到房地產建設，這個過程中消費者與政府、開發(fā)商之間存在嚴重的信息不對稱。這些壟斷最終導致地價、房價過高。

　　有統(tǒng)計顯示，地方政府50％以上的收入都來自土地收益。鄒曉云覺得，政府控制土地的目標是為了讓大多數人有房子住，但現(xiàn)在卻離這個目標越來越遠。

　　制度層面上，國土資源部早就出臺了一系列政策來限制開發(fā)商囤地，比如閑置超過一年的土地要征收20％的閑置費，超過兩年沒有開發(fā)的要無償收回。

　　然而楊少鋒卻告訴記者，全中國加在一起，閑置地被收回的不超過5例，這個制度已經形同虛設。

　　鄒曉云告訴記者，土地閑置，最大的問題是政府自身造成的，讓地方政府打擊自己閑置土地的行為，幾乎沒有可能。而對于打擊開發(fā)商囤地，沒有哪個地方政府愿意做。

　　地方土地管理部門的工作人員曾經私下向鄒曉云訴苦：打擊囤地這么復雜的事情對土地管理部門沒有任何利益，風險卻很大。開發(fā)商多多少少都與地方上層人物關系微妙，一些開發(fā)商甚至還有非常的勢力，土地管理部門并不敢輕易得罪。

　　在制度層面，我國還沒有這樣的機制來打擊囤地。

　　“由誰來執(zhí)行打擊囤地的行為呢？政府只是批地、賣地，沒有興趣打擊囤地。”鄒曉云說，開發(fā)商、地方政府不斷炒作土地的稀缺性，抬高地價、房價。實際上，土地大量閑置，相對房地產需求來說，土地的供應很充足。

　　土地改革前景不容樂觀

　　“從憲法、土地管理法來看，并沒有政府壟斷土地交易的規(guī)定，但在各地的實際運作中，無一例外地由政府壟斷。”鄒曉云說，政府應該只是監(jiān)管，不應該參與到交易環(huán)節(jié)當中。各地政府之所以壟斷土地交易，一方面是為了監(jiān)管方便，另一方面則是為了賺取土地收益。

　　在鄒曉云看來，政府只能儲備公共用途的土地，例如保障性住房的土地、公益事業(yè)所需的土地等，其他用途的土地要從市場來。如果能夠做到土地供應的多元化，不會出現(xiàn)地王頻出的現(xiàn)象。

　　而要做到這一點，就不得不提到土地改革。

　　2008年10月19日，十七屆三中全會通過《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》。這個文件指出，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營。

　　這個文件的出臺被認為是新的土地改革的序幕。之后，在浙江、成都、重慶等地，土地改革的試點已經開始。

　　這些試點曾讓很多人報以期望，但在鄒曉云看來，土地改革的動靜雖然很大，但效果并不突出，土地改革的前景也不樂觀。

　　“從政治層面上看，農民社保、就業(yè)、城市化資金來源等問題難以解決，如果找不到穩(wěn)妥的辦法，會影響到農村的安定，注定了中央不可能把農村的土地放開，未來幾年也不會有太大的變動。”鄒曉云說。

　　對現(xiàn)有的幾個土地改革試點進行了解研究后，鄒曉云發(fā)現(xiàn)，由于上述原因的存在，農村土地根本流動不起來。

　　在鄒曉云看來，如果能改變一下現(xiàn)有的開發(fā)模式，把土地分割成一小塊一小塊地賣，甚至是一棟樓一棟樓地賣，就能打破開發(fā)商的壟斷。因為土地變小了之后，進入開發(fā)建設的門檻就降低了，一些人合伙的集資建房也就有了可能，房價就不再由開發(fā)商決定。

　　“小區(qū)的綠化、公共設施、建筑風格等規(guī)劃，政府有理由、有條件，也有能力來做，不應該像現(xiàn)在這樣都交給開發(fā)商?，F(xiàn)在的開發(fā)商權利太大。”鄒曉云說，如果政府把小區(qū)的規(guī)劃做好了，小區(qū)內的土地也實現(xiàn)了一小塊一小塊地出售，壟斷被打破了，房價就不至于漲得離譜。