一線及部分二線城市去庫存明顯 北上廣深十個月可賣完存量房

    春節(jié)假期結束后，一線城市樓市成交量迅速回暖，價格也呈現(xiàn)水漲船高之勢。與此同時，一線城市的住宅庫存迅速下降，去化周期均降至10個月以內。而部分熱門二線城市的庫存同樣去化效果明顯，去化周期甚至短于一線城市。而相較之下，三線城市則依舊面臨較大的去庫存壓力，不同城市間的分化局面依舊延續(xù)。 南方日報記者 牛思遠

節(jié)后成交量暴增

    春節(jié)假期后第一周，一線城市的樓市成交量仿佛從假期的“沉睡”中“驚醒”，迅速恢復了節(jié)前旺銷景象，繼續(xù)“領漲”。在七天的時間里，北上廣深的銷售套數(shù)分別為979、2740、1329和958套。

    中國指數(shù)研究院23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期結束后首周（2月15日—21日），32個主要城市的住宅成交面積環(huán)比上漲6.7倍，同比上漲5倍。其中北京、上海、廣州、深圳四個一線城市房地產成交漲幅最為明顯，環(huán)比上漲2171%；同比來看，一線代表城市成交面積上漲幅度也最大，為830%。

    事實上，從價格上看，北上深均已經(jīng)達到歷史高位。2016年1月上海商品住宅成交均價為3.59萬元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%。創(chuàng)出了上海商品住宅均價的歷史新高。1月深圳新房成交均價達4.65萬元/平方米，同比上漲74.27%，環(huán)比增長9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上漲74.12%，環(huán)比增長19.43%。

    相較而言，廣州房價漲幅明顯更為溫和。節(jié)后首周，廣州住宅成交均價依然環(huán)比下降，但成交套數(shù)卻大幅回升，增幅環(huán)比超21倍。

   據(jù)房王數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計：上周（2016.2.15—2.21）廣州全市十一區(qū)共網(wǎng)簽958套，盡管16，052元/平方米的成交均價環(huán)比下降19.9%，但網(wǎng)簽套數(shù)卻環(huán)比前一周猛增2127.9%，較去年同期也大增34.2%。

    二手房方面，據(jù)滿堂紅鏈家數(shù)據(jù)，在經(jīng)歷春節(jié)假期的成交量下滑之后，2月1—19日，經(jīng)其促成的廣州二手住宅買賣宗數(shù)比2015年2月同期增加46%；成交均價為21103元/平方米，比2016年1月同期上升1.6%。

    而其他三個一線城市表現(xiàn)更為生猛。據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，春節(jié)后首周（2月14日至2月20日）里，二手住宅的網(wǎng)簽量高達6048套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值。期間，北京二手房成交均價為每平方米4.15萬元，較2015年全年均價上漲5%左右。

    滿堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰表示，1月份客戶成功壓價的空間為3.3%，遠低于2015年同期的5.1%，也比2015年任何一個月份都要低。春節(jié)假期之后，隨著其他回鄉(xiāng)過節(jié)的客戶逐步回流廣州，廣州的買賣活躍度將繼續(xù)上升，而租賃市場也會重新被激活，3月的成交行情會如期而至。

部分三線城市壓力仍大

    根據(jù)2月22日易居研究院發(fā)布的全國35個城市（4個一線城市、20個二線城市和11個三線城市）的監(jiān)測結果，以每個城市的庫存總量除以之前6個月的月平均銷售面積，算出了截至1月底庫存全部消化完所需要的時間。

    監(jiān)測顯示，35個城市庫存延續(xù)了2015年以來的下降勢頭，總量環(huán)比減少0.9%，同比減少4.7%，且已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)4個月環(huán)比下跌、連續(xù)6個月同比下跌的態(tài)勢。其中，四個一線城市的去庫存周期已經(jīng)都在10個月之內。北京、上海和廣州的存量已經(jīng)控制在了1000萬平方米以內，深圳的庫存更是低至416萬平方米。

    值得注意的是，熱點二線城市的庫存量和去化周期甚至比一線城市還要小。截至1月底，蘇州、南京和合肥的庫存量分別為450萬、549萬和332萬平方米，而1月的成交分別高達121萬、135萬和86萬平方米。這三個城市的去庫存周期都已經(jīng)在4個月以內。

    相比來看，三線城市的去庫存壓力顯然較大。1月份新增供應量為242萬平方米，而新增成交量為204萬平方米，新增供應量依然大于新增成交量，庫存出現(xiàn)小幅上升。11個三線城市樣本中，去庫存周期最高的為北海市達到34個月。

    中指院報告指出，從2016年1—2月的日均成交情況來看，監(jiān)測的15個城市日均成交總量同比漲幅為30.24%。其中10個城市日均成交量較去年同期上漲，5個城市同比下跌，不同城市表現(xiàn)分化明顯。同比上漲城市中，汕頭漲幅最大，為124.8%，蘇州以103.4%漲幅居次。日均成交同比下降的城市中，揚州跌幅最大，同比下降39.9%，南昌次之，同比下降39.2%。

連線

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：

房企應抓住“窗口期”跑量

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，2014年下半年以來，盡管各種政策層面的利好紛至沓來，對于房企來講，應積極調整推盤節(jié)奏，把控好契稅新政、六次降息五次降準等政策面給予的跑量去庫存的“窗口期”。

    “對于非一線城市來講，應當調整并優(yōu)化庫存結構，積極去庫存。”張宏偉表示，非一線城市的房地產開發(fā)企業(yè)不要期待房價再次快速大幅上漲，或繼續(xù)博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售。“從樓市大趨勢來看，樓市已經(jīng)進入下半場，從供求基本面來看已基本平衡，捂盤惜售的結果只能是錯過放量的‘窗口期’。”

    張宏偉建議，房企要通過調整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲備項目結構，在產品設計上合理配置90平方米以下和90平方米以上的產品比例，降低企業(yè)運營風險。