地方商品房庫存高企 符合條件可100%替代保障房

    在商品房庫存高企之下，城市棚改安置方式正在經(jīng)歷從之前的“補磚頭”和“補人頭”并重，轉(zhuǎn)為逐漸以貨幣補償安置為主。

    根據(jù)前期積累，住建部所提倡的貨幣化安置途徑已經(jīng)確定，主要包括三種方式，第一種方式是政府搭建平臺，居民與開發(fā)企業(yè)直接對接選房；第二種方式是政府從開發(fā)商那里購買合適的商品房作為安置住房。第三種是老百姓拿到錢自主選擇。

    記者梳理發(fā)現(xiàn)，截止到目前，多地政府出臺力推棚改貨幣化的執(zhí)行細則，通過稅收優(yōu)惠減免、貨幣補償獎勵等方式鼓勵貨幣化安置，貨幣化安置比例已經(jīng)不斷提高。

    在原住建部政策研究中心副主任王玨林看來，棚改安置房需求無疑屬于剛需的一種。

    在商品房庫存高企的背景下，住建部正研究打通商品房和安置房的通道，把棚改安置房的經(jīng)濟動能轉(zhuǎn)至商品房，以確保實現(xiàn)打造多元化的住宅供應(yīng)體系，去庫存和穩(wěn)定樓市和促進經(jīng)濟增長等一石多鳥的作用。

打通商品房庫存渠道

    2014年底的一系列樓市托底政策效果正不斷顯現(xiàn)。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，全國商品房銷售面積增速在今年4月首次轉(zhuǎn)正后，保持持續(xù)增長的勢頭。

    不過，在王玨林看來，在高庫存的背景下，下一步樓市回暖的命題如何持續(xù)，仍需考量。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至7月末國內(nèi)商品房待售面積66259萬平方米，同比上漲20%。

    “雖然樓市趨穩(wěn)，但高庫存命題仍在。”在王玨林看來，抓住真實的住房需求，才是確保銷售端的有力保證。這也和本輪以釋放自住和改善性需求的政策初衷吻合。

    棚改安置房的需求無疑屬于剛需消費的一類，除了補“需求”，以棚改為核心的保障房建設(shè)，也是對沖房地產(chǎn)投資下行，穩(wěn)定經(jīng)濟增長的重要舉措。

    根據(jù)住建部網(wǎng)站，截至8月底，全國棚改開工452萬套。按照單套50平，每平米投資2000元來看，已經(jīng)產(chǎn)生2.3億平方米建筑面積的住宅需求，拉動了4520億元的投資額。

    或也因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和確保保障性安居工程任務(wù)，作為住建部2015年的兩大重點任務(wù)，終于找到一個支點，緊跟多年的棚改建設(shè)模式悄然生變，由實物建設(shè)為主轉(zhuǎn)為貨幣化補償方式為主。

商品房轉(zhuǎn)保障房

    記者自住建部獲悉，在2014年棚改年度任務(wù)完成之際，住建部正在要求各省加快編制2015-2017年棚戶區(qū)（危舊房）改造計劃，且明后兩年的棚改任務(wù)更強調(diào)貨幣化安置方式。

    安徽住建廳一位人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，在貨幣化安置比例要求上，住建部并未設(shè)上限，亦鼓勵條件適合的地區(qū)貨幣化安置比例最高達到100%。該說法亦通過多地住建廳和住建部的渠道證實。

    住建部住房保障司巡視員劉霞也公開介紹，如果房地產(chǎn)市場有足夠的存量住房，可以滿足棚戶區(qū)居民的住房需求，與需求相匹配，就可以不新建安置房，直接通過貨幣化方式解決。

    此前的3月，為進一步鼓勵地方政府盡可能通過統(tǒng)一購買或組織棚戶區(qū)居民自主購買存量房源等方式進行安置，國開行也將貨幣安置補償比例提高到了100%，取消了之前40%的貨幣化安置補償比例限制。

    實際上，從今年上半年以來，住建部就通過各種方式大力推動棚改貨幣化安置工作。明確貨幣化安置途徑只是一個方面，住建部仍在探索進一步打通商品房和保障房的通道的方式。

    在王玨林看來，打通商品房和保障房通道的一個關(guān)鍵是，獲悉當?shù)卮媪啃宰》亢退璧谋Ｕ闲园簿庸ぷ鲾?shù)量，從而形成良性互動。

    今年6月，四川眉山市發(fā)出通知，明確2015年棚改項目不再新建安置房，貨幣化安置比例將達到100%的總體目標。眉山6區(qū)縣已全部停止今年新建安置房的計劃，借助國開行貸款將全市7個棚改項目依法依程序調(diào)整轉(zhuǎn)化為棚改貨幣化安置。

    實行貨幣化安置，棚戶區(qū)居民安置時間可由過去的3-4年縮減到半年以內(nèi)，實現(xiàn)即買即入住。

    在上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，普查庫存商品房總量，可以更有針對性的促進商品房存量轉(zhuǎn)為棚改保障房，也可以確保地方政府穩(wěn)樓市政策更具針對性。