有房東為了漲價臨時跳單 這時候的二手房該不該提價？

    繼2016年2月初下調(diào)首付比例后，房地產(chǎn)市場再度迎來新的刺激措施。財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布通知，自2016年2月22日起調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。

    根據(jù)通知，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

    這次調(diào)整是房地產(chǎn)“去庫存”和穩(wěn)定市場眾多舉措的重要組成部分，最大亮點是對改善型或二套購房的群體賦予減稅政策，使得購置大戶型的改善型用戶獲得利好。政策不僅刺激了新房市場，二手房市場同樣因此活躍。

    再加上2015年出臺的、被視做“二手房市場才是最大的受益方”的“3·30新政”，全國的二手房市場接連出現(xiàn)爆點：“北京業(yè)主一夜?jié)q價35萬元”、“廣州二手樓市連夜成交”、“上海內(nèi)環(huán)附近一套老公房的業(yè)主一天內(nèi)連續(xù)跳價三次貴了70萬元”、“天津二手房成交價將漲5%”……

    春節(jié)后的第一周剛過去，杭州的二手房市場好似也火爆了起來。

快要簽約了卻臨時反悔

有房東趁著回暖打起漲價的主意

    記者從多家中介機構(gòu)了解到，自房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠新政施行起，二手房咨詢量明顯增長。綠城·西溪誠園附近一家綠城置換的經(jīng)紀(jì)人稱，不少在春節(jié)以前難以邀約到的客戶，現(xiàn)在反而主動上門咨詢，咨詢的主要內(nèi)容集中于稅費調(diào)整后可以節(jié)省多少交易費用等方面。

    此外，例如湖墅路周邊的二手房、濱江一橋板塊的彩虹城以及相對熱門的區(qū)域，二手房的問詢量均出現(xiàn)明顯增長。

    記者在節(jié)后的第一個周末來到我愛我家簽約中心，簽約情況火爆異常。工作人員表示，利好政策對于樓市的刺激效果非常顯著，再加之市場上出現(xiàn)部分二手房東放風(fēng)醞釀漲價，因此年后開始成交走熱的現(xiàn)象已成事實。

    湖墅路上的一家中介門店的經(jīng)紀(jì)人小吳最近是既高興又郁悶。“手頭有購房意向的客戶多了不少，每天要帶很多組客戶來回看房，但真正成交卻很難。”小吳坦言，產(chǎn)生交易難的主要問題，確實出在房東方面。

    小吳說，他最近帶一位買家連續(xù)看了綠城紫蘭公寓的兩套二手房，每每到最后的簽約關(guān)頭，房東都表示要漲價。“有一位是要求漲首付才肯賣，有一位是直接要漲總價。”

    據(jù)記者了解，這兩位房東都是溫州人，購房時間大約是在2010年中旬前后，也就是限購還未開始、而房價增幅很大的炒房熱期間，基本以32000元/平方米左右的價格，貸款買下了當(dāng)時所推的房源。“交房以后市場一直不好，所以折算下來這批房源的掛牌價格有些還不到30000元/平方米，虧了本錢，還很難出手。”

    但隨著最近利好政策的助推，房東們明顯感覺市場活躍度提高，買家入市情緒高漲。“這批房東中，有很多是當(dāng)年‘勒緊褲腰帶’來投資房產(chǎn)的，所以他們很希望買家能多付一些首付款，以緩解自己的資金壓力，或者直接通過漲價的方式減少這筆投資的損失。”

    小吳表示，尤其是同年開盤的那些項目，都或多或少存在這類“投資失利”的房東。于是在這波回暖潮中，也不乏漲價心態(tài)。“第二位房東幾乎都要在簽約協(xié)議上落筆了，卻臨時反悔說老價格不賣了，具體漲多少還沒確定。其實對于多少價位合適，他們心里也沒譜兒。”

買家淡定應(yīng)對

小幅微漲可接受，大漲拒不買賬

    王先生是新杭州人，畢業(yè)后就留在這里就業(yè)、成家，原先住的是一套古蕩西區(qū)的三居室，房源老舊且面積不到100平方米。他從2015年開始就在考慮換房，隨著一項項政策落地，他覺得時機已經(jīng)成熟。王先生告訴記者，他看好了西溪濕地板塊的大華西溪風(fēng)情排屋，二期疊排價格大約在420萬—430萬元/套上下，建筑面積有220平方米左右，毛坯。

    “誰知春節(jié)剛過，經(jīng)紀(jì)人就告訴我房東要提價10萬元。”王先生說，就像一盆冷水，瞬間澆滅了他的購房熱情。“我可以接受3萬元以內(nèi)的漲幅，但誰知一開口就是10萬元。房子還是原來的房子，并未出現(xiàn)任何優(yōu)化，那么這10萬元的漲幅支撐點在哪里？我不愿意為此埋單。”

    和王先生有相同考慮的買家絕不在少數(shù)。據(jù)記者了解，現(xiàn)在自住購房的二手房買家，他們考慮問題遠比前兩年細致。想要戶型、樓層、小區(qū)位置好的房子，還有一些細節(jié)如室內(nèi)采光、房間格局等也都考慮頗多。盡管密集落地的新政是促進了成交，但沒有改變市場原來的狀態(tài)，仍然是買方市場。

    “尤其是去年‘五改二’之后，可選擇的房源數(shù)量一下子暴增，所以買家根本不著急，有更多更好的房子可以慢慢選。”豪世華邦城西店的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，許多房東見到好的形勢就獅子大開口，像這樣盲目加價，基本上都會讓買家放棄這套房源。那些寄希望于憑著新政的東風(fēng)能迅速脫手房源或是補漲的房東，恐怕是要失望了。

    記者還咨詢了一些業(yè)內(nèi)人士，他們表示，整體市場活躍了以后，大家對市場預(yù)期就開始看好，不管是買家還是賣家，都表現(xiàn)得活躍起來。二手房是一個跳躍性市場，買賣雙方自主性很強，能選到一套合適的房子，即便房東稍微加了點價格，許多買家還是會接受的，但是如果漲價幅度太多，接受起來就不容易了。

業(yè)內(nèi)專家強調(diào)漲價并不普遍

投資性購房更需謹(jǐn)慎

    任何一個利好政策都會快速傳遞給市場，很多政策雖然沒有直接作用在成交量上，但卻加速了購房者的決策，這樣就會造成房價波動。多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，如果說前幾年杭州房地產(chǎn)市場的波動大致按年計算（甚至連續(xù)數(shù)年陷入停滯狀態(tài)），但現(xiàn)在的波動速度明顯加快，每個季度、每個月，甚至每周都會有變化。

    市場最關(guān)心的就是開年這波行情能否快速拉動房價？業(yè)內(nèi)人士覺得這個可能性很小。

    我愛我家市場評論員宋文杰認(rèn)為，即便部分掛牌房東的心理價格都會略微上浮，但受制于同板塊內(nèi)大量新房以及二手房的競爭壓力，所以真正把售價調(diào)高，且高價成交的房源少之又少。例如成交量排名靠前的小區(qū)如世茂·江濱花園、錢江·彩虹城、濱江·萬家花城、金地·自在城、欣盛·東方郡耀江·文鼎苑等，都有房東想要漲價的現(xiàn)象。但從大的市場層面來看，掛牌價、成交價，仍舊沒有出現(xiàn)很明顯的普漲，客戶連夜搶購、業(yè)主連夜提價的現(xiàn)象更是非常鮮見。

    業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，政策的刺激是不容忽視的，以契稅調(diào)整政策為例，雖然鼓勵的是改善購房，但是在恐漲心理作用下，市場上不論是剛需、改善抑或是投資都會被刺激到。

    但是利好是否會在這么短的時間內(nèi)促使房價上漲，且漲價后的房子能不能被市場消化，還需要經(jīng)過一定時間的考驗。此外，專家還提醒，今年市場在政策的影響下基本會延續(xù)2015年火熱的情況，但同時購房風(fēng)險在不斷加大，自住可以出手，但投資性購房一定要保持理智謹(jǐn)慎。

租賃市場持續(xù)活躍

面積越小越好租

    除了交易市場，租賃市場也保持著很高的熱度。

    根據(jù)愛上租市場部的統(tǒng)計，從近期主城區(qū)住宅租賃成交情況來看，下城區(qū)租賃成交排在首位，幾乎占到租賃總量的一半左右，其次是江干區(qū)、西湖區(qū)，上城區(qū)和拱墅區(qū)租賃比例相對較低。

    而在所有租賃房源當(dāng)中，面積段控制在30-49平方米以內(nèi)的小套房，尤其是僅有一居室的小戶型，占到了整個租賃市場的4成以上。其次，50-79平方米的兩室房源也是租房客傾向租賃的主力戶型，大約占到將近4成的比例。也就是說，活躍在租賃市場上的房源當(dāng)中，有將近80%的房源都是面積小于80平方米的一居室以及兩居室。150平方米以及更大面積的房源，僅占到全杭州租賃領(lǐng)域的1%。

    愛上租曾在2015年末做過一份數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一居室的平均租金以76.73元/平方米/月位居所有房型的租金首位。兩居室其次，單位面積租金為61.66元/平方米/月；三居室單位面積租金53.36元/平方米/月；四居室單位面積租金44.72元/平方米/月；五居室房屋面積利用效率最低，單位面積租金32.01元/平方米/月?？梢悦黠@看出，杭州市住宅租賃市場中，戶型與單位面積租金成負(fù)比。

    供求關(guān)系向來是決定價格的不二因素。正因為需求量廣泛，所以小面積戶型的租金一直居高不下，甚至還在持續(xù)上漲。

    同時，哪里的房租最貴，可能已經(jīng)不能再用老觀念來判斷了。根據(jù)最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，杭州市主城區(qū)租金最貴的區(qū)域為濱江區(qū)，而被稱為傳統(tǒng)市中心的西湖區(qū)，其租金則反而最低。

    例如目前濱江區(qū)的整體租金超過4500元/月，高居首位，而西湖區(qū)的租金則僅僅為3500元/月上下，和濱江區(qū)拉開了近千元的月租金差距。

    和2014年相比，2015年整個濱江區(qū)的租金價格大概出現(xiàn)了10%-15%的漲幅，比其他幾大城區(qū)漲幅都要明顯，得益于近年來區(qū)域內(nèi)超強的產(chǎn)業(yè)集聚力、大量高科技人才持續(xù)導(dǎo)入，有力支撐著濱江的消費需求。所以到了2016年，類似于濱江、未來科技城這樣人口密度持續(xù)增長的板塊，租賃業(yè)務(wù)及租賃均價還將出現(xiàn)一定幅度的增量。