房產(chǎn)權(quán)屬糾紛可提起民事訴訟 3月1日起正式實施

    昨天上午，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》，結(jié)合審判實踐中遇到的難點問題，對不動產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、善意取得等作出了相應(yīng)規(guī)定。據(jù)悉，最高法自2009年起就啟動調(diào)研，《解釋》共計22個條文，將于今年3月1日起正式實施。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)

不動產(chǎn)物權(quán)歸屬可提民事訴訟

　　現(xiàn)實中，圍繞房產(chǎn)歸屬而產(chǎn)生的糾紛非常多。物權(quán)法第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

　　最高法院民一庭庭長程新文表示，實踐中，有觀點認(rèn)為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記，就不能取得及享有不動產(chǎn)物權(quán)。已經(jīng)登記的不動產(chǎn)產(chǎn)生權(quán)屬爭議的，應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟撤銷或者變更登記。“這種觀點受眾頗廣，在很大程度上導(dǎo)致實踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，不僅徒增當(dāng)事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信。”

　　對此，《解釋》規(guī)定，因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意 轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)無效

　　老百姓買房最怕交付房款之后，房卻拿不到。“一房兩賣”甚至“多賣”的現(xiàn)象并不鮮見。而物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記制度，是保障尚未獲得物權(quán)的買房人等債權(quán)人權(quán)益的一項制度。根據(jù)物權(quán)法第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　程新文說，實踐中，對于現(xiàn)實登記權(quán)利人針對不動產(chǎn)的何種處分，會因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力，存在模糊認(rèn)識，一些案件中甚至出現(xiàn)不當(dāng)擴大預(yù)告登記效力的傾向。

　　為此，《解釋》第四條明確，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

關(guān)鍵詞：機動車

明確機動車轉(zhuǎn)讓雖未過戶但享有物權(quán)

　　近年來，有關(guān)船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢。機動車的二手交易也大量增加，實踐中機動車名實不符的情況也并不鮮見。如何處理好相關(guān)糾紛成為審判實踐中的熱點和難點。

　　《解釋》第六條明確，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。

　　程新文表示，根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，機動車等特殊動產(chǎn)物權(quán)變動，是交付即發(fā)生物權(quán)變動的效力。在一物之上既有物權(quán)又有債權(quán)時，一般而言，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。“具體到機動車等特殊動產(chǎn)之上，存在未辦理登記的受讓人與轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人的情況，通過轉(zhuǎn)讓人的交付取得特定動產(chǎn)物權(quán)的人，雖未辦理登記，但其已經(jīng)依法享有物權(quán)。換句話說，就是轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)人，包括破產(chǎn)債權(quán)人、人身損害債權(quán)人、強制執(zhí)行債權(quán)人、參與分配債權(quán)人，都應(yīng)當(dāng)排除于《物權(quán)法》所稱的善意第三人范疇之外。”

關(guān)鍵詞：按份共有

明確按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度

　　物權(quán)法第101條確立了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度，即按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。因表述較為簡單，遠遠不能解決優(yōu)先購買權(quán)行使的前提條件、方法等重要問題，還導(dǎo)致實踐運用及司法判斷標(biāo)準(zhǔn)不一、尺度各異。

　　為此，《解釋》通過六個條文、分別從按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的起始條件、同等條件的認(rèn)定、行使期間、主體范圍以及裁判保護等方面進行了規(guī)定，具有高度可操作性。

　　其中第九條規(guī)定：共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十二條規(guī)定：按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。

　　第十三條規(guī)定：按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十四條規(guī)定：兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。

關(guān)鍵詞：善意取得

何為善意取得有了明確規(guī)定

　　物權(quán)法規(guī)定了善意取得制度，即“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的”。司法實踐中，與善意取得相關(guān)的糾紛非常常見，廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中。

　　《解釋》第十五條規(guī)定了“善意”認(rèn)定的基本標(biāo)準(zhǔn)：“受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。”而第十六條、第十七條則分別就不動產(chǎn)善意取得中，受讓人非善意的認(rèn)定、動產(chǎn)善意取得中受讓人重大過失的認(rèn)定作出具體規(guī)定。

　　《解釋》第十六條規(guī)定：具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項；（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。真實權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

　　第十七條則規(guī)定：受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

　　此外，關(guān)于《物權(quán)法》中以“合理的價格”轉(zhuǎn)讓，判斷價格是否合理，《解釋》則明確，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。