一線城市樓市上演跨年瘋狂 業(yè)內(nèi)人士：最多持續(xù)到上半年

    延續(xù)去年下半年的行情，新年假期結(jié)束后，一線城市的樓市繼續(xù)火爆，上海成為這一輪上漲的典型，一二手市場均成交火爆，改善型需求成為主力，相比之下剛需顯得不足。

    針對火熱的一線城市樓市，深圳、上海等紛紛出臺調(diào)控政策，未來不排除進(jìn)一步收緊的可能。但快速上漲不可能長期持續(xù)，未來漲幅或?qū)⒎啪彙?/p>

導(dǎo)讀

    “一線城市樓市的量價(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年，下半年，新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說。

    2月23日，北京年后首場土地拍賣即迎來樓面價(jià)達(dá)4.7萬元/平米的地王。據(jù)測算，預(yù)計(jì)房價(jià)將在10萬/平米以上。

    這只是春節(jié)后一線城市樓市火熱行情延續(xù)的一個(gè)注腳。

    對于北上廣深而言，2015年無疑是一個(gè)樓市“大年”，尤其深圳憑借一枝獨(dú)秀的房價(jià)漲幅，后來居上；上海、北京的漲幅也均居前。而春節(jié)后，火爆似乎仍在持續(xù)，且有愈演愈烈之勢，甚至出現(xiàn)“過熱”的苗頭。

    高企的房價(jià)，成為了一線城市政府的頭等大事。2月4日，深圳市長許勤明確提出，正在研究房價(jià)調(diào)控政策。近日，一則“非深戶籍者購房需繳納的社保年數(shù)從此前的1年調(diào)整為3年”的傳聞更是在坊間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

    上海官方亦表示“要嚴(yán)防房價(jià)過快上漲，并嚴(yán)格執(zhí)行限購、二套房政策”。

    收緊的政策調(diào)控信號，疊加2015年回暖的樓市大量消耗掉的需求，使得分析人士多認(rèn)為，2016年一線城市房價(jià)將迎來調(diào)整。但在土地資源有限、供需關(guān)系等長期矛盾難以解決的制約下，調(diào)整可能僅僅意味著“漲幅放緩”。

一線城市樓市上演跨年瘋狂

    經(jīng)歷了春節(jié)期間短暫的冷清，樓市的瘋狂再度在一線城市輪番上演。

    據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后首周內(nèi)，北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達(dá)6048套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來最高值。其中，北京二手房成交均價(jià)為每平方米4.15萬元，較2015年全年均價(jià)約上漲5%。有分析人士指出，如果在并不特別偏遠(yuǎn)的地段買房，300萬已經(jīng)是北京的“起步價(jià)”。

    上海更是屢屢被曝出春節(jié)后房東跳價(jià)，但銷售依舊火爆。在剛剛過去的2015年，上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場，成交量也創(chuàng)下歷史新高，成交均價(jià)同比上漲18%。

    去年房價(jià)漲幅最快的深圳亦“不甘落后”。經(jīng)歷了春節(jié)一周的“零成交”后，2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價(jià)為91965元/平，突破9萬大關(guān)。

    但值得注意的是，這一高均價(jià)的出現(xiàn)是因?yàn)楦叨藰潜P海上世界雙璽項(xiàng)目的入市。不過，據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會2月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新房成交均價(jià)達(dá)46515元/平米，同比漲幅為74%。

    易居研究院近日發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)研顯示，2015年房價(jià)暴漲的深圳，房價(jià)收入比已經(jīng)高達(dá)25.8，位列全國之首，同比增幅達(dá)27.6%，而全國的平均值為7.2。易居研究院研究員曹倪娜稱：“深圳已經(jīng)出現(xiàn)短期泡沫。”

    僅有廣州仍保持“溫和”狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周廣州共網(wǎng)簽新建住宅822套，處在周成交低位，均價(jià)僅在16883元/平米。

    除了房價(jià)上漲，一線城市的土地市場升溫也在春節(jié)后持續(xù)。2月23日，北京年后的首場土地拍賣在大興區(qū)拍出樓面價(jià)達(dá)4.7萬的新地王。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，未來房價(jià)將在10萬/平米以上。而目前，同一區(qū)域普通住宅售價(jià)最高的項(xiàng)目均價(jià)僅在4.5萬。

新一輪政策寬松無視一線城市

    新的一年開始后，高層去庫存政策進(jìn)一步推出，多個(gè)二三線城市出臺寬松政策。但一線城市的火爆，與近期的全國性政策利好似乎并無太大關(guān)聯(lián)。

    央行的首付20%新政，執(zhí)行限購的一線城市并不在其影響之列；而財(cái)政部自2月22日實(shí)施的“房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠”政策，北上廣深僅適用于“對個(gè)人購買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅”。

    實(shí)際上，一線城市僅購買144平米以上的首套房，將享受到稅費(fèi)減半的優(yōu)惠。眾多業(yè)內(nèi)人士指出，僅此一條利好，所影響的房屋結(jié)構(gòu)只是少數(shù)，對一線城市的作用并不明顯。

反之，在其他城市紛紛放松調(diào)控去庫存之際，為了應(yīng)對高房價(jià)的一線城市在釋放調(diào)控收緊的信號。

    雷聲最大的是深圳。近幾日，包括地產(chǎn)商、銀行人士等在內(nèi)的多方信源均指出，從3月1日起，深圳將很可能執(zhí)行新政，非深戶籍者購房需繳納的社保年數(shù)從此前的1年調(diào)整為3年。一位開發(fā)商人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“1改3”的政策已經(jīng)是八九不離十了。對比其它一線城市，深圳對非戶籍人口的限制是最寬松的，改變也在意料之中。

    深圳市規(guī)土委此前對媒體回應(yīng)稱，目前政策正在研究之中，還沒有收到正式通知。銀行人士則表示，暫未收到通知，但已在加緊審批非深戶資料了。

    此前，官方已經(jīng)釋放出了“調(diào)控”信號。2月4日，深圳市長許勤在市人大會議的記者會上指出，為把房價(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間，深圳“正在研究調(diào)控政策”。

    另一方面，針對深圳樓市廣被質(zhì)疑的“中介炒房”之風(fēng)，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會已在近日發(fā)文，嚴(yán)令禁止。

    而上海市政府則在近日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》的通知。通知指出，要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。這被很多業(yè)內(nèi)人士解讀為上海樓市調(diào)控收緊的信號。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，現(xiàn)在增加市場供應(yīng)的方法就是把戶型做小，從而增加套數(shù)。客觀上，這一調(diào)整也會起到控制房屋總價(jià)的效果。

    早在四季度工作會議上，上海市委書記韓正明確表示，上海樓市存在結(jié)構(gòu)性問題，要把控制房價(jià)作為重要調(diào)控目標(biāo)。此外，上海市發(fā)改委和房管局的領(lǐng)導(dǎo)亦指出，要嚴(yán)防房價(jià)過快上漲，并嚴(yán)格執(zhí)行限購、二套房政策。

    上海一位房地產(chǎn)咨詢?nèi)耸扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，據(jù)房管局內(nèi)部人士透露，年后二套房貸將會收緊。

一線城市房價(jià)會調(diào)整嗎？

    即使是在政策風(fēng)聲之前，部分業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開始看空深圳房價(jià)，他們預(yù)計(jì)，2016年深圳房價(jià)將迎來調(diào)整。

    易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱指出，在投機(jī)炒房推波助瀾之下，購買力和房價(jià)之間已經(jīng)產(chǎn)生明顯斷層，再加上資本市場利好在2016年難以重現(xiàn)，所以對2016年深圳房價(jià)不能預(yù)期太高，特別是部分房價(jià)上漲過快的高端項(xiàng)目，可能會存在一定壓力。

    美聯(lián)物業(yè)則指出，政策如果落地，擁有購房資格的人士將縮減，并將引起市場觀望情緒，成交量會下降，這一時(shí)效估計(jì)在半年左右。事實(shí)上，深圳這一輪的房價(jià)上漲，與“投資客”盛行不無關(guān)聯(lián)。有數(shù)據(jù)顯示，深圳的投資投機(jī)需求占比超過三成，甚至部分區(qū)域超過五成。

    易居研究院副院長楊紅旭，更是在“看跌”深圳房價(jià)。楊紅旭表示，“此政出后，觀察市場反應(yīng)，可能將深圳房價(jià)下跌預(yù)警等級，由黃色升級為橙色。”

    此前，針對深圳樓市的瘋狂，楊紅旭就已經(jīng)建議升級限購，除延長納稅時(shí)間外，還可采用提高二套房貸利率，將二手房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅嚴(yán)格按差額的20%征收。

    但對于上海的后市走向，輿論一般較為偏向“上漲”。

    丁祖昱指出，2016年的上海房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，再上臺階難度較大，但往下調(diào)整空間也不大，從成交量看上下也就5%-10%浮動(dòng)空間；房價(jià)還會穩(wěn)步攀升，不過由于2015年上升幅度較大，今年的漲幅會放緩。

    楊紅旭從數(shù)據(jù)的角度給出了預(yù)測。按近幾年的慣例，上海住宅存銷比一旦降至14個(gè)月以下，房價(jià)就會上漲；反之則容易下跌。當(dāng)前的存銷比已是8個(gè)月左右，為2013年低點(diǎn)，因此房價(jià)甚至?xí)铀偕蠞q。

    張宏偉則指出，2015年“330新政”以來，大中城市房地產(chǎn)市場成交量價(jià)回升主要是因?yàn)檫^去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，但未來樓市不會一直保持這樣的走勢。

    “一線城市樓市的量價(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年，下半年，新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。”張宏偉說。