誰(shuí)有權(quán)讓小區(qū)拆圍墻？專(zhuān)家稱(chēng)開(kāi)放小區(qū)需居民同意

    關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》近日印發(fā)，其中提出，加強(qiáng)街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級(jí)明確新建街區(qū)面積，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)”這句話(huà)，昨日引發(fā)熱議，已建成小區(qū)誰(shuí)有權(quán)決定開(kāi)放？今后沒(méi)有封閉式小區(qū)，是否意味著小區(qū)不再有物業(yè)？小區(qū)開(kāi)放后安全如何保證？對(duì)于這些公眾關(guān)心的問(wèn)題，昨日新京報(bào)記者采訪了相關(guān)專(zhuān)家。

1 現(xiàn)有小區(qū)為何需要拆掉圍墻？

    去一個(gè)不遠(yuǎn)的地方，從地圖上看，明明直線(xiàn)距離很近，但實(shí)際上一個(gè)龐大的院子橫在眼前，要過(guò)去的話(huà)，只能繞過(guò)大院或小區(qū)，走很遠(yuǎn)的路才能到達(dá)目的地，這是不少市民日常生活中都會(huì)遇到的問(wèn)題。

    城市規(guī)劃專(zhuān)家說(shuō)，其實(shí)北京的道路寬度并不比國(guó)際上其他大城市窄，甚至要更寬，但擁堵的很大一個(gè)原因，就是城市支路等毛細(xì)血管不通暢，道路微循環(huán)不好。

    此前在網(wǎng)絡(luò)上流傳的一張照片也顯示，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京，能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路，而北京地區(qū)只看得到成片的大院、小區(qū)和稀疏的城市道路。

    國(guó)家發(fā)改委綜合運(yùn)輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，西方國(guó)家城市發(fā)展一直是小街區(qū)，路網(wǎng)密，不會(huì)像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細(xì)血管堵塞的情況，

    而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通，而且從多個(gè)方面影響了城市生活。專(zhuān)家說(shuō)，大部分生活性的街道上，應(yīng)該有更良好的關(guān)系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的環(huán)境、步行空間、綠帶、休憩場(chǎng)所等，會(huì)讓人很舒服。而如果走在一條街上，旁邊只是圍墻，你就會(huì)覺(jué)得這條路很長(zhǎng)。

    記者了解到，此前北京的規(guī)劃部門(mén)也對(duì)大院拆墻透綠進(jìn)行了探索和努力。比如結(jié)合具體項(xiàng)目，如果是大院里的項(xiàng)目要改擴(kuò)建申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃，規(guī)劃部門(mén)就會(huì)要求其將大院里的一些支路，隨著項(xiàng)目建設(shè)騰退干凈，地上沒(méi)有建筑物，將來(lái)如果拆了院墻，這些支路就有通行的可能性。

2 誰(shuí)有權(quán)讓小區(qū)開(kāi)放內(nèi)部道路？

    北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，對(duì)于已有小區(qū)是否開(kāi)放，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。

    他說(shuō)，一個(gè)小區(qū)使用的土地，無(wú)論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開(kāi)發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個(gè)購(gòu)房的業(yè)主“頭上”。同時(shí)，《物權(quán)法》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對(duì)于已有的小區(qū)來(lái)說(shuō)，是否開(kāi)放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。

    北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，意見(jiàn)中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，用了“逐步”一詞。他認(rèn)為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時(shí)再變更，或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無(wú)法居住需重建時(shí)再變更。

    昨日有人提出，小區(qū)的綠地、道路等是否計(jì)入到買(mǎi)房時(shí)公攤面積，如果是的話(huà)，小區(qū)開(kāi)放應(yīng)給買(mǎi)房的業(yè)主予以補(bǔ)償。

    專(zhuān)家表示，就北京而言，小區(qū)的綠地、道路等是沒(méi)有計(jì)入到買(mǎi)房的公攤面積中的。這些面積屬于業(yè)主共有面積，業(yè)主擁有土地使用權(quán)，但不是分?jǐn)偯娣e。

    中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，但推行時(shí)應(yīng)尊重大家意愿和需求。

    王衛(wèi)國(guó)表示，小區(qū)道路如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來(lái)講屬于小區(qū)業(yè)主，按照物權(quán)法的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車(chē)等其他很多功能。此外，完全打開(kāi)也涉及安全和民眾觀念等問(wèn)題，政府不能強(qiáng)行推行，要尊重《物權(quán)法》。

3 開(kāi)放使用小區(qū)道路如何補(bǔ)償？

    如何釋放小區(qū)中的道路資源？王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，從法律上講，政府要協(xié)商推進(jìn)，比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)必要協(xié)商，還要進(jìn)行補(bǔ)償。

    同時(shí)，要區(qū)別對(duì)待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區(qū)業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調(diào)；對(duì)于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求，圍墻打開(kāi)對(duì)于緩解交通沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的意義，反而增加了安全隱患，就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能，以及業(yè)主寧?kù)o和安全的需求”。

    此外，對(duì)于單位大院，王衛(wèi)國(guó)表示，比住宅小區(qū)的問(wèn)題要簡(jiǎn)單一些，很多是國(guó)有單位，但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論。

    這里面的關(guān)鍵問(wèn)題是土地使用權(quán)，它包括兩類(lèi)，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。國(guó)有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán)，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán)。

    王衛(wèi)國(guó)表示，劃撥土地使用權(quán)是無(wú)償取得的，這個(gè)使用權(quán)政府可隨時(shí)收回，只要適當(dāng)補(bǔ)償即可；對(duì)于出讓土地使用權(quán)，政府強(qiáng)制收回時(shí)必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來(lái)不便的補(bǔ)償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來(lái)不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施，包括如噪音、污染等一系列問(wèn)題，都要統(tǒng)籌進(jìn)行。

4 街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消？

    北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，新建小區(qū)街區(qū)化，從理論上講是做得到的。比如在香港、澳門(mén)，就有不少都是以單獨(dú)的樓棟為單元。

    那如果都是單獨(dú)的樓棟，沒(méi)有了小區(qū)，沒(méi)有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費(fèi)？

    對(duì)此，樓建波說(shuō)，所謂物業(yè)，是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù)。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護(hù)的。所以將來(lái)也會(huì)劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時(shí)的規(guī)劃來(lái)確定。

    “物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化。”樓建波說(shuō)，因此物業(yè)公司不會(huì)消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過(guò)去是一個(gè)小區(qū)封閉起來(lái)，門(mén)口有保安值守，將來(lái)物業(yè)的保安則可能是在樓門(mén)口來(lái)值守，而開(kāi)放后的道路上則由警察來(lái)巡邏。

    至于道路開(kāi)放后是否會(huì)切割小區(qū)，造成物業(yè)不好管理？樓建波認(rèn)為這也不是問(wèn)題，“現(xiàn)在有些小區(qū)也是被一條市政路分開(kāi)了，并沒(méi)有影響到物業(yè)管理。”

    同時(shí)，樓建波建議，在具體執(zhí)行時(shí)不能“一刀切”，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況逐步推進(jìn)。“街區(qū)制是一個(gè)系統(tǒng)工程，不能分割開(kāi)。比如街區(qū)制的一大目的就是打開(kāi)大院或小區(qū)，形成微循環(huán)的道路，那么如果三個(gè)小區(qū)挨著，一個(gè)小區(qū)打開(kāi)了，另外兩個(gè)沒(méi)有打開(kāi)，道路還是循環(huán)不了，反而成為了斷頭路。”

5 圍墻打開(kāi)怎么保障小區(qū)安全？

    推行街區(qū)制后，很多人擔(dān)心，以后小區(qū)的物業(yè)如何管理？小區(qū)的安全隱患是不是會(huì)增加？中國(guó)人民公安大學(xué)治安學(xué)院教授王太元認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題不能一概而論，不是所有小區(qū)打開(kāi)就會(huì)影響安全，也不是所有小區(qū)打開(kāi)就對(duì)交通有利，要看小區(qū)的封閉狀態(tài)和大交通之間的關(guān)系才能確定。

    王太元表示，所有的小區(qū)全部推行街區(qū)化是不科學(xué)的，有些社區(qū)不適合開(kāi)放，比如小區(qū)內(nèi)道路以及周?chē)鷹l件環(huán)境并不適合開(kāi)放，因此應(yīng)該實(shí)事求是、因地制宜。在推行時(shí)，需要進(jìn)行大量的調(diào)查工作，如社會(huì)治安各種手段相互協(xié)調(diào)的工作等等。

    此外，王太元指出，小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來(lái)解決，封閉也不能解決安全問(wèn)題，要靠管理和防范等多個(gè)方面，如加強(qiáng)巡邏、守護(hù)等多種措施加強(qiáng)治安。

    小區(qū)打開(kāi)后，通行車(chē)輛多了，噪音問(wèn)題如何解決，是否會(huì)擾民？王太元認(rèn)為，首先要看擾民到什么程度，通過(guò)調(diào)查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻，對(duì)于不同的問(wèn)題。包括噪音，涉及的問(wèn)題都要制定具體的、有針對(duì)性的措施進(jìn)行解決，不能一刀切。

6 學(xué)區(qū)房劃分是否會(huì)受街區(qū)影響？

    中國(guó)教育科學(xué)研究院研究員儲(chǔ)朝暉表示，原來(lái)城市設(shè)計(jì)中，單位大院比較多，這與行政管理體制相關(guān)，單位管一切，之后逐漸由單位制管理向社區(qū)管理的方向逐漸轉(zhuǎn)變，從其他國(guó)家的城市管理經(jīng)驗(yàn)看，這是一個(gè)大趨勢(shì)。

    對(duì)學(xué)區(qū)房和擇校來(lái)說(shuō)，與以前單位邊有個(gè)很好的學(xué)校有直接關(guān)系，如之前北京取消的共建學(xué)校，就屬于單位和學(xué)校的共建?，F(xiàn)在，城市管理理念在逐漸的改變。

    因此，小區(qū)打開(kāi)后對(duì)學(xué)區(qū)房可能會(huì)有一定影響。儲(chǔ)朝暉分析說(shuō)：“街道和小區(qū)，是過(guò)去學(xué)區(qū)如何劃分主要考慮的一個(gè)重要因素。未來(lái)小區(qū)打開(kāi)后，如果不改變街道的管轄，應(yīng)該不會(huì)有太大的直接影響，如果打開(kāi)后改變街區(qū)的管轄，可能會(huì)影響到學(xué)區(qū)房”。

    儲(chǔ)朝暉認(rèn)為，對(duì)于學(xué)區(qū)房應(yīng)總體考慮，一方面，一個(gè)好學(xué)校是長(zhǎng)期積累起來(lái)的，周?chē)用褚草^為穩(wěn)定，除了新建小區(qū)，要改變是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，不會(huì)出現(xiàn)劇烈的變化；另一方面，學(xué)區(qū)房從推動(dòng)教育均衡來(lái)說(shuō)，屬于浮在水面上的“浮標(biāo)”，顯示水位在哪里，但不要把目標(biāo)盯著浮標(biāo)，實(shí)際問(wèn)題是教育均衡問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題解決之后浮標(biāo)自然會(huì)往下降，“學(xué)區(qū)房只是浮標(biāo)，如果水位改變，浮標(biāo)高低也會(huì)改變。水位就是指房子的價(jià)值” 。

    最后，儲(chǔ)朝暉表示，作為城市社區(qū)管理，從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，從公共資源提供上應(yīng)該注重公平、均衡，公共服務(wù)職能應(yīng)由政府整體考慮，而不是根據(jù)社區(qū)和周?chē)鷨挝徊块T(mén)過(guò)多掛鉤。

發(fā)改委：不是小區(qū)所有道路都要變成公共道路

    21日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)發(fā)布，關(guān)于“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”的規(guī)定迅速引起公眾關(guān)注，尤其“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”一條。是不是以后所有小區(qū)四面圍墻都要拆了？是不是小區(qū)內(nèi)部道路全都公共化，一下樓就是大小馬路？昨日國(guó)家發(fā)改委城市規(guī)劃專(zhuān)家接受南都記者采訪解釋?zhuān)蜷_(kāi)已建成住宅小區(qū)不會(huì)一刀切，也非簡(jiǎn)單“拆墻破院”。

不是所有已建成住宅小區(qū)都要打開(kāi)

    昨日，國(guó)家發(fā)改委城市與小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心總規(guī)劃師、規(guī)劃院院長(zhǎng)、教授級(jí)高級(jí)城市規(guī)劃師沈遲向南都記者表示，已建成住宅小區(qū)和單位大院打開(kāi)，不是馬上都要改，另外改也是需要條件的。

    其實(shí)文件已經(jīng)做出說(shuō)明，打開(kāi)住宅區(qū)的目的，不是簡(jiǎn)單把圍墻拆了，以開(kāi)放整個(gè)社區(qū)，而是為了“解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題”。一些城市居住區(qū)的路網(wǎng)布局已經(jīng)較密，城市主干路、主次支路的匹配得當(dāng)，那么即使一個(gè)居住小區(qū)相對(duì)封閉，也就沒(méi)有打開(kāi)再開(kāi)支路的必要了。也就是說(shuō)，如果某一個(gè)住宅小區(qū)的道路公共化之后，對(duì)于城市干道的交通流量也沒(méi)有影響，那也同樣沒(méi)有必要去改。

    即使對(duì)于新建住宅小區(qū)，《意見(jiàn)》也強(qiáng)調(diào)了“原則上”不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。沈遲說(shuō)，比如有的住宅小區(qū)在遠(yuǎn)郊，通過(guò)一條路進(jìn)出城市，那也不是一定要采用街區(qū)制的形勢(shì)，或者一定要打開(kāi)。“要看具體規(guī)劃的情況，不會(huì)一刀切”，沈遲說(shuō)，大規(guī)模的封閉小區(qū)打開(kāi)之前，也還需要做好路網(wǎng)規(guī)劃、規(guī)劃銜接等一系列工作。

還會(huì)有相對(duì)封閉的居住小區(qū)和居住組團(tuán)

    沈遲說(shuō)，在1993年制定、2002年修訂的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》里其實(shí)已經(jīng)有了這樣的規(guī)劃思路。其中將城市居民生活聚集地，分為從大到小的城市居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)三類(lèi)。

    規(guī)劃學(xué)者、中山大學(xué)教授袁奇峰說(shuō)，現(xiàn)在一個(gè)居住區(qū)通常約1平方公里的面積。居住區(qū)以下切割成四五個(gè)約25公頃的居住小區(qū)，也就是通常所說(shuō)的“小區(qū)”。目前我國(guó)很多城市的公共道路切割都停留在居住區(qū)這一級(jí)別，“典型的就是深圳”，小區(qū)內(nèi)部道路多私有化。

    沈遲說(shuō)，實(shí)際上，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)的方式，也不是把這個(gè)小區(qū)所有的道路都變成公共道路，而是根據(jù)該地整個(gè)路網(wǎng)的規(guī)劃需要，將原先被主干路包圍的封閉的大型居住區(qū)分成若干個(gè)居住小區(qū)，從而開(kāi)辟出一些可以過(guò)境的公共道路，通常是區(qū)別于主干路的主次支路，就能優(yōu)化整個(gè)區(qū)域的路網(wǎng)。

    這也就是說(shuō)，市民關(guān)于出門(mén)下樓就是馬路的擔(dān)心，并不必要，因?yàn)檫€會(huì)有相對(duì)封閉的居住小區(qū)和居住組團(tuán)，保障居民的生活空間，只是之前的小區(qū)太大了，所以才要“逐步打開(kāi)”。根據(jù)2002年版的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》就要求“小區(qū)內(nèi)應(yīng)避免過(guò)境車(chē)輛的穿行，道路通而不暢”。沈遲說(shuō)，所謂“通而不暢”，就是不讓車(chē)速太快，影響安全。

不是要讓小區(qū)開(kāi)放 而是著眼路網(wǎng)結(jié)構(gòu)

    “是著眼于路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，而不是要讓小區(qū)開(kāi)放”，沈遲說(shuō)，未來(lái)小區(qū)管理單元可以更加分散化，比如一棟或者幾棟在一塊，而不是好幾百棟樓一塊兒封閉式管理，一是阻礙城市交通，同時(shí)也顯得居住區(qū)活力不足。

    沈遲還向記者表示，對(duì)于城區(qū)來(lái)說(shuō)，特別應(yīng)該抓住舊城改造和整片區(qū)域棚改的契機(jī)，做好路網(wǎng)規(guī)劃，不能再搞封閉式的大院。一個(gè)城市如果一平方公里以?xún)?nèi)有80個(gè)路口才會(huì)顯得城市有活力。巴塞羅那有108個(gè)路口，而北京可能只有20-30個(gè)，所以顯得生活氣氛不足。

    沈遲也建議，目前只有城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，這是不夠的，應(yīng)該同步進(jìn)行整個(gè)城市街區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范。中央發(fā)布的意見(jiàn)也要求，樹(shù)立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級(jí)配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。“配級(jí)合理的道路系統(tǒng)規(guī)劃出來(lái)之后，封閉小區(qū)也就搞不成了”，沈遲說(shuō)。 南都記者吳斌 程思煒 發(fā)自北京

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

打開(kāi)住宅小區(qū)仍需配套政策

專(zhuān)家稱(chēng)應(yīng)充分尊重業(yè)主權(quán)益，物業(yè)管理升級(jí)、治安與配套設(shè)施也需跟進(jìn)

    中國(guó)社科院城市與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)室主任王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)內(nèi)交通規(guī)劃上只注重主干道，沒(méi)有預(yù)留“毛細(xì)血管”，而封閉小區(qū)不斷出現(xiàn)，對(duì)路網(wǎng)形成割裂，破壞了道路微循環(huán)系統(tǒng)，人們出行，無(wú)論長(zhǎng)途短途都擠在主干道上，從而引發(fā)城市交通痼疾。中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)石楠說(shuō)，比如高校，在國(guó)外基本上是開(kāi)放的。

    但專(zhuān)家認(rèn)為，開(kāi)放小區(qū)具體實(shí)施上，不僅是“拆墻破院”那般簡(jiǎn)單，還要從物業(yè)管理、治安、物權(quán)等方面出臺(tái)后續(xù)配套政策。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛認(rèn)為，政策執(zhí)行難點(diǎn)主要在于既有住宅小區(qū)上，由于小區(qū)配套設(shè)施、道路綠地等在權(quán)屬上仍歸業(yè)主所有，開(kāi)放小區(qū)應(yīng)充分尊重小區(qū)業(yè)主權(quán)益，出臺(tái)配套政策，考慮利益重新分配與調(diào)整。

    石楠表示，開(kāi)放小區(qū)涉及到既有小區(qū)業(yè)主權(quán)益的維護(hù)、物業(yè)管理的升級(jí)、治安與配套設(shè)施的跟進(jìn)等問(wèn)題，仍需在制度上與法律上出臺(tái)配套政策，也需要根據(jù)小區(qū)所在地段特征妥善處理開(kāi)放方式?！兑庖?jiàn)》中，“原則上”“逐步”等字眼也體現(xiàn)了政策落地必將是循序漸進(jìn)的過(guò)程。

    廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧認(rèn)為，最近幾十年以來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成街區(qū)分割，像番禺華南板塊這樣面積龐大的郊區(qū)板塊被“割裂”的現(xiàn)象尤其明顯，小區(qū)封閉之后，原來(lái)需由政府承擔(dān)的部分城市管理責(zé)任落到小區(qū)物管身上。如果重新打開(kāi)小區(qū)大門(mén)，意味著這種社會(huì)管理職能重回政府之手，政府需在治安管理、鄰里糾紛等社會(huì)治理方面傾注更大的人力財(cái)力。他認(rèn)為，新政實(shí)施，對(duì)老八區(qū)的意義更大，因?yàn)樽罱鼛啄昀铣菂^(qū)加強(qiáng)了封閉式管理，一方面增加了停車(chē)收入，但與此同時(shí)大大增加了交通阻塞。

    廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀察人士米思圖則認(rèn)為，中央文件提到開(kāi)放小區(qū)，并非意味著要將小區(qū)內(nèi)的所有配套設(shè)施都免費(fèi)“對(duì)外”，只是道路資源對(duì)外開(kāi)放。對(duì)于大部分小區(qū)來(lái)說(shuō)，這些“對(duì)外開(kāi)放”的道路資源主要用于步行，只有少數(shù)超大型小區(qū)的一些道路資源需要開(kāi)放給機(jī)動(dòng)車(chē)。“開(kāi)放大門(mén)之后如果能讓步行距離控制在15分鐘內(nèi)是好事”，米思圖建議可通過(guò)未來(lái)新建的住宅小區(qū)試行對(duì)公眾開(kāi)放、增加街道居委會(huì)及NGO的社區(qū)治理功能等方式，以此逐步提升市民“開(kāi)放小區(qū)大門(mén)”的觀念。