觀察:"租售并舉"引爭議 廉租房為何改"租"為"售"?

    不少地區(qū)試水廉租房“租售并舉”引爭議

    廉租房為何改“租”為“售”？

    對話人： 編 輯 王明峰 記 者 王 煒 汪志球 專 家 牛鳳瑞（中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員）

　　新聞事件

    近日，河南省新鄉(xiāng)市在該省率先試水出售廉租房。

    據(jù)了解，新鄉(xiāng)首批出售1212套，單套面積不超過50平方米，售價在每平方米901元到1400元之間。購買者對該房擁有有限產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)不準上市交易，5年后經(jīng)房改部門審核準入上市后，須向政府退回優(yōu)惠補貼和補交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益。

    這種廉租房“租售并舉”的做法，肇始于貴州。2008年11月，貴州省安順市在全國首次嘗試。隨后，甘肅、云南、福建、安徽等地也推出廉租房銷售辦法。

    而新鄉(xiāng)的做法再次“一石激起千層浪”。廉租房能否出售，再度引發(fā)人們的議論。

    一問：

    廉租房能出售嗎？

    編輯：廉租房，顧名思義，“租”是核心含義，那為什么這么多地方要賣呢？國家政策對廉租房屬性是怎么規(guī)定的？

    王煒：在現(xiàn)行的《廉租住房管理辦法》中，并沒有對廉租房租售并舉進行限制。從國家有關(guān)部門的口徑看，對當各地根據(jù)實際情況進行的保障方式探索也沒有表示反對。

    目前，探索廉租房租售并舉的主要是中西部地區(qū)的少數(shù)城市，廉租房建設(shè)資金不足是這些城市迫不得已搞租售并舉的主要原因。

    在保障性住房體系中，廉租房是唯一全部依靠政府投入的品種。盡管中央財政今年加大了對中西部地區(qū)廉租房建設(shè)的補貼標準，西部地區(qū)為400元/平方米，中部地區(qū)為300元/平方米，但目前中西部地區(qū)廉租房建設(shè)成本普遍在1500元/平方米以上，加上這些城市土地出讓收益、住房公積金增值收益都比較少，主要的資金壓力都落在地方財政上。但中西部地區(qū)的財政狀況十分緊張，很難保證廉租房建設(shè)資金。在這樣的情況下，通過出售一部分廉租房，地方政府可以及時收回一些投資，用于進行下一步的開發(fā)建設(shè)，確實也是符合當?shù)貙嶋H情況的一種探索。    

    汪志球：解決廉租房建設(shè)資金不足難題，是貴州試水廉租房租售并舉的根本原因。

    依據(jù)貴州省2009—2011年廉租住房規(guī)劃，３年內(nèi)，貴州省要將人均住房建筑面積15平方米以下的２７．４萬戶低收入家庭納入保障，除國家補助外，各級地方政府需配套資金100多億元。貴州省情是“欠發(fā)達、欠開發(fā)”，財政根本拿不出這么多的配套資金，今年上半年，貴州省僅到位７．５億元。貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長李光榮表示，租售并舉的機制，有利于快速擴大廉租房的建設(shè)規(guī)模，實現(xiàn)資金的循環(huán)使用，解決住房困難戶的住房難，減少房產(chǎn)管理部門管理成本。

    牛鳳瑞：建廉租房，地方要匹配相應(yīng)資金，而往往地方資金緊張，賣出以后，可以回收一部分資金。如果運用得好，可以建更大規(guī)模、更多的廉租房。這是好事。但廉租房賣出以后，就不叫廉租房了，性質(zhì)就像經(jīng)適房、兩限房一樣，只不過價格低一點。

    要注意的是，有能力買得起廉租房的，應(yīng)算“夾心層”，而非廉租房要保障的低收入階層。廉租房出售的做法，會不會有擠出效應(yīng)，把最該保障的那部分人擠出去呢？這是個問題。

    二問：

    廉租房出售怎么管理？

    編輯：各地廉租房“租售并舉”尚處在探索中，很多制度還不完善，出售后怎么管理也是一大問題，各地市針對廉租房出售都有什么管理制度？

    汪志球：為保障廉租房銷售順利實施，貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳先后下發(fā)《貴州省關(guān)于廉租住房出售的指導(dǎo)意見》、《貴州省建設(shè)廳關(guān)于廉租住房出售的補充意見》兩份文件。各地州也制定了具體實施意見，保證廉租房出售有法可依。

    文件嚴格規(guī)定了廉租房出售對象必須具備的４個條件，包括家庭人均月收入低于當?shù)厝嗣裾贫ǖ某鞘凶畹蜕畋Ｕ蠘藴驶虺鞘械褪杖爰彝ナ杖霕藴?、家庭人均住房建筑面積低于住房保障面積標準等，同時必須實行政府定價。而在售后管理上，保障對象在繳清購房款和維修基金后，由住房保障部門協(xié)助其辦理《房屋所有權(quán)證》，但須在“附記”欄中注明“廉租住房”和“有限產(chǎn)權(quán)”字樣，家庭成員享有共有產(chǎn)權(quán)，５年內(nèi)不準上市交易。

    王煒：從各地出臺的廉租房銷售管理辦法看，除了保障對象不同，這種用于銷售的廉租房與經(jīng)濟適用房已經(jīng)沒有明顯區(qū)別，因此在管理上，可參照經(jīng)濟適用房的管理制度。簡單來說，就是嚴把準入審核關(guān)，嚴格執(zhí)行50平方米的建設(shè)標準，避免這種可售的廉租房再成為利益尋租工具。同時，應(yīng)加強對購買者的收入審核，確保其具備足夠支付能力的情況下再出售，否則有可能會使保障對象因為經(jīng)濟負擔過大，導(dǎo)致家庭基本生活出現(xiàn)問題。

    牛鳳瑞：購房者一旦購買，就擁有了產(chǎn)權(quán)，5年以后，即使補償了地價、差價，但畢竟當初占用了公共資源。而低收入家庭的收入在變，家庭人口結(jié)構(gòu)也在變，這就給管理留下了后遺癥。因為是永久持有，即使不出租，也可在親屬之間或者私下交易，這就凸現(xiàn)了政策設(shè)計的局限。

    三問：

    廉租房賣了以后咋辦？

    編輯：出售廉租房可以加快回籠政府建設(shè)資金，但也會造成房源減少。低收入家庭是動態(tài)的，今天可能是這100家，政府把房子賣了，那下100家怎么辦？從長遠看，廉租房保障工作應(yīng)該怎么做？

    汪志球：有關(guān)專家認為，廉租房出售可以作為一種模式推行，但必須要把供應(yīng)對象控制好，同時完善管理制度，謹防部分人借此尋租牟利。另外，出售廉租房，是為了解決資金難題，國家應(yīng)該加大對落后地區(qū)廉租住房保障工作的支持力度，提高專項資金補助標準，或能出臺相關(guān)金融、信貸扶持政策，給予財政困難地區(qū)最大限度的資金支持。

    王煒：事實上，應(yīng)當充分看到廉租房出售存在的風險。隨著住房保障覆蓋面擴大，一定要保證政府手中有足夠的房源用于出租。如果建設(shè)一批就賣掉一批，盡管解決了眼前的問題，但很可能導(dǎo)致幾年后政府手中“無房可保”。我認為各地應(yīng)當嚴格控制廉租房租和售的比例，對當?shù)氐牧夥啃枨髴?yīng)做到心中有數(shù)，最起碼要保證用于出租的房源數(shù)量在增長。有關(guān)部門應(yīng)加強引導(dǎo)和管理，避免地方政府只顧眼前利益“亂賣”。

    要解決人們對廉租房租售并舉的爭論，歸根到底還是要設(shè)法解決中西部地區(qū)廉租房建設(shè)資金。記者獲悉，中央財政明年已確定要適度提高對中西部廉租房建設(shè)的資金補貼。同時，住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點也已經(jīng)開始，有助于進一步拓寬保障性住房建設(shè)資金來源。另一方面，地方政府也應(yīng)該積極想辦法，保障不低于10%的土地出讓凈收益用于廉租房建設(shè)，保障中央、省級財政資金的落實和當?shù)刎斦呐涮住?/p>