政府出手"擠泡沫" 2010樓市有望走向供求平衡

    在鼓勵住房消費及寬松貨幣政策的刺激下，2009年房地產(chǎn)市場V型反轉(zhuǎn)。從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;擠泡沫”。臨近年底，決策層開始出手遏制樓市“過熱”。

    作為國民經(jīng)濟的重要引擎之一，房地產(chǎn)業(yè)對保增長的貢獻十分顯著。據(jù)估算，2009年，全國新房和二手房的成交額有望突破6萬億元，相當于同期GDP的五分之一強；房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)計達3.6萬億元，占固定資產(chǎn)投資的比重接近19%；在增量固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)貢獻逾三成。

    業(yè)內(nèi)專家分析，房地產(chǎn)對啟動內(nèi)需的正面影響巨大，而正在生成的泡沫將摒棄真實需求，并可能導(dǎo)致房地產(chǎn)引擎熄火。因此，中央經(jīng)濟工作會議后，地產(chǎn)調(diào)控取向定調(diào)為平衡供給：一方面增加普通商品房供應(yīng)，推進保障房建設(shè)；另一方面抑制樓市投機，遏制房價過快上漲。隨著房地產(chǎn)投資和新開工量的持續(xù)增加，樓市有望逐步走向供求平衡。

    開發(fā)投資持續(xù)回升

    “今年初，高庫存曾給房地產(chǎn)市場帶來沉重壓力，由此開發(fā)商投資和開工普遍低迷；新增供應(yīng)跟不上，同時需求集中釋放；在庫存消化接近尾聲時，房價開始大幅上漲。不過，從今年5月份開始，行業(yè)景氣逐步向好，開發(fā)投資持續(xù)回升。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一對中國證券報記者表示。

    主要城市庫存房源消化于五六月間基本接近尾聲，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐步回暖趨勢。其中，土地購置面積、土地開發(fā)面積和房屋新開工面積等先行指標的降幅逐月收窄；房地產(chǎn)開發(fā)投資額的同比升幅逐月擴大。

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，同比增長17.8%，增幅比1-10月提高1.2個百分點。在新增供應(yīng)方面，1-11月，全國房屋新開工面積達到9.76億平方米，同比增長15.8%。其中，11月當月的新開工面積達1.62億平方米，較10月環(huán)比增長98.73%。從8月份開始，新開工面積連續(xù)上升。其中，8月、9月、10月及11月新開工面積月度同比分別增長24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4個月新開工面積已高于2007年同期水平。

    一些券商的最新房地產(chǎn)行業(yè)策略預(yù)計，2010年，新房供給將“前緊后松”。房地產(chǎn)項目開工后，一般在6-9個月內(nèi)形成市場供應(yīng)。從明年3月份開始，新房供給將增加，5月可能形成供給小高峰。持續(xù)緊張的庫存將促使開發(fā)商在未來半年內(nèi)維持較高的開工規(guī)模；明年下半年，供給有望明顯上升，房價漲幅也將趨緩。

    需求釋放料將放緩

    “房地產(chǎn)市場處于上升趨勢中，供不應(yīng)求是一種常態(tài)，但這并不意味著樓市會持續(xù)繁榮。今年以來，樓市成交大幅放量提前釋放了未來部分需求，加之房價上漲過快，預(yù)計2010年樓市銷量將出現(xiàn)較為明顯調(diào)整。”一位資深地產(chǎn)人士認為。

    1-11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%，其中，商品住宅銷售面積增長54.4%；商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長91.5%。

    與此同時，房價快速上升，漲勢從一線城市向二三線城市蔓延。截至12月中旬，全國主要城市商品住房成交均價創(chuàng)歷史新高。目前，重點城市樓市依然“高溫不退”。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出，2009年樓市價量大漲，大部分需求已經(jīng)提前透支。他預(yù)計，今后樓市可能會進入休整階段。“行業(yè)自身有內(nèi)在調(diào)整要求，加之政策微調(diào)的因素，明年上半年，特別是一季度，房地產(chǎn)市場成交量將萎縮。”

    業(yè)內(nèi)認為，今年銷售火爆，既是對2008年被壓抑需求的釋放，也是對2010年需求的透支。2010年樓市銷售量下滑或難避免。第一創(chuàng)業(yè)最新報告預(yù)測，2010年，全國新房銷售面積與銷售額分別同比下滑15.1%和4.4%，其中一線城市銷售面積下滑27%，銷售額下降8%。

    調(diào)控政策有保有壓

    中央經(jīng)濟工作會議后，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺。12月14日，國務(wù)院要求采取綜合手段“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。其中包括“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房”；“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險”。顯然，今后的房地產(chǎn)調(diào)控不會“一刀切”，差異化定向調(diào)控將成為主要手段。

    北京大學(xué)陳國強認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策將采取“有保有壓，區(qū)別對待”的方式，二套房貸收緊將是必然。與此同時，中央要求適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，這表明普通住宅、自住性消費仍將受到扶持。房地產(chǎn)政策仍屬溫和調(diào)整，行業(yè)整體趨勢仍向好。

    長城證券分析師黃清林指出，目前政策力度尚不大，預(yù)計明年上半年依然會維持適度寬松的貨幣政策，地產(chǎn)調(diào)控政策空間有限，購房需求將不會受到明顯抑制。但下半年可能面臨緊縮政策，并將對房地產(chǎn)市場形成壓制。

    中國高策地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長李國平分析，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控將是有“揚”有“抑”的雙重目標：一方面，希望通過增加“普通商品房”的供應(yīng)以及鼓勵“自住和改善型”需求來促進行業(yè)持續(xù)“景氣”，保障巨大的開復(fù)工建設(shè)量，帶動上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面，政府也將通過抑制“投機性”行為來壓制漲幅過大、過快的房價，高房價不僅會給銀行房貸帶來潛在風(fēng)險，更重要的是會不斷“擠出”中等以下購買力的購房人群，對市場的可持續(xù)發(fā)展帶來傷害。

    2009年樓市六大關(guān)鍵詞

    ◆泡沫◆

    2009年樓市在一片低迷中拉開帷幕，但3月以來，全國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)上漲，國房景氣指數(shù)也一路回升，市場迅速回暖，樓市價量齊漲，僅前11個月的商品房及住宅銷售額就已經(jīng)遠超2007年和2008年的全年水平，銷售面積超越2008年全年，并接近2007年峰值時的全年水平。

    ◆地王◆

    自5月份北京拍出廣渠門外10號地開始，眾多“地王”如雨后春筍般涌現(xiàn)。尤其到了下半年，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象頻頻上演，土地成交總價和樓面單價紀錄屢被刷新。中海以70.6億元拿下上海長風(fēng)地塊；綠地以72.45億拿下上海徐匯區(qū)地塊；廣州拍出總價高達255億元的地塊。不少央企手握重金，成為“地王”的制造者和擁有者。

    ◆捂盤◆

    今年開發(fā)商捂盤之風(fēng)又起，推遲樓盤入市時間、分批銷售、炒號認籌、內(nèi)部訂購等現(xiàn)象層出不窮。有關(guān)部門一直在打擊開發(fā)商的捂盤行為，尤其是在年底，相關(guān)措施開始加強。

    ◆囤地◆

    在地王頻出的同時，開發(fā)商囤地、老地王“曬太陽”的現(xiàn)象也頗引人關(guān)注。根據(jù)國土部的調(diào)查，目前全國閑置的房地產(chǎn)用地約有1萬公頃，閑置土地中因規(guī)劃調(diào)整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。打擊熱點城市炒地、囤地將成為國土部門下一步的工作重點。

    ◆上市◆

    7月，中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股市場，標志著房企IPO時間窗口的開啟。11月，恒大地產(chǎn)、明發(fā)集團、龍湖地產(chǎn)、深圳花樣年集團等紛紛在香港掛牌。

    不少已上市的地產(chǎn)商進行了再融資。今年，“萬保招金”四家地產(chǎn)商的再融資規(guī)模超過280億元，富力、遠洋、泛海建設(shè)等公司通過發(fā)行公司債也順利募得資金。值得注意的是，銀行授信也是房企融資的重要渠道。統(tǒng)計顯示，1-11月，獲銀行授信最多的10家房企共獲得約2400億元授信，其中萬科、綠地、金地和SOHO中國獲得的銀行授信均超過300億元。

    ◆國四條◆

    從年初頒布的各項房產(chǎn)優(yōu)惠政策，再到年底打出的“國四條”等組合拳，房地產(chǎn)政策由松到緊的過程正是對樓市變化的最好注解。在稅收優(yōu)惠政策到期叫停的同時，國家將從增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等方面促進樓市健康發(fā)展。此外，有關(guān)部門還規(guī)定，開發(fā)商拿地首付比例不得低于出讓總價的50%。