內(nèi)地樓市料溫和盤整 多機構表示去庫存壓力大

    數(shù)據(jù)顯示，1月內(nèi)地房地產(chǎn)市場較平穩(wěn)，一線城市優(yōu)質(zhì)地塊仍受到房企激烈爭搶。不過，部分機構指出，2016年內(nèi)地樓市去庫存壓力較大，不太可能出現(xiàn)同2015年一樣的景氣度，樓市會進入溫和盤整期。

優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈

    廣發(fā)證券報告表示，2016年1月300城市住宅用地推出建面8004萬平方米（環(huán)比增長約-54%，同比增長-22%），成交建面6069萬平方米（環(huán)比增長-61%，同比增長-24%），成交土地出讓金1436億元（環(huán)比增長-57%，同比增長-7%），樓面均價2367元/平米，平均溢價率約31%。整體來看，年初供地節(jié)奏放緩，成交也呈現(xiàn)季節(jié)性下滑。但樓面價和溢價率均攀升，尤其是溢價率攀升至近5年來單月新高。

    具體看，2016年1月份，一線城市淡季特征表現(xiàn)更明顯，供需同環(huán)比均呈現(xiàn)明顯回落，出讓金環(huán)比回落顯著，四大一線城市中僅上海超過百億。值得注意的是，一線城市優(yōu)質(zhì)地塊依舊受到房企激烈競爭。二線城市土地供需均弱勢運行，樓面價以及溢價率均攀升顯著，主要是受諸如南京、杭州、武漢等重點二線城市優(yōu)質(zhì)地塊拉動影響。

    從成交等方面看，1月全國房地產(chǎn)市場較平穩(wěn)。國金證券報告顯示，1月32個樣本城市新房銷售同比上升10.9%，與去年三季度月均銷售量持平，一線城市同比小幅下跌3%，二、三線城市銷量同比提升12%、17%，長三角和珠三角依舊是帶動新房銷量的引擎，同比大幅增長23%、30%。

去庫存壓力大

    盡管深圳等一線城市去年量價齊漲，但不少機構表示，2016年房地產(chǎn)去庫存壓力較大。

    穆迪評級一份報告指出，中國在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶2.97人估算，中國14億人口相當于約4.6億戶家庭。假設中國的住房擁有率從90%上升至100%，這些新增的房地產(chǎn)買家將很容易地吸收所有的在建住宅面積。目前的問題是，商品住宅價格高企，有效需求不足。

    銀河證券指出，目前商品住宅存量大約僅能滿足50%城鎮(zhèn)家庭的需求，而真正可以承擔現(xiàn)在房價的有效需求大概只占潛在需求的40%左右。如果認為商品房的居住質(zhì)量好于其他住宅的話，商品房市場依然有支撐，主要還是太貴買不起的問題，已有一套房的家庭置換改善需求或存空間。

    銀河證券判斷，房地產(chǎn)行業(yè)將圍繞去庫存加速出臺各項政策，但戶籍與住房制度改革及農(nóng)民工市民化需要長效機制的配合，可能需要時間?？紤]到2015年二季度開始的高成交基數(shù)透支了部分需求，謹慎看好2016年樓市，預計全國銷售面積維持在12-13億平方米之間，銷售額升幅或有所收窄。

    穆迪認為，2016年中國房地產(chǎn)銷售額增長率將降至0-5%的溫和水準，低于2015年的16.6%。