房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？我們到底還要不要換房？

    不管我們承不承認(rèn)，房子一直都是聚會(huì)上的永恒話題。沒結(jié)婚的要買房，結(jié)了婚的要換房，不論大家聊著股市、跳槽還是搖車牌號(hào)或《老炮兒》，最終話題都可能無(wú)縫切換到買房。

    過年前后更是如此。無(wú)論身處大都市還是小鄉(xiāng)村，房子就像圍爐吃喝時(shí)桌幾上的那碟瓜子，嗑得人口干舌燥，但又忍不住一顆接一顆送進(jìn)嘴里。

換房焦慮族

    關(guān)于過年期間的回鄉(xiāng)樓市話題已經(jīng)很多。從社會(huì)、政府、企業(yè)的角度而言，三四線城市的空置率、高庫(kù)存帶來(lái)了莫大的困擾。相對(duì)駭人聽聞的“鬼城”、開發(fā)商跑路，一線城市“中產(chǎn)”、“夾心層”們的換房煩惱多少顯得有些矯情——已然擁有小鎮(zhèn)青年無(wú)法想象的百萬(wàn)級(jí)居所，卻還在為換房焦灼。

    但事實(shí)上，焦灼的人真不少。除夕前兩天，北京東四環(huán)外火鍋店內(nèi)，一桌30歲上下的年輕人正在聊天。是為迎接上海來(lái)京出差的大學(xué)同學(xué)A，北京的同學(xué)B和同學(xué)C聚在一起。從上海名校畢業(yè)后的A在就職于一家券商，公司在陸家嘴；B本科畢業(yè)后赴北京念到博士，畢業(yè)后進(jìn)入部委工作，未婚；在國(guó)企上班的C已婚，一旁在外企上班的妻子懷有身孕。

    話題先從理財(cái)開始：存款利息越來(lái)越低，互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品收益跌破3%，P2P風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積，A股更是慘不忍睹，那么有限的積蓄是兌換成美元呢還是買銀行理財(cái)產(chǎn)品？不一會(huì)兒，話題轉(zhuǎn)到了房子上：利率這么低，房?jī)r(jià)還得漲，還要不要買房？

    A去年結(jié)婚時(shí)，在上海次中心地段買了一套兩居室，2000年左右建成的二手房。剛裝修完，就開始猶豫是入住還是賣掉。原因很簡(jiǎn)單，房齡超過15年，小區(qū)難免老舊，周邊環(huán)境也很一般，也沒有學(xué)區(qū)。他拿出手機(jī)，打開線上看房的APP，搜出幾套房子說(shuō)：“看，我們附近好點(diǎn)的小區(qū)的兩居室都在700萬(wàn)以上了，再好一點(diǎn)的就奔1000萬(wàn)了，實(shí)在是太貴了。”

    A的話引發(fā)了C的強(qiáng)烈共鳴。眼看妻子待產(chǎn)，父母要從外地進(jìn)京照顧，現(xiàn)有的80平米的老房子實(shí)在是擁擠。于是C也打開了同一個(gè)軟件，搜出了自己家附近的在售房源。他對(duì)著軟件上的變價(jià)記錄感慨，朝陽(yáng)公園至東五環(huán)區(qū)域，那幾個(gè)他看得上的物業(yè)較好的小區(qū)，120平米至140平米的房子，近兩月來(lái)報(bào)價(jià)節(jié)節(jié)攀升，不少房源從700余萬(wàn)元漲到了接近800余萬(wàn)元。與A一樣，C和妻子如果賣掉現(xiàn)有的總價(jià)400萬(wàn)左右的房子，再貸款斤400萬(wàn)元（每月按揭2萬(wàn)元左右），的確可以換一套理想居所，但他的糾結(jié)之處在于，以他倆的家庭收入，供著這樣的房子再養(yǎng)個(gè)孩子，無(wú)疑是壓力山大。而更要命的是，這些房子跟A在上?？瓷系姆孔右粯?，不屬于普通住宅，不享有相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，算下來(lái)稅費(fèi)還需要40萬(wàn)至60萬(wàn)元。

    這時(shí)單身青年B說(shuō)話了，他也拿出手機(jī)：“看，這套西五環(huán)的房子，我就因?yàn)樗ぶh(huán)線有些猶豫，眼睜睜就看著它從3萬(wàn)7漲到了4萬(wàn)3，不知道過年后還會(huì)不會(huì)漲。”

    “房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎?我們到底還要不要換房?”最后，大家又回到了這個(gè)問題。

房?jī)r(jià)會(huì)漲得停不住嗎？

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年12月，北京、上海、廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%、2.1%、0.7%，同比2015年12月分別上漲10.4%、18.2%、9.2%，二手住宅價(jià)格更是同比分別上漲20.8%、11.7%、11.7%。穆迪近日提供給記者的報(bào)告也顯示，該機(jī)構(gòu)跟蹤的一二線城市的庫(kù)存水平從去年11月的九個(gè)月降至12月的七個(gè)月。庫(kù)存進(jìn)一步消化將對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成支持，因此從趨勢(shì)上看，一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)淖诹松蠞q通道。

    一線城市樓市繁花似錦，于是作為市場(chǎng)上的三大經(jīng)濟(jì)主體，政府、企業(yè)與個(gè)人，多將樓市問題的注意力放在了三四線城市的巨大庫(kù)存上。的確，眼下房地產(chǎn)的區(qū)域性過剩正影響樓市的健康發(fā)展，累及中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，威脅金融安全。相對(duì)三四線城市，一線城市則顯得安全得多。2月2日，中國(guó)央行在其網(wǎng)站發(fā)布一則通知宣布，在不實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市，銀行對(duì)首次購(gòu)房者貸款的最低首付款比例可從25%下浮至20%。這一新政排除了五個(gè)非限購(gòu)的城市，北上廣深與三亞，這些城市仍需行政手段干預(yù)需求，自然也與高庫(kù)存保有安全距離。

    正是因?yàn)槿绱?，房企過去兩年間爭(zhēng)相喊出戰(zhàn)略性回歸一線城市的口號(hào)。

    但一線城市供給結(jié)構(gòu)問題帶來(lái)的企業(yè)與購(gòu)房者的焦慮也正在發(fā)生。來(lái)自克而瑞研究中心的最新統(tǒng)計(jì)顯示，上海和北京最受歡迎的改善型戶型面積在144平米至220平米之間，上海的改善需求套均價(jià)在600萬(wàn)元至990萬(wàn)元;北京的套均價(jià)在440萬(wàn)元至735萬(wàn)元之間。而這類房子的供給情況又如何呢？據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)觀察，從去年成交的住宅用地情況來(lái)看，由于競(jìng)自住房面積已成慣例，在房企爭(zhēng)奪之下多宗地塊出現(xiàn)全部競(jìng)建為自住房現(xiàn)象，而剩余極少數(shù)純商住宅部分價(jià)格被推升至畸高。在此背景之下，北京住宅市場(chǎng)自住房與豪宅占主導(dǎo)的二元模式將進(jìn)一步明確，而適合中低端剛需及改善型的純商項(xiàng)目不斷減少。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫就曾指出，受到土地成本推升的影響，2015年北京住宅市場(chǎng)豪宅化的傾向已經(jīng)出現(xiàn)，2016年這一特征將更加明顯，而基于高端項(xiàng)目的特性，2016年房企在北京的推盤節(jié)奏將進(jìn)一步放緩，預(yù)計(jì)在今年3月銷售季正式開啟之后，月度最高開盤量將繼續(xù)維持在30個(gè)左右，北京樓市逐漸進(jìn)入“少而精”的銷售階段。

    新房豪宅化，中高端改善型二手房相應(yīng)越來(lái)越搶手，在價(jià)格上呈現(xiàn)豪宅化，因此形成了新房單價(jià)扎堆超10萬(wàn)，二手房單價(jià)扎堆超6萬(wàn)的局面。一位年輕的知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者春節(jié)前對(duì)記者說(shuō)，隨著負(fù)利率持續(xù)，股票等投資渠道回報(bào)走低，信托兌付風(fēng)險(xiǎn)加大，春節(jié)后北京改善型二手住宅還將繼續(xù)上漲，未來(lái)四環(huán)內(nèi)130平米左右的中高端住宅，1000萬(wàn)元內(nèi)的房源會(huì)逐漸減少。

    這正是面臨三代同堂的“夾心層”們焦慮的原因。大城市、好地段、好房子供給稀缺，強(qiáng)勁的需求推高了價(jià)格，這本是基本的供求原理。但如此的豪宅狂歡背后，一方面一些產(chǎn)品供給過剩，一些需求由于交易成本過高得而得不到釋放；另一方面，企業(yè)和購(gòu)房者的杠桿也正在加大。即便是幾家企業(yè)組成聯(lián)合體拿地，隨著京滬地王身價(jià)不斷刷新，頂豪集中入市后去化壓力加大，拿高價(jià)地的風(fēng)險(xiǎn)也在累積。去年10月，就曾傳出有華南房企與北京央企聯(lián)合摘得北京土地后，單方面想要退出，留下合作方不知是單獨(dú)接手全盤，還是等待另一位“下家”登場(chǎng)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃都得推倒重來(lái)。與此同時(shí)，投資客的杠桿也在加大。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者舉例稱，以房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的深圳為代表，投資客再度進(jìn)入樓市，并在各種金融產(chǎn)品的助推下，加大了購(gòu)房資金的杠桿率，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融范疇的危害開始堆積。對(duì)此，穆迪認(rèn)為，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，開發(fā)商的負(fù)債杠桿率依然高企，利潤(rùn)率面臨壓力以及三四線城市庫(kù)存水平較高，因此行業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境將更有挑戰(zhàn)性。

    對(duì)現(xiàn)金流依賴高如房地產(chǎn)，在這樣的行業(yè)基本面和激烈競(jìng)爭(zhēng)下，一線城市的項(xiàng)目也不見得能獨(dú)善其身，能輕松承擔(dān)起為整個(gè)企業(yè)充當(dāng)現(xiàn)金奶牛的重望。

    “希望房?jī)r(jià)不要漲太快，祝你們?cè)缛論Q房成功。”火鍋局的末了，站起來(lái)告別時(shí)，A揮揮手，對(duì)C夫婦這樣說(shuō)道。

    而一線城市的房?jī)r(jià)是否會(huì)一直快速上漲呢？也許有一個(gè)人的判斷可作為參考。今年1月初，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）董事長(zhǎng)孫宏斌在上海出席媒體會(huì)時(shí)說(shuō)：“北京、上海沒法弄，一算就賠錢。”他說(shuō)，過去他覺得北京、上海什么地都能拿，現(xiàn)在覺得企業(yè)要避免掉進(jìn)高價(jià)地的“坑”里面。

    “現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，盡管利率越來(lái)越低，但利率不會(huì)永遠(yuǎn)下降。2011年前后出現(xiàn)的房地產(chǎn)低谷也表明，房?jī)r(jià)不可能像大家想象的一樣一漲起來(lái)就停不住。”孫宏斌說(shuō)道。