中國樓市庫存知多少：7億？50億？140億？

    自去年以來，去庫存成為樓市最熱點。而針對中國樓市庫存究竟多少的追問，專家有不用的測算。近日，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在中國金融四十人論壇微信公眾號上發(fā)表文章指出，如果考察商品房在建面積，商品房之外的保障房，公用建筑和單位自建等，庫存面積可能超過80億平米，僅商品房在建和待售就超過50億平米。

    國家統(tǒng)計局1月20日發(fā)布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān)，達到7.18億平方米。鐘偉指出，現(xiàn)在人們習(xí)慣用7億平米來概括當(dāng)下的樓市存貨，這嚴重低估了樓市面臨的嚴峻供求失衡。“這7億平米僅是待售面積，即非意愿性存貨。”

    專家認為，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，大量已建設(shè)未竣工、以及還未開工的潛在庫存并未計算在內(nèi)。

    中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長顧云昌表示，待售面積是指已經(jīng)竣工的房子，加上仍在施工但已經(jīng)開始銷售的“期房”，則數(shù)據(jù)遠超過6億多平方米。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，樓市高庫存已經(jīng)成為當(dāng)前中國經(jīng)濟的痛點，一旦計入潛在庫存數(shù)據(jù)，中國樓市的庫存數(shù)量可能倍增。

    財經(jīng)專欄作家李宇嘉對中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，待售庫存的實際規(guī)模，應(yīng)該在國家統(tǒng)計局公布的的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，加上已批準預(yù)售但尚未銷售的7億平米，在此基礎(chǔ)上再加上71億平方米的已批未建庫存、56.1億平方米的在建未售庫存，目前我國樓市“三大塊”待消化庫存合計規(guī)模超140億平方米。

    如果僅考慮商品房一項，去庫存的壓力有多大？鐘偉認為，2015年全年商品房銷售大約13億平米，新開工可能還略多于此，因此2015年房地產(chǎn)庫存去化的進展不大。考慮到2015年70個大中城市中，除東北地區(qū)之外，大部分城市的房價同比上升，因此銷售提速困難較大；庫存去化唯有縮減新開工和土地購置。因此在未來2－3年，房地產(chǎn)投資維持－10%到零增長，新開工逐漸回落到10平米以下是唯一出路。

    鐘偉指出，庫存等于2年的在建加上3個月的待售大致可以說是合理。而每個月可能的去化大約為1.2億平米，如果庫存降至33億平米大約可說樓市已正常化。按每年銷售14億平米，每年新開工不高于10億平米推算，中國樓市去庫存進程大約需要維持4年，到2019年前后基本回到正常庫存。

    而在李宇嘉看來，目前樓市庫存的消化需要更長時間。他表示，即便按照2013年歷史最高銷售記錄(13億平方米)，全部庫存也要10年以上才能消化完畢。而這還是在未來不增加新增土地供應(yīng)、銷售保持旺盛態(tài)勢的情況下才能實現(xiàn)。