未來增量房增速將遞減 樓市將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代

剛剛過去的2015年，任志強(qiáng)是這樣說的，“只要經(jīng)濟(jì)是增長的，房地產(chǎn)肯定在持續(xù)增長，現(xiàn)在不買房再等30年”。對(duì)于2016年房價(jià)走勢(shì)，任志強(qiáng)再發(fā)神（shuo）預(yù)（shi）測(cè)（hua）:“2016年房價(jià)還將繼續(xù)上漲!”

過去一年，房價(jià)整體呈現(xiàn)“止跌、反彈、趨穩(wěn)”的格局，全國70個(gè)大中城市在時(shí)隔15個(gè)月同比下跌后，2015年12月房價(jià)首次出現(xiàn)同比正增長，且環(huán)比、同比 雙上漲。一方面反映了各類刺激政策的有效，另一方面利好樓市基本面的改善，看漲預(yù)期強(qiáng)化。2016年，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為一線城市房價(jià)還得漲，重點(diǎn)二三線城 市房價(jià)反彈可期，嚴(yán)重過剩的三四線城市房價(jià)則可能出現(xiàn)下探。

機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2016年房價(jià)將漲6.6%

易居研究院對(duì)2016年全國70城房價(jià)做出預(yù)測(cè)，認(rèn)為2016年70個(gè)大中城市房價(jià)將繼續(xù)上漲，源于“房價(jià)上漲的邏輯并沒有發(fā)生改變”。

從政策層面看，限購限貸政策的取消、公積金和商業(yè)貸款等政策的持續(xù)放寬、去庫存措施的即將出臺(tái)、地方政府對(duì)于房地產(chǎn)扶持力度的加大、購房者看漲情緒的強(qiáng)化，都會(huì)促使房價(jià)上漲。

從房地產(chǎn)短周期規(guī)律看，每輪房價(jià)上漲都會(huì)至少持續(xù)十幾個(gè)月份，2015年只上漲了8個(gè)月，2016年仍將上漲。易居研究院預(yù)計(jì)，2016年第三季度房價(jià)環(huán)比增幅在頂，峰值可能為0.8%左右；預(yù)計(jì)同比增幅呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，2016年年底達(dá)6.6%左右。

現(xiàn)任中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長的任志強(qiáng)表示，隨著城市家庭戶數(shù)的成倍增加將帶來大量的住房需求，未來房地產(chǎn)仍將是支柱，仍有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。對(duì)于房價(jià)上漲的判斷，是基于供求關(guān)系的變化。如果按眼下的趨勢(shì)判斷，2016年房價(jià)又會(huì)上漲。短期政策無法熨平市場的波動(dòng)。

任志強(qiáng)表示，未來樓市的區(qū)域差距會(huì)擴(kuò)大。一些供求關(guān)系緊張的地區(qū)，房價(jià)會(huì)迅速上漲，比如北京、上海、深圳。但另外一些地區(qū)可能會(huì)放慢投資增長速度。另外，同 一個(gè)城市內(nèi)房價(jià)也會(huì)出現(xiàn)分化，主要體現(xiàn)在城市中心區(qū)和邊緣地區(qū)的差別。對(duì)房企而言，現(xiàn)金流是決定開發(fā)商會(huì)不會(huì)降價(jià)的主要原因。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，目前一線城市整體的需求、購買力相對(duì)仍比較旺盛，在未來一段時(shí)間內(nèi)，供應(yīng)仍然難以全面滿足需求，再加上一線城市高價(jià)地頻出，所以 2016年一線城市房價(jià)將會(huì)因結(jié)構(gòu)性原因出現(xiàn)小幅上漲。一些重點(diǎn)二、三線城市，從長遠(yuǎn)來看需求較為旺盛，在去庫存化較好的情況下，此類城市市場逐步回歸平 穩(wěn)，價(jià)格還會(huì)出現(xiàn)反彈是可以預(yù)期的；另一些供應(yīng)嚴(yán)重過剩的三、四線城市，房價(jià)在2016年有可能出現(xiàn)下探。

中原地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理靳瑞欣認(rèn)為，今年北京房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)“小幅上漲”。她指出，“2016年，北京將會(huì)有大量高價(jià)地項(xiàng)目入市，從而帶動(dòng)北京樓市整體均價(jià)上漲。但北京樓市整體均價(jià)上漲幅 度有限，因?yàn)榻衲曜宰》繛橹鞯闹械蛢r(jià)位房源入市規(guī)模還會(huì)增多，將會(huì)拉低北京整體均價(jià)水平。”

樓市進(jìn)入下半場

值得注意的是，跨越較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)市場環(huán)境已今非昔比。同策咨詢研究部研究結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套， 按照國際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達(dá)到1.0，也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將逐步 進(jìn)入存量房時(shí)代。對(duì)于未來房地產(chǎn)市場需求特征來講，會(huì)體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場特征。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年，全 國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長2.8%），增速比1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資 64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。

“這也就意味著房企投資意愿繼續(xù)回落，這也反映出樓市下半場的市場背景下，樓市需求不足導(dǎo)致房企投資動(dòng)力不足，2015年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的‘大年’不可持續(xù)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說。

他預(yù)計(jì)，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會(huì)來臨，并且經(jīng)歷2016年上半年的市場博弈期之后，下半年極有可能進(jìn)入深度調(diào)整階段，屆時(shí)，由于 2015年以來的市場需求透支導(dǎo)致2016年下半年市場需求釋放低迷，下半年尤其是2016年三季度以來極有可能再現(xiàn)大規(guī)模“降價(jià)潮”，房地產(chǎn)企業(yè)需在上 半年做到“未雨綢繆”。