中國樓市“僵尸”十年后或遭致命一擊

    作者：商業(yè)見地網(wǎng)特約撰搞人 程潛

    中國樓市新政其刺激力度似乎有向2008年金融危機時期看齊的調(diào)性。根據(jù)近年《摩天城市報告》的統(tǒng)計表明，中國樓市還不夠瘋狂！一極是金融中心創(chuàng)造"財富磁場"，房價飆升令人心花怒放；一極是人口外流形成鬼城災(zāi)城，房價暴跌令人膽戰(zhàn)心驚。

    昨天，中國官方在2016年的樓市維穩(wěn)上終于祭出了第一個大招：央行聯(lián)手銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知。在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

    其刺激力度似乎有向2008年金融危機時期看齊的調(diào)性。而背后則是地方政府面臨著的樓市庫存居高不下的嚴(yán)峻現(xiàn)實，商業(yè)見地網(wǎng)(ID：bwchinesewx)此前報道就認為，這些龐大的庫存量直接影響到中國經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)。

    但根據(jù)美媒的一項新的調(diào)查顯示，全球機構(gòu)投資者和基金經(jīng)理對中國房地產(chǎn)市場的看法愈加悲觀，眼下他們已開始轉(zhuǎn)向投資日本和澳大利亞。

    在經(jīng)濟學(xué)敘述中，“僵尸經(jīng)濟”并不是一個突兀的新詞，而是有多方面的淵源。

    青年經(jīng)濟學(xué)者溫克堅表示，現(xiàn)在的中國樓市已變成一個“涂脂抹粉”的僵尸。壟斷封閉的金融體系，大量低效的國有企業(yè)，都是最典型的僵尸形態(tài)，錯配和耗費了大量的資源。

    “僵尸經(jīng)濟”這種說法的廣泛流行，和1991年日本房地產(chǎn)泡沫破裂之后的經(jīng)濟表現(xiàn)高度相關(guān)。

    溫克堅認為，由于日本大企業(yè)財團在產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、金融和政界高度的相互糾纏，形成某種頑固的既得利益結(jié)構(gòu)，使得要素配置不完全遵循市場規(guī)則，日本房地產(chǎn)泡沫破裂之后，大量債務(wù)沉淀在經(jīng)濟體中，市場沒有被清空，眾多沒有利潤的企業(yè)依然存續(xù)，形成了某種僵尸一般的存在。

    而另外一方面，日本央行把利率長期維持在很低水平，給了這些債務(wù)纏身的企業(yè)喘息的空間，形成了某種喂養(yǎng)僵尸的機制。

    和日本相比，中國經(jīng)濟體內(nèi)的僵尸形成和喂養(yǎng)機制，顯然有過之而無不及。中國房地產(chǎn)的不景氣已是路人皆知的事了，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，最新數(shù)據(jù)顯示,2015年1-11月份，商品房銷售面積同比下降8.2%。商品房的銷售額下降了 7.8%。

    為此，央媽出動，除了北上廣深等少數(shù)城市外,其它城市完全放開限購，放寬限貸，降息等一輪救市動作，這輪救市就是為了賣地，因為地方債務(wù)、國企債務(wù)都要賣地，這就決定政府必須救市形成一個房屋成交的高潮，救市的結(jié)果是放大了未來房屋的供給量。

    在此背景下, 作為中國經(jīng)濟增長的重要引擎，樓市正從持續(xù)一年的下滑中復(fù)蘇。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2015年來，全國主要城市樓市的特點是：成交復(fù)蘇，一二線明顯上漲，分化嚴(yán)重。

    財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康也表示，目前中國城鎮(zhèn)化實際水平還不到40%，要一路發(fā)展到70%，在這個高速發(fā)展階段里，房地產(chǎn)業(yè)必然是一個支柱產(chǎn)業(yè)。

    如果說,過去在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強力推動下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。而未來十年，中國樓市發(fā)展背景正在悄然發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變。

    上海交大海外學(xué)院金融所所長金巖石分析指出：

    投資性樓市的"拐點"不止一個，縱觀各國的城市化進程，以城市化率為量化指標(biāo)，樓市投資的"拐點"通常發(fā)生在三個時間節(jié)點：城市化率達到35%左右、50%左右和65%左右，分別代表城市化從起步到加速階段、從加速到完成階段、再到城市化基本完成。

    35%是第一個"拐點"，標(biāo)志著一個國家的城市化從起步進入加速階段。

    在中國，這個"拐點"發(fā)生在1999～2001年，城市的人口增長發(fā)生了一次"跳升"。3年超過以往10年，城市化率跳過了35%的門檻。

    中國樓市投資的第二個"拐點"發(fā)生在2009～2011年，城市的人口增長再次"跳升"。3年超過以往7年，城市化率跳過了50%的門檻，也同時超過了全球城市化率的平均值。

    樓市冰火分明的走勢將一直持續(xù)到城市化率達到65%左右。

    一極是金融中心創(chuàng)造"財富磁場"，房價飆升令人心花怒放；一極是人口外流形成鬼城災(zāi)城，房價暴跌令人膽戰(zhàn)心驚。

    最后的瘋狂是金融中心的摩天大樓，甲級辦公樓的價格會直上云端，如美國的20世紀(jì)30年代，紐約帝國大廈的總投資達白銀兩億兩，折合人民幣現(xiàn)價400多億元！樓板價每平方米近30萬元！再如日本上世紀(jì)80年代，東京帝國大廈占地約一平方公里，當(dāng)時有人估算，一個東京可以買下兩個美國！

    許多國家都曾經(jīng)歷過這樣的瘋狂，所以經(jīng)濟學(xué)家創(chuàng)造了"勞倫斯魔咒"一詞，用來描述瘋狂樓市的"拐點"將發(fā)生在摩天大樓封頂之時。

    根據(jù)2014年《摩天城市報告》的統(tǒng)計表明，中國在建的摩天大樓有332座，占全球在建摩天大樓的87%！預(yù)計在2022年前后將陸續(xù)封頂。結(jié)論是：中國樓市，還不夠瘋狂！遭致命一擊或還要再等10年！

    另外,與此同時,三四線和很大部分二線城市已經(jīng)嚴(yán)重過剩，房地產(chǎn)將會出現(xiàn)山呼海嘯般下跌的黑天鵝。所謂的黑天鵝，其實很簡單，就是供需平衡被打破以后，土地財政成本繼續(xù)上升帶來的信心崩潰。

    根據(jù)金巖石提出的城市化理論，當(dāng)我們將人流、錢流、水流作為現(xiàn)代城市化的基本理論。未來城市只有兩種能活，大城市有人有錢有故事，中小城市有山有水有故事，沒有錢又沒有故事的城市全線崩盤。

    當(dāng)然，樓市泡沫的破裂不會是毀滅性的，更廣泛的經(jīng)濟危機也不會是世界末日，這些只是構(gòu)成了經(jīng)濟體一場遲到的調(diào)整所必要的壓力。

    或許十年后危機其實是殺死僵尸的必要過程，只有經(jīng)濟體內(nèi)喂養(yǎng)僵尸的這種游戲的破產(chǎn)，經(jīng)濟發(fā)展才會迎來新的動能，樓市才會恢復(fù)活力。