算筆賬：個人房貸首付20% 300萬房月供增1818元

    在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)。也就是說，首套房首付比例最低可以降低至20%。

    對于北京、上海等少數(shù)實(shí)施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。首套房首付降低到20%后，如果買一套300萬元房子，月供要增加1818元，整體利息支出多了14.25萬元。

    個人房貸政策再次放寬。昨天，央行和銀監(jiān)會下發(fā)通知，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。不過，對于北京、上海等少數(shù)實(shí)施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

    通知稱，央行、銀監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

    與之前的政策相比，該政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%，而之前普遍是30%；二套房貸款，如果首套房貸款未結(jié)清的，首付比例可以降為30%，之前政策底線是40%，有些地方執(zhí)行的是50%。因此，此次政策執(zhí)行后，不限購地區(qū)的居民買房，不論是首套還是二套，首付比例可以降低5%-10%，對某些購房人群甚至可以達(dá)到20%。值得關(guān)注的是，這是繼2006年6月之后，商貸最低首付比例首次重回二成。

    浙商銀行昨天第一時間對央行新政作出回應(yīng)。浙商銀行表示，對居民家庭首次購買普通住房的，商業(yè)性個人住房貸款原則上首付款最低比例為25%，總行將根據(jù)各分行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實(shí)際情況確定可執(zhí)行最低20%首付款比例的區(qū)域；對已擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件購買普通住房的，商業(yè)性個人住房貸款首付款最低比例為30%。

    易居研究院副院長楊紅旭昨天表示，首付門檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對于那些收入不低，但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時雨”。因此，這一政策刺激普通住宅需求。

    已經(jīng)在北京周邊看好房下了定金的張先生昨天聽到這個消息后，格外高興。他看中了一套80萬元的房子，首付必須30%，需要24萬元?？伤掷锏馁Y金不到20萬，正發(fā)愁上哪里借錢補(bǔ)齊首付。“有了這個新政策，我這一成首付就不用愁了。就算首付降不到20%，降到25%我也可勉強(qiáng)應(yīng)付，可以輕輕松松地過個年了。”

算賬

套總價300萬首付降至20% 月供多了1818元

    記者注意到，有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策對促進(jìn)購房者入市的影響可能并不太大，因?yàn)槭赘督档停诶什蛔兊那闆r下，則意味著月供增加，償還銀行的利息總額增加。

    對首套房來說，目前普遍享受85折的優(yōu)惠利率4.165%，如果100萬元的房子，以前首付30%，需要30萬，每月月供4303元，20年累計支付利息為33.27萬元?，F(xiàn)在首付最低能降至20%，只需要20萬，但每月月供增加到4918元，增加606元，累計利息增至38.02萬元，增加4.75萬元，漲幅為14%。如果買一套300萬元的房子，月供要增加1818元，整體利息支出多了14.25萬元。

    對二套房來說，由于房貸利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，因首付降低導(dǎo)致月供和利息增長的幅度更大。一套100萬元的房子，以前首付40%，需要40萬元，月供4090元，總利息支出38.16萬元；現(xiàn)在首付降至30%，只需30萬元，但月供需要4772元，多了682元，20年需要支付利息44.52萬元，增加了6.36萬元，增長幅度為16.7%。如果買的是一套300萬元的房子，每月月供要增加2046元，總利息要多支出18.98萬元。

    也正是如此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從結(jié)果看，根本上這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本，對于購房者來說，貸款的利率并未降低，降低首付帶來的是貸款壓力的增加。從市場現(xiàn)實(shí)看，因首付降低刺激入市的購房者數(shù)量有限。不過，張大偉同時表示，從心理層面看，會刺激一波需求入市。

影響

二線城市將是新政主要影響區(qū)

    多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次首付降低只是中央經(jīng)濟(jì)工作會議以來化解房地產(chǎn)庫存的第一步，信號意義明顯，預(yù)計降準(zhǔn)降息、財政補(bǔ)貼、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策將加速落地。

    楊紅旭認(rèn)為，未來還會有其他寬松政策出臺，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。2016年，全國樓市將繼續(xù)回暖。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，首套房貸首付比例回到了20%，意味著房地產(chǎn)救市大幕拉開，從這次政策開始，中央各主管部門去庫存的執(zhí)行落實(shí)政策將會相繼出臺。

    “政策持續(xù)寬松，但效果依然只出現(xiàn)在一、二線城市，雖然一線城市限購，不執(zhí)行新首付政策，但心理影響大。二線城市將是新政策主要影響區(qū)域。”張大偉表示，預(yù)計后續(xù)各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。這種情況下，2016年市場分化的趨勢將依然延續(xù)。

    民生證券昨天發(fā)布最新研報認(rèn)為，首付下調(diào)將水引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對實(shí)體的信用派生。從事件看，央行促進(jìn)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的意圖明顯，除了房地產(chǎn)去庫存，預(yù)期后續(xù)還有地方債加碼置換、提高赤字等一系列提高資金風(fēng)險偏好的措施出臺，引導(dǎo)流動性進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

關(guān)注

首套房杠桿被放大到5倍？

    那么，此次央行房貸首付新政的出臺，到底意味著什么？是否意味著2016年新一輪樓市救市大幕正式開啟？

    就限購而言，目前，中國僅有四個一線城市，即北京、上海、深圳、廣州，及一個旅游城市三亞仍執(zhí)行限購措施(本地居民家庭不得購買第三套住房、非本地居民繳稅滿一定年限方可購房)，其余曾經(jīng)同樣自2011 年開始執(zhí)行限購措施的40個城市在去年7、8月份先后取消了該政策。

    對于這次出臺的新政策，市場的看法并不一致，有分析人士稱利率不降低，光降首付難以刺激樓市，況且首付的降低也帶來了杠桿的提升，這意味著，人們購買首套房的杠桿比率從原來的1:3.3升至1:5，為了“去庫存”，相關(guān)部門一邊讓企業(yè)和資本市場去杠桿，一邊給房地產(chǎn)行業(yè)加杠桿。

    財經(jīng)專欄作家、黃金錢包首席研究員肖磊稱，整個經(jīng)濟(jì)在調(diào)整，房地產(chǎn)市場不可能獨(dú)善其身，去產(chǎn)能是一個長期的過程；首付比例持續(xù)降低利弊參半，利在于刺激需求，但弊在于增大了購房者還款壓力。長期看拯救房地產(chǎn)市場在于降息和減稅，以及創(chuàng)造更多就業(yè)，而不是加杠桿。本質(zhì)上看，20%首付款購房，實(shí)際上就是將“炒房”杠桿放大至五倍，跟配資炒股道理一樣。

    研究股市“嬰兒底”的英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄也罕見關(guān)注樓市：這是支持合理住房消費(fèi)的利好政策，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和去庫存有正面作用，對于房地產(chǎn)股票有重要支持，對于股市穩(wěn)定也有重要意義。