樓市“去庫存” 賣房各有招

    2015年部分城市樓市的供銷兩旺，并未帶動(dòng)全國樓市整體“雄起”，部分二線城市以及大多數(shù)三四線城市成為庫存高壓區(qū)，并承受巨大的庫存壓力?？梢灶A(yù)見，未來一段時(shí)間內(nèi)，各地會(huì)陸續(xù)出臺(tái)刺激措施，以加快去庫存速度。

庫存達(dá)到峰值

    巨大的庫存壓力，讓各地樓市感受到了前所未有的去庫存壓力。

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，樓市庫存量達(dá)到近年來新高。數(shù)據(jù)表明，全國商品房待售面積不斷上升，全年的房屋待售面積仍高達(dá)71853萬平方米，較2014年增長了近1億平方米，其中住宅待售面積45248萬平方米，占比約63.97%。

    值得注意的是，這種情形是在新增供應(yīng)并為同步增加情況出現(xiàn)的。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)表明，截止到2015年末，全國房屋新開工面積為15.45億元，同比下降14.0%；全國房屋施工面積達(dá)73.6億平方米，同比微幅增長1.3%；全國房屋竣工面積為10.0億平方米，同比下降6.9%。在這種情況下，庫存量的快速上升并達(dá)到歷史最高水平，這意味著樓市需求已經(jīng)出現(xiàn)了萎縮跡象。

    通過針對(duì)不同地區(qū)的銷售情況進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)，庫存量的大幅上升，主要來自部分二線城市和三四線城市。易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱分析指出，雖然有部分熱點(diǎn)城市因?yàn)榻?jīng)濟(jì)面較佳、具有較強(qiáng)人口吸納能力，購房需求充足，成交大幅放量，如蘇州、合肥、南京等，但也有二線城市庫存壓力并未得到緩解，諸如大連、沈陽這類城市的庫存量仍高居不下，其中大連消化周期仍高達(dá)28.2個(gè)月，去庫存問題已經(jīng)達(dá)到刻不容緩的地步。

    丁祖昱進(jìn)一步指出，但大多數(shù)三四線城市庫存問題依然嚴(yán)峻，原因在于：一方面是在當(dāng)前庫存高企，城市的新增供應(yīng)量仍大幅增長；另一方面是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，大部分內(nèi)生需求已經(jīng)得到滿足，外來人口導(dǎo)入需求不足導(dǎo)致成交不振，未來這些壓力城市的庫存問題還需要更長的時(shí)間改善。這類城市諸如徐州、煙臺(tái)等。

多地開始行動(dòng)

    春節(jié)前夕，各地在開始著手準(zhǔn)備去庫存，并相繼出臺(tái)去庫存措施。

    1月23日，在內(nèi)蒙古自治區(qū)第十二屆人民代表大會(huì)上，提出“推動(dòng)建立租購并舉的住房制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。取消過時(shí)的限制性政策，釋放剛性和改善性住房需求”，推出新政來加大樓市去庫存力度。

    本刊不動(dòng)產(chǎn)研究中心了解到，重慶是2016年第一個(gè)出臺(tái)去庫存措施的城市。在1月18日，重慶出臺(tái)包括稅收、金融等在內(nèi)的多個(gè)方面刺激措施，來加快當(dāng)?shù)貥鞘腥齑嫠俣取ｋS后，包括福建、湖南、海南等地區(qū)，也紛紛出臺(tái)措施，為市場(chǎng)去庫存做準(zhǔn)備（具體可見表）。

    據(jù)了解，出臺(tái)刺激措施的地區(qū)，基本都承受著巨大的庫存壓力。如海南，截止到2015年末，海南省待售商品房面積已經(jīng)達(dá)到1400萬平方米左右，較上一年同期漲幅同期超過4成。此外，湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存壓力也不小，有的地方消化周期達(dá)到2至3年。

部分地區(qū)出臺(tái)去庫存措施

    地區(qū)、出臺(tái)時(shí)間、主要內(nèi)容

    內(nèi)蒙古 1月24日 將研究住房公積金支持農(nóng)牧民進(jìn)城購房政策、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向轉(zhuǎn)移進(jìn)城農(nóng)牧民發(fā)放購房貸款；同時(shí)還將探索共有產(chǎn)權(quán)等措施，逐步消化大平方米住宅庫存；推動(dòng)建立租購并舉的住房制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。取消過時(shí)的限制性政策，釋放剛性和改善性住房需求。

    海南 1月21日 將采取10條措施全力推進(jìn)去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展，逐步降低商品住宅開發(fā)比例，增加經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，推動(dòng)房地產(chǎn)從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。同時(shí)取消過時(shí)的限制性措施，營造主要依靠市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重組的可預(yù)期環(huán)境。

    湖南 1月20 以貨幣化安置為主要手段的去庫存措施。原則上要求2016年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，對(duì)安置比例高的地區(qū)和項(xiàng)目將給予資金傾斜。同時(shí)規(guī)定公租房從2017年起將不再新建，要全部通過租賃市場(chǎng)解決，政府給予租金補(bǔ)貼。此外，還提出大力發(fā)展租賃市場(chǎng)、支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶、發(fā)揮公積金政策效應(yīng)等去庫存措施。

    福建 1月19日 鼓勵(lì)各市、縣根據(jù)實(shí)際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，在2016年2月底前出臺(tái)落實(shí)到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施。對(duì)于庫存量大、去化周期長的三四線城市，要暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫存去化周期長，要暫停商業(yè)用地出讓。

    重慶 1月18日 促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方面出臺(tái)了包括稅收、金融、重組合并等多方面支持措施。如對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

更多地方跟進(jìn)

    在未來一段時(shí)間內(nèi)，將會(huì)有一些利好政策持續(xù)出臺(tái)，以刺激市場(chǎng)購買力的釋放。

    專家預(yù)計(jì)，考慮到春節(jié)前各地將會(huì)陸續(xù)召開良好，因此會(huì)有更多地方將會(huì)推出去庫存措施。在2015年，央行5次降息、4次全面降準(zhǔn)，房貸成本已經(jīng)降至歷史最低，同時(shí)，降首付、減稅負(fù)、公積金調(diào)整城市不斷擴(kuò)圍、全面放開二孩等政策頻發(fā)，均利好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)也使得少數(shù)地區(qū)庫存大幅下降。但不可否認(rèn)的是，多數(shù)地區(qū)庫存壓力并未有效解除，因此在如何化解庫存，將會(huì)成為2016年樓市政策的核心目標(biāo)。

    專家預(yù)測(cè)，接下來會(huì)跟進(jìn)的城市主要是庫存壓力較大的城市。從庫存消化周期指標(biāo)來看，現(xiàn)階段超過15個(gè)月的城市有大連、泉州、煙臺(tái)、徐州、沈陽、?？?、青島、西安、長春等，市場(chǎng)整體供大于求，去庫存壓力不小。海南省在前不久已經(jīng)出臺(tái)政策，致力于消化現(xiàn)有庫存，而這些城市由于去化庫存的迫切性更高，因此接下來可能會(huì)跟進(jìn)，出臺(tái)新的刺激措施。

    展望2016年，房地產(chǎn)寬松政策環(huán)境仍將持續(xù)，一系列調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系、緩解庫存壓力的政策、制度將繼續(xù)推進(jìn)。中國指數(shù)研究院有關(guān)專家表示，未來可能會(huì)推出的政策包括：推進(jìn)保障房及棚改貨幣化安置，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，逐步建立購買和租賃并舉的住房制度等。

    不過，一線城市以及房價(jià)處于上漲過程中的部分中心城市，未來政策進(jìn)一步放松的可能性不大。如深圳去年12月樓價(jià)同比升幅接近驚人的50%。上海明確提出要嚴(yán)防房價(jià)過快上漲，從嚴(yán)執(zhí)行限購、二套房貸政策等意見，明確釋放出調(diào)控進(jìn)一步“從緊”的信號(hào)。